[기고]사전청약과 주택시장 안정

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장

사전청약이 시작됐다. 1차 마감결과는 대성공이다. 4333가구 주택공급에 9만 3798명이 몰리면서 평균 경쟁률이 21.7대 1을 기록했다. 인천계양 A2블럭 84타입의 경우 28가구 공급에 1만 670명이 신청해 경쟁률이 무려 381.1대 1이다. 웬만한 민간분양주택에 버금가는 높은 경쟁률이다.


두 세 자릿수 경쟁률도 곳곳에서 나왔다. 미달지역은 단 한곳도 없었다. 가장 낮은 경쟁률조차 3대 1을 가뿐히 넘겼다. 이러한 사전청약 결과는 집에 대한 사람들의 생각을 보여준다. 내 집 마련에 대한 욕구와 공공분양주택(신혼희망타운)에 대한 커다란 관심이다.

사전청약은 우리가 일상생활에서 흔히 경험하는 사전구매 예약이다. 사전구매 예약을 진행한 소비자는 실물을 가지고 있지 않지만, 그 물건이 자신의 소유물이라고 생각하기 때문에 대상에 대한 애착이 자연스럽게 형성되면서 소유효과를 기대할 수 있다. 또한 이러한 소유효과를 기반으로 기다리면서 소비를 지연하는 효과도 있다고 한다. 사전청약이 기대해볼 만한 부분이다.

주택공급은 계획발표, 부지확보부터 분양·입주까지 오랜 시간이 걸린다. 막연하게 주택공급을 기다리는 사람들의 주택마련 불안감이 팽배해질 수밖에 없는 이유다. 결국 사람들은 불안감에 떠밀려 무리해서 주택시장에 참여하게 된다. 2030의 영끌이 대표적인 현상일 것이다. 사전청약은 이러한 주택마련 불안감을 완화시키는데 도움이 된다. 본 청약보다 2~3년 정도 앞당겨서 예비입주자를 선정하기 때문에 막연히 몇 년을 대기하면서 겪는 불안감은 없다. 그렇기 때문에 1차 사전청약이 높은 경쟁률로 마감됐을 것이다. 주택시장은 심리라고들 한다. 사전청약으로 사람들의 주택마련 불안감이 조금이라도 안정되면 주택시장 내 소비심리도 둔화되고 주택소비도 지연시킬 수 있다.

작금의 주택시장 문제는 단순히 수급(수요와 공급)으로만 설명하기 어렵다. 불안해진 사람들의 심리와 코로나19를 겪으면서 진행된 전 세계적인 재정확대정책 및 저금리·유동성 영향도 한 몫하고 있다. 서서히 코로나19가 완화되면서 미국이 테이퍼링(양적완화 축소)을 시사하고 있다. 한국은행도 15개월만에 기준금리 인상을 단행했다. 단기적인 금리인상 영향은 제한적이더라도 향후 금리가 지속적으로 상승하면 중장기적으로 집값 하락요인으로 작동할 수 있다.


게다가 정부의 주택공급정책도 속도를 내고 있다. 주거복지로드맵, 3기 신도시, 도심 및 대도시권 주택공급 확대까지 향후 예정된 주택공급 물량은 200만가구를 넘는다. 분당, 일산 등 1기신도시를 공급했던 1990년대 200만가구 주택공급계획과 유사한 규모다. 정부의 계획대로 이 물량이 차질 없이 공급되면 주택가격은 하락할 수 있다.

1기 신도시 건설이전에 주택가격은 한 해 동안 15~20% 상승했다. 30%가 넘게 상승하는 지역도 있었다. 그러나 1기 신도시가 공급되면서 1991년부터 주택가격이 하락하기 시작해 1995년까지 5년간 전국적으로 주택가격이 하락했다. 이러한 과거 경험을 토대로 보더라도 200만가구가 넘는 물량이 공급되기 시작하면 최근 크게 상승하고 있는 집값은 하락 전환할 수 있다. 그렇기 때문에 무리한 주택구입은 신중해야 한다. 특히 주택시장 환경이 시시각각 달라지고 있음을 간과해서는 안 된다.

사전청약으로 2024년까지 총 10만 1000가구의 물량이 공급될 예정이다. 당장 올 하반기에만 3만 2000가구가 공급된다. 1차 공급물량의 약 8배에 해당한다. 공공물량뿐만 아니라 사람들이 좋아하는 민간아파트도 공급된다. 사전청약을 준비하면서 무리한 주택소비를 조금 늦춰보면 어떨까.