"대출받아 산 수익형 부동산, 빚부터 다 갚지는 말라고?"

머니투데이

신희은 기자

사진=싱글파이어

다가구·다세대주택 등 수익형 부동산에 투자시 주택담보대출과 전세보증금을 끼고 투자하는 경우가 많다. 이때 대출금부터 갚는 게 좋을까, 전세보증금부터 갚아 월세로 전환해 나가는 게 좋을까?

수익형 부동산은 매달 꼬박꼬박 월세가 나와 일하지 않아도 일정 수준의 현금흐름을 창출할 수 있다는 게 장점. 노후준비나 조기은퇴를 위해 수익형에 투자해 안정적인 운영을 고려하는 투자자들에게 원룸 140호실을 운영하는 120억 자산가 강용수씨(47)가 적절한 부채 상환 노하우를 알려준다.

<강용수씨의 수익형 부동산 투자 노하우를 담은 영상은 유튜브 채널 '싱글파이어'에서 찾아볼 수 있습니다.>

우선, 내 자산의 부채비율이 너무 높게 책정돼 있다면 들어와 살고 있는 세입자들이 불안해할 우려가 있다. 전세보증보험 가입이 되지 않거나 공실시 계약을 망설이는 요인이 되기도 한다. 부채비율을 안정화하는 방향으로 자산을 운영하는 게 현명하다.

부채 상환 기준이 '수익률 상승'에 있다면 담보대출보단 전세보증금을 먼저 갚는 게 유리하다. 초기 실투자금 부족으로 전세를 끼고 매입했더라도 향후 저축을 통해 목돈을 만들어 전세를 반전세 혹은 월세로 상환해 나가면 투자 물건의 수익률이 개선되는 효과를 볼 수 있다.

담보대출부터 미리 다 갚는 게 능사는 아니다. 특히 자산을 되팔때를 고려하면 매수할 사람이 실투자금이 적을수록 대출이 어느 정도 껴 있는 자산을 선호할 가능성이 높다. 대출을 바로 승계하기는 어려워졌지만 해당 물건의 대출 규모를 짐작해 매입을 고려하기도 수월하다.

다만, 대출금을 일부 상환하더라도 등기권리증에 나와 있는 채권최고액은 변동되지 않는다. 부채비율을 낮추기 위해 대출금을 일부 갚는 것은 문제가 없지만 모두 상환해버리면 일정 시간이 흐른 후 은행에서 변경 요청이 올 수 있다.

또 정식 기장을 하는 주택임대사업자의 경우 대출금을 경비처리할 수도 있어서 대출 상환보다는 전세보증금을 먼저 갚는 게 이익일 때가 많다. 대출을 갚지 말라는 게 아니라 일정 수준은 유지해 운용하는 게 유리하다는 이야기다.

<수익형 자산의 투자지역부터 물건 수익률 분석하기, 매입시 계약서 작성하기, 월세 꼬박꼬박 받고 수익률 높이기 등 노하우는 유튜브 채널 '싱글파이어'의 <용수형, 건물주 만들어주!> 고정코너에서 영상으로 만나보실 수 있습니다.>