"집주인 산다고 하면 전세금 20%는 올려줘야 재계약" 계약갱신권 무력화 된 이유 셋

"집주인 아들이 실거주 해야 한다고 전세계약 갱신 안된다고 하기에, 시세 가까이 맞춰주고 계속 살겠다고 했더니 긍정적으로 생각해 본다네요. 2년만에 5억원 전세가 7억원 됐습니다."
"말이 5% 인상이지, 주변 이야기 들어봐도 20% 이상은 올려 재계약해요. 집주인이 진짜 살지 안살지는 모르겠지만 일단 살겠다고 하면 선택권이 없어요. 이사해도 보증금 올라가니까."

임대차법에 따라 세입자는 갱신권을 행사하는 게 무조건 유리하기 때문에 당연히 권리를 행사할 것이라 여겨졌지만 현실은 좀 달랐다. 전세 갱신(재계약) 비율이 77%로 10명 중 8명에 가까웠으나 실제 갱신권 행사 비율은 만기도래 계약 중 47%에 그쳤다. 세입자가 주어진 권리를 사용하기엔 임대차법 '구멍'이 많았다.


세입자에 "무조건 좋다"는 계약갱신권, 절반도 행사 안했다, 무력화된 이유 세 가지

25일 정부에 따르면 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 21일 부동산 관계장관회의에서 서울 100대 아파트 임대차 계약 갱신율이 임대차법 시행전 57.2%에서 시행 후 77.7%로 올라 "임차인 다수가 임대차3법 시행의 해택을 누렸다"고 평가했다. 사실일까. 통계를 다시보면 '77%의 갱신비율'에는 세입자가 갱신권을 행사하지 않고 임대료를 5% 이상 올린 재계약도 포함된 숫자다. 갱신은 했으나 계약갱신청구권도, 전월세상한제도 쓰지 못한 셈이다.

정부는 21일 100대 아파트 통계와 별도로 6월 전국 임대차계약 신고건수도 공개했다. 임대차신고제는 지난달 첫 시행했는데 계약갱신 건수는 1만3000건이고 이 중 갱신권을 행사한 건수는 8000건으로 집계됐다. 100대 아파트 계약갱신율 77%를 이 통계에 적용해 보면 6월 만기가 도래한 전세계약(1만6883건)의 약 47.4%(8000건)만 갱신권을 행사했다고 추정할 수 있다. "임대인 다수가 혜택을 누렸다"는 홍 부총리 발언과는 다소 거리가 있는 비율이다.

키움증권이 지난 5월 기준 서울 송파구 헬리오시티(전용 84㎡)·잠실 파크리오(84㎡)와 경기도 김포 반도유보라(59㎡)·부천금강마을(41㎡)의 갱신청구권 행사 비율을 분석한 결과 각각 38%, 58%라는 결과가 나왔다. 정부 통계로 간접 추정한 수치와 크게 다르지 않다. 세입자의 대략 40~50%만 갱신권을 행사해 지난해 7월 임대차2법 도입 취지가 현실에 안착됐다고 보기는 어렵다는 분석이 나온다.
①집주인 자녀 실거주까지 갱신거절 사유 ②집주인 실거주 여부는 세입자가 '눈'으로 확인해라?임대차법이 무력화된 이유는 첫째, 갱신권 거절 사유가 광범위하기 때문이란 분석이 나온다. 임대차법에는 갱신거절 사유가 9가지다. 특히임대인 본인과 직계 존비속이 실거주 한다고 하면 세입자는 갱신권을 쓸 수 없다. 서영수 키움증권 연구위원은 "집주인 본인은 몰라도 아들이나 딸, 부모님 실거주 이유까지 예외조항로 인정한 것은 제도 실효성을 떨어뜨리는 큰 이유"라고 지적했다. 집주인이 들어와 살겠다고 해서 갱신을 못한 사례도 많지만 여차하면 자녀가 실거주하겠다고 하니 '울며 겨자먹기식'으로 재계약 하면서 시세 가깝게 보증금을 올려주는 세입자도 적지 않다.


