강남아파트 거래 주춤한 이유? "이미 정체 시작, 하락 준비하세요"

서울 아파트 매매가격 상승률이 3년여 만에 최고치를 기록했다. 지난 23일 기준 0.22%를 기록, 2018년 9월 17일(0.26%) 이후 가장 높았던 것. 정부가 3기신도시 분양 시점을 앞당겨 물량 공세에 나섰지만 집값 상승세를 막기엔 역부족이다. 한국은행이 기준금리 인상 카드를 꺼냈지만 인상 폭이 크지 않아 당장 하락 반전으로 이끌기는 어려울 것이란 관측이 우세하다. 내년에도 서울 집값이 계속 상승할까, 안정화 국면으로 접어들 주요 변수는 무엇일까 ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 '부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철 소장과 내년도 주택시장에 관해 이야기를 나눠봤다.

▶조한송 기자
안녕하세요. '부릿지'입니다. 오늘은 이현철 소장님을 보시고 내년 부동산 시장을 전망해보는 시간을 마련했는데요. 앞서 저희 '부릿지'는 상승과 하락 어떤 방향성을 두고 채널을 운영하지 않는다는 점 말씀드립니다. 그럼 지금부터 얘기 나눠보도록 하겠습니다. 안녕하세요?


▶'부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철
네. 안녕하세요?

▶조한송 기자
자기소개 부탁드립니다.

▶'부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철
저는 지금 개인 유튜브 채널 '아파트 사이클 연구소'를 운영하고 있고요. '전세가를 알면 부동산 투자가 보인다'와 '부동산 폭등장이 온다' 등 두 권의 책을 냈습니다. 반갑습니다.


▶조한송 기자
작년에 집필하신 책의 제목이 '부동산 폭등장이 온다' 였어요. 최근에는 하락기를 준비해야 한다고 하셨어요. 단도직입적으로 그 이유는 뭔가요?

▶'부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철
저는 상승론자도 아니고 하락론자도 아닙니다. 사이클을 얘기하는 것뿐입니다. 작년까지 부동산 시장이 폭등한다고 예상했고요. 그다음에 올해까지 이 기조가 어느 정도 이어질 것이라고 봤어요. 하지만 내년 정도부터는 시장이 정체기에 돌입할 것이라고 봐요. 이때부터는 집을 가진 사람 입장에서 보면 하락기나 다름 없어요.

▶조한송 기자
집값이 상승하지 않아서 그런가요?

▶'부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철
네. 맞습니다. 차익이 생겼잖아요? 그러면 차익을 현금화해야 실질적인 소득이 되는 거잖아요? 그러려면 팔아야 하는데 정체기가 되면 집을 팔기가 진짜 어려워져요. 이때부터는 팔고자 노력해도 팔리지 않아요. 이때 파는 분들은 거의 운에 가까운 상황인 거예요. 그런데 따지고 보면 집 있는 사람들이 그런 분위기를 만드는 경향이 있어요.


▶조한송 기자
그건 어떤 의미인가요?

▶'부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철
신기하죠? 저는 '매도자의 과한 욕심' 이라고 표현해요. 그니까 지금 집주인이 가진 집값 상승에 대한 기대치가 최고치에요. 그래서 현장에서는 어떤 상황이 벌어지냐면 매도 매물을 내놓는 사람이 호가를 실거래가 범위 이상으로 확 올려버려요.

▶조한송 기자
그렇죠. 2억~3억원 이렇게요.

▶'부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철
요즘 2억~3억원 올리는 건 싸다 싶은 정도로 3억~4억원, 높게는 5억원까지도 호가를 올려요. 그런데 문제는 가령 한 집이 10억원에 거래가 됐다. 그러면 매수인 입장에서 11억원 정도면 어떻게든 쫓아가서라도 사겠는데 문제는 11억~12억원 매물이 없다는 거예요. 호가가 13억~14억원, 심지어는 15억원이다보니 '저거를 사야 하나?' 싶은 거죠. 집을 사지 않는 동안 주택 가격이 올라가는 것에 대한 불안감보다 '이 집을 내가 샀을 때 꼭지 잡는 거 아닌가, 내 뒤를 이어서 사줄 사람이 있을까' 싶은 거죠.

▶조한송 기자
그렇죠.

▶'부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철
이런 걱정이 들면서 호가 갭이 벌어지는 순간 매수자가 주춤하게 됩니다. 근데 이 분위기가 짧으면 좋겠지만 길어지는 게 문제예요. 매도자들은 '배짱호가'로 끝까지 버티죠. 매수자는 가격이 떨어질까봐 불안하니까 조금 더 싼 곳으로 눈을 돌려요. 그러면서 강남과 같은 시장을 주도하는 지역의 아파트부터 상승세가 멈추는 겁니다. 그리고 저가 매물이 나온 곳에서 거래가 이뤄지면서 (가격을) 뒤쫓는 거예요. 매도자들은 '거래되네? (가격이) 막 올라가네?' 하면서 호가를 또 올리죠. 그러면 앞선 지역과 똑같은 현상이 이어지는 거예요.

▶조한송 기자
그러면 전반적으로 주택 가격이 안정화 되는 거네요?

▶'부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철
그렇죠. 전체적으로 서울 및 수도권 시장이 정체기에 들어서는 시점은 내년부터로 봐요.


▶조한송 기자
근데 말씀하신 현상이 지금 일부 지역에서 나타나는 것 같아요.

▶'부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철
그렇죠. 이런 현상이 슬그머니 나타나서 지역마다 살짝 살짝씩 연결되거든요. 지금도 이미 정체기에 돌입한 지역이 꽤 있어요. 근데 현재 전체적인 분위기라고 보기는 어려워요. 올해까지는 상승 기조가 이어질 거라고 봐요. 지금 일부 지역에서 정체기가 있으면서 가끔씩 신고가가 나타나거든요.

예를 들어서 어떤 아파트의 최근 실거래가가 10억원인데 호가는 15억원이에요. 그러면 매수자들이 안 살 거 아니에요? 근데 누군가가 '나는 저 집에 꼭 들어가야겠어'라고 해서 15억원에 샀어요. 그러면 폭등해서 신고가가 생기는 거예요. 사실은 거의 끝이죠. 그리고 어떤 아파트는 계속 정체기인데 집을 팔려고 하는 사람이 '아, 나는 좀 급해. 근데 호가를 지금 이 가격에 내놓으면 안 팔려' 그러면 호가를 좀 낮추죠. 그러면 실거래가가 떨어지고 이런 식으로 혼재됩니다. 그래서 실거래 평균치 등을 그래프로 보면 횡보하는 상황이 바로 정체기 현상인 거예요.

▶조한송 기자
네. 정리해보면 상승기에서 지금 정체기로 들어선 데는 대중의 심리, 그중에서도 매도자의 심리 영향이 컸다는 건데요. 이어서 질문해보면 침체기에서 하락기로 전환하는 트리거는 무엇이라고 보시나요? ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송 기자, 이현철 소장
촬영 이상봉 PD, 김진석 PD
편집 김세용 PD
디자이너 신세용