'영끌' 내집마련 팍팍해지겠지만.."집값 하락반전, 아직 멀었다"

7일 KB국민은행의 월간 주택가격동향에 따르면 지난달 서울의 전용면적 60㎡(25평형) 이하 소형 아파트 평균 매매가격은 7억6789만원으로 전년대비 1억 4193만원(22.7%) 올랐다고 발표했다. 사진은 7일 서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 아파트의 모습. /사진=이기범 기자 leekb@

서울 아파트값 상승률이 3년만에 최고치를 기록한 가운데 한국은행의 기준금리 인상이 집값에 미칠 영향에 관심이 쏠린다. '영끌'로 대출을 받아 주택을 매매한 젊은층을 중심으로 매매수요가 줄면서 집값 상승세는 둔화할 것으로 보인다. 다만 금리 인상폭이 크지 않아 당장 하락반전까지는 어려울 것이란 관측이 우세하다. 관건은 금리인상 속도와 충분한 입주물량이다.
서울 아파트값 상승률 3년만에 최고, 이 와중에 올린 기준금리.."30대 영끌족, 이자부담에 매수수요 줄어들 것"
26일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격 상승률은 지난 23일 기준으로 0.22%를 기록했다. 전주 0.21% 대비 상승폭이 확대된 모습이다. 2018년 9월 17일 0.26%를 기록한 이래 3년여 만에 최대 상승률이다. 정부가 분양 시점을 앞당긴 '사전청약' 물량 공세를 했음에도 집값 과열을 못 잡고 있는 셈이다.

전문가들은 기준금리 인상이 집값 상승세 둔화로 이어질 것으로 보고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "종전보다 주택담보대출 이자 부담이 증가해 낮은 이자를 활용하는 차입에 의한 주택구매와 자산투자가 제한될 수밖에 없다"며 "수요 감소에 따라 주택거래량이 줄게 되면 가격 상승 속도도 둔화할 수 있다"고 말했다.


채상욱 포컴마스 대표는 "주택시장에 영향을 미치는 요소가 금리만 있는것은 아니지만 시장을 다소 안정시키는 효과는 있을 것"이라며 "현재 초고가, 고가주택 시장은 거래가 없고 비고가주택에 매수세가 붙는데 아무래도 대출상환부담이 늘면 매수세가 붙는 주택가격 범위가 지금보다 더 내려갈 가능성이 높다"고 전망했다.

KB국민은행의 변동금리 주담대(신규 코픽스·6개월)는 이달 연 2.63~4.13%를 기록 중이다. 만약 10억원짜리 아파트를 매수하면서 주담대 4억원을 받았다면 금리 3% 적용시 한달 이자만 100만원 가량이다. 기준금리를 인상했다고 곧바로 대출금리가 오르는 것은 아니지만 0.5%포인트가 오를 경우 월 이자 부담은 117만원으로 17만원이 늘고, 1%포인트가 오르면 133만원으로 올라간다. 원금 상환 부담까지 합치면 빚을 낸 내집마련의 부담이 더 커진다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "2030은 부모 도움 받지 않는 한 대출을 받아야 하는데 금리가 두번 정도 더 오르면 쉽지 않을 수 있다"며 "주택구매에 신중함이 쌓이면 결국 수요 감소로 이어진다"고 설명했다.


실제 국토교통부가 수도권 아파트 매수금액을 분석해 본 결과 10억원 아파트 구매시 자기자본은 52%에 불과했다. 특히 30대의 경우 자기자본이 41%에 불과하고 나머지는 보증금 승계 26%, 차입금 33% 였다. 최근 서울 아파트 매수를 주도하는 연령대가 30대 인 만큼 이들의 구매력이 떨어지면 집값 상승세도 둔화할 수밖에 없다는 설명이다.

하락반전 하려면 추가 금리 인상에 공급확대 필요.."전세값에 미치는 영향은 미미.. 갭투자 가능성 여전해"
집값 상승세 둔화를 넘어 하락까지 가려면 추가적인 금리 인상과 충분한 공급 물량 확보가 필요하다는 지적이 나온다. 2019년 7월 이후 기준금리는 총 1.25% 포인트 떨어졌는데 이 기간(2021년 4월까지 22개월) 전국 아파트 실거래가격은 30.1% 올랐고 수도권은 40.7% 상승했다. 기준금리 인하 직전 26개월 동안에는 전국 1.0%, 수도권 9.7% 상승에 그쳤다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "(금리를 올려도)여전히 저금리 수준이라 당장 집값이 하락하기보다는 거래량과 상승률이 둔화되는 양상 나타날 것"이라며 "가격하락은 대출자의 금리부담이 임계점을 넘어서야 가능한데 향후 금리인상 속도가 부동산시장에 주요 변수로 작용할 수 있다"고 말했다.

양지영 R&C연구소 소장은 "2009년 2월 2%였던 기준금리가 2011년 6월 3%까지 계단식으로 오르면서 대출 상환부담이 커지자 2009년말부터 매물이 급속도로 늘기 시작한 적이 있다. 2010년부터는 본격적으로 집값이 하락했다"며 "금리인상이 시작된 와중에 입주물량이 본격적으로 늘어나는 시기와 맞물리게 되면 집값은 크게 조정이 될 수 있다"고 분석했다.

매매시장과 달리 전세가격은 금리인상에도 큰 영향을 받지 않을 것이란 관측이 우세했다. 양 소장은 "금리가 오르면 전세가격은 떨어지는 요인으로 작용하지만 여전히 전세물량이 될 수 있는 입주물량이 내년까지 크게 감소하고, 사전청약제 등으로 전세수요가 늘면서 전세가격 상승은 단기간 진정되기는 어려울 수 있다"고 진단했다.

서영수 키움증권 연구원은 "옛날 같으면 기준금리 인상이 집값에 영향을 많이 미치지만 지금은 집값 상승 주범이 무주택자 갭투자이기에 효과가 미미할 것"이라고 판단했다. 그는 "갭투자의 핵심은 전세값 상승인데 금리를 인상한다고 해서 전세가격은 떨어지지 않는다"며 "금리 1~2% 올라가는 것보다 전세가격이 올라가는 폭이 더 크기 때문에 갭투자는 멈추지 않을 것"이라고 말했다.