[기고]전세계적인 임대료 규제의 부활, 어떻게 볼 것인가?

지난 반세기 이상 세계 주택정책사에서 가장 첨예하게 대립되는 이슈 중 하나는 임대료 규제다. 반대론자들은 임대인의 수익 저하로 공급이 줄어들고 관리 소홀로 품질이 저하될 것이라고 우려한다. 기존 임차인은 계속 거주하며 혜택을 받지만 집을 새로 구하는 임차인은 더 비싼 대가를 치르며 결국은 임대매물 잠김으로 임대료가 더 오를 것이라고 주장한다.


옹호론자들은 급격한 임대료 인상을 제어하고 젠트리피케이션을 예방할 것이라며 임차인의 주거안정과 보호가 중요하다고 맞선다.

찬반양론은 최근 임대료가 크게 오르면서 재점화되고 있다. '임차인의 나라' 독일은 임대료가 오르기 시작하자 2013년 기존 임대차에 대해 3년간 최대 20% 인상 한도를 15%로 낮췄다. 2015년 3월부터는 신규 임대차도 지역 준거임대료(4년치 평균)의 10%까지만 허용하는 '임대료 브레이크'를 시행했다.

임차인이 90%인 베를린시는 독자적으로 2020년 2월부터 '임대료 상한제'를 시행했다. 하지만 이에 대해 독일 헌법재판소는 임대차 관련 민법 규정이 연방정부의 입법 권한이라는 이유로 위헌 판결(2021년 4월)을 내렸다. 이는 옳고 그름의 시비가 아닌 관할의 문제였지만 규제 반대론자들은 실패론을 부각시켰다.

파리와 런던의 시장 선거는 가히 임대료 규제에 대한 찬반투표를 방불케 했다. 2015년 임대료 규제를 파리에 부활시킨 안 이달고(Anne Hidalgo)는 규제 폐지를 공약한 라시다 다티(Rachida Dati)에 맞서 재선(2020년4월)에 성공했다. 런던에선 사디크 칸(Sadiq Khan) 시장이 재선(2021년 5월)되면서 공약으로 제시한 임대료 규제가 카운트타운을 시작했다.

아일랜드는 1982년 임대료 규제를 폐지했으나 2016년 부활시켰다. 더블린을 비롯한 대도시에 임대료 과열 지구를 지정하고 임차인 보호를 강화하고 있다. 스페인 카탈로니아는 2019년 5월부터 신규 임대차의 임대료가 지역 준거임대료의 10% 이상을 넘지 않도록 규제하고 있다. 미국은 규제 역사가 오래된 4개 주(뉴욕, 캘리포니아, 뉴저지, 워싱턴 D.C)에 이어 오리건주가 2019년 2월에 합류했다.


이러한 사례 이외에도 세계 곳곳에서 임대료 규제 부활 예고가 잇따르고 있다. 그동안 규제 반대편에 있던 경제개발협력기구(OECD)도 임대료 규제가 임차인 보호에 효과적이며 특히 저소득자, 고령자, 주거위기가구에게는 보험의 역할을 한다고 인정한다.

최근 부활된 임대료 규제 방식은 매우 다양하고 문제점들도 보완됐지만 찬반 설전은 여전히 뜨겁다. 실증 결과를 보더라도 지역과 시기에 따라 긍정과 부정이 혼재됐다. 분명한건 지금 이 시점에서 임대료 규제가 새로운 가치로 인식되는 것은 우리 모두가 너무나 비싼 시장에서 버겁게 버티고 있기 때문이 아닐까? 임대료 규제만으로 극복하기는 어렵다. 그래서 양질의 저렴한 주택의 공급 확대는 우리나라의 현안이기도 하지만 지구촌 공통의 숙제이기도 하다. 많은 국제기구들은 주목하고 있다. 코로나 위기로 임대료 동결이나 인상률 제한, 임대기간 연장과 같은 조치들이 그간의 시장의존적인 주택정책의 구조를 얼마나 변화시킬 수 있을지를 말이다.