신규 전셋값도 5%로 통제?..의욕만 앞선 민주당의 '패착'

11일 서울 강남구 대치동 은마아파트 일대의 모습. /사진=이기범 기자 leekb@

임대차3법 도입 이후 서울 전셋값이 1년만에 27% 급등하면서 여당이 갱신계약 뿐 아니라 신규계약까지 가격 통제 가능성을 시사했다. 신규계약과 갱신계약간 가격 차이가 2배 가량 벌어지면서 갱신계약이 내년 8월 다시 신규계약으로 내몰리면 '전세파동' 우려가 나오고 있어서다.


하지만 모든 전셋값을 통제하는 표준임대료 도입은 현실적으로 쉽지 않고 섣부른 의욕이 전세시장 불안만 부추길 수 있다는 지적이다. 비판 목소리가 쏟아지면서 여당은 "정확한 진단과 원인 파악이 먼저"라는 유보적인 입장으로 돌아섰다.

27일 정치권과 정부 등에 따르면 지난해 7월 전월세상한제 도입 이후 갱신계약은 임대료 증액 5% 제한을 받는 상황에서 신규 전셋값이 급등하자 더불어민주당은 "모든 전셋값 통제"하는 방안을 만지작 거리고 있다. 갱신계약과 신규계약간 가격차이가 2배 가까이 벌어지는 이른바 '이중 전셋값'을 막기 위해선 갱신계약이든, 신규계약이든 모든 임대료를 통제해야 한다는 판단에서다.

국토교통부도 지난해 7월 임대차2법이 국회를 통과한 한 직후, "독일은 베를린, 쾰른 등 대도시 중심으로 임대료가 급등하자 주변 시세의 10%를 초과할 수 없도록 규정하는 초기 임대료 규제제도를 운영 중"이라는 보도참고자료를 내기도 했다. 임대료 뿐만 아니라 임대 기간도 우리나라보다 더 길다. 독일은 기한이 없는 임대차계약이 일반적이고 프랑스는 원칙은 3년이지만 '정당한 사유없이'는 임대인이 일방적으로 계약을 해지하는 것이 사실상 불가능하다.


하지만 신규 전셋값 규제를 도입하기 위해선 국내 준비 상태가 부족하다는 지적이다. 신규 전셋값을 통제하려면 우선 각 지역별로 기준이 되는 표준 전셋값을 산정해야 한다. 2015년 3월 신규 임대료 규제를 도입한 독일도 지역 준거임대료(4년치 평균)를 기준으로 10%까지만 증액을 허용한다.


해당 지역의 구체적인 전세가격 정보 파악이 선행돼야 하지만 전월세 가격을 정확히 파악할 수 있는 '임대차 신고제'는 한달 전인 6월 시행됐다. 정보 축적 기간이 고작 1개월 밖에 안된다. 또 표준임대료를 책정하려면 서울지역 기준으로 각 자치구별로 임대인, 임차인이 참여하는 의사결정 기구도 있어야 한다. 정부가 일률적으로 모든 지역에 대해 적정 임대료를 산정할수 없기 때문이다. 누구나 인정할 수 있는 의사결정 기구 조차 없는 상황에서 표준임대료를 공정하고 객관적으로 책정하는 것은 사실상 불가능하다.

현실적 제약을 무시하고 신규 임대료 규제 가능성을 시사했던 민주당은 한발 물러섰다. 박완주 민주당 정책위원회 의장은 이날 "당장은 법을 뜯어 고쳐서 27번째(부동산 정책을) 할 생각은 없다"고 말했다. 그는 "임대차3법에 의해 전셋값이 100% 올랐다는 의견에 동의하지 않아 진단도 하고, 원인도 정확히 지켜봐야 한다"며 유보적인 입장을 보였다.

하지만 민주당이 준비없이 표준임대료 제도 도입 가능성을 시사하면서 도리어 전셋값 불안을 부치긴다는 비판도 제기된다. 임대인 입장에선 향후 전셋값 통제에 대비해 미리 가격을 올리려 할 수 있기 때문이다.