둘째, 막상 진짜 집주인이나 자녀가 실거주 하고 있는지 직접 확인할 방법이 없다. 임대차법 개정 직전인 지난해 국토교통부와 행정안전부 등은 집주인 실거주를 확인할 수 있는 방안을 논의했다. 주민등록등본·초본 정보를 활용하는 수밖에 없지만 "개인정보 침해가 우려된다"는 담당 부처의 반대로 논의 진전이 없었던 것으로 전해졌다. 다만 새로운 세입자가 확정일자 신고를 하면 이전 세입자가 주민센터에 직접 가서 확정일자 정보를 열람해 집주인이 새로운 세입자를 들였는지 간접 확인하는 방법 밖에 없다. 집주인이 아닌 자녀의 실거주라면 확인할 길이 더 막막하다. 한 임대차법 전문 변호사는 "분쟁조정위원회의 기능에 '집주인 실거주 확인'을 넣도록 해서 세입자가 곧바로 주민등록정보를 열람하는 게 아니라 위원회가 민원을 받아 확인하는 방법도 있다"고 제안했다. 하지만 이렇게 하려면 임대차법을 개정해야 한다.

③집주인-세입자 분쟁, "알아서 해라" 아무것도 안하는 정부셋째, "실거주 하겠다"는 집주인이 새로운 새입자를 들였다는 사실을 어렵게 알아냈다고 해도 손해배상을 충분히 받을 수 있는지도 의문이다. 예컨대 갱신거절 직전 전세보증금이 5억원이었는데 집주인이 제3자를 세들여 보증금 7억원(40% 인상)을 받았다면 손해배상금은 최대 1000만원이 나온다. 손해배상금은 ①갱신거절 당시 환산월차임 3개월치(315만원), ②새로운 새입자에게 얻은 환산월차임과 거절당시 환산월차임 차액 2년치(1000만원), ③갱신거절로 세입자에게 발생한 중개보수·이사비 등 손해액(400만원) 중 큰 금액이다. 임대료 수준, 인상률, 중개보수 수준에 따라 실제 금액은 달라질 수 있지만 사실 관계를 확인하는데 드는 시간과 비용, 소송을 위한 변호사 비용 등을 감안하면 배상금이 크지 않다는 지적이 나온다. 임대차법 시행 이후 세입자의 '손해배상' 소송보다 집주인의 '퇴거소송'이 더 많은 이유다.

이 때문에 "정부가 세입자 권리를 보호하는 제도, 장치를 마련해야 하는데 지금은 세입자가 다 알아서 하라는 제도가 됐다"는 비판이 나온다. 정부가 실거주 의무를 위반한 집주인을 찾아 과태료를 부과하거나 자녀 실거주의 경우 증여 여부를 조사하는 등 사후 관리를 해야 한다는 주장이다. 정부는 임대차법은 민법의 특례법으로 당사자간 해결이 원칙이라 행정제재는 어렵다는 입장이다.

④"얻는게 하나도 없는데", 집 팔고 싶어도 못파는 집주인도 '불만'세입자만 불만족스러운 건 아니다. 집주인이 자기 집을 팔아야 하는 상황에서 임대차법이 걸림돌이 되고 있다. 무주택자가 본인이 거주할 집을 마련하기 위해 매매계약을 했다고 해도 매수한 집에 거주중인 세입자가 계약갱신권을 행사하면 들어갈 수도 없다. 현행법상으론 임대차계약 종료 6개월 전에 잔금까지 완료해 등기를 하는 수밖에 없다. 다주택자인 집주인이 집을 팔아 1주택자가 되려해도 임대차법 때문에 마땅한 매수자를 찾기 어렵다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 "현행 임대차법에선 임대인에게 인센티브가 전혀 없다"며 "임대인의 등록을 의무화 하는 대신에 임대인 보유 주택에 대한 보유세(재산세+종부세) 부담을 낮춰주는 등 '착인 임대인'을 만드는 유인책을 고려해 봐야 한다"고 말했다.