이미 조일대로 조인 '전세대출'…수도권선 갭투자 어렵다

금융당국이 '전세대출 억제 카드'를 고민하고 있지만 시장에서는 규제는 이미 촘촘하고 충분하다는 반응이다. 이 때문에 전세대출을 이용한 '갭투자'는 서울·수도권에서는 불가능하다.

시중은행에서 운영하는 전세대출은 거의 100%가 한국주택금융공사·주택도시보증공사(HUG)·서울보증보험(SGI) 등의 보증을 바탕으로 이뤄진다. 주금공·HUG·SGI 모두 전세보증금의 80%까지가 보증한도다.보증기관별 최대 보증한도는 무주택자 기준 △주금공 2억원 △HUG 4억원 △서울보증 5억원이다. 주금공과 HUG는 수도권의 경우 전세보증금이 최대 5억원인 주택에만 보증해준다.


본인이 집을 갖고 있고, 다른 집에서 전세를 살기 위해 대출을 받는다면 조건은 크게 까다로워진다. 2주택자는 대출이 사실상 어렵다. 1주택자의 경우도 보유 주택가가 9억원이 넘으면 대출을 받기 힘들다. 9억원 이하의 집을 갖고 있어도 유주택자는 대출 한도가 HUG는 2억원, 서울보증은 3억원으로 준다. 주금공과 HUG는 차주 부부의 합산 연 소득이 1억원을 넘어서는 안 된다.

특히 수도권에 3억원이 넘는 아파트를 구매했다면 전세대출이 나오지 않는다. 지난해 6월17일에 발표한 부동산 대책으로 지난해 7월10일 이후 투기·투기과열 지구에 3억원이 넘는 아파트를 매입하면 전세대출 보증이 제한된다. 투기·투기과열 지구에 3억원이 넘는 아파트를 사면 전세대출을 곧바로 갚아야 한다. 전세대출을 받아 서울·수도권에 갭투자하는 길이 막힌 것이다.

이전에 구매했더라도 매매가가 9억원을 넘어도 전세대출을 못 받을 가능성이 크다. KB국민은행의 '월간 주택가격 동향' 시계열 자료에 따르면 지난달 서울지역의 아파트 평균 매매가격은 11억7734만원이다. 수도권으로 넓히면 7억4063만원이다. 수도권 주요 지역의 아파트값은 9억원이 넘는다. 모든 규제를 피해 전세대출을 받는다고 하더라도 유주택자는 최대 3억원이 한계다.


최근 서울 아파트의 평균 전셋값은 6억4345만원, 수도권은 4억4156만원이다. 서울서는 대출을 받아도 최소 3억원 이상의 추가자금 필요하다. 수도권에 갭투자하고, 전세대출을 받는 사람이 감당할 수 있는 금액은 아니라는 게 금융권의 시각이다.

서울아파트의 전세가율이 8년 만에 최저인 55.3%로 떨어진 것도 전세대출로 갭투자를 하는 어렵게 하는 이유다. 세를 끼고 전세를 받아도 아파트 매매가의 45%를 조달해야 한다. 집을 구매할 때 필요한 자금이 늘었고 전세대출은 못 받거나 적게 받으므로 전세대출로 갭투자를 할 수 없다.

최대 3억원(무주택자 5억원)의 전세대출을 모두 받기도 쉽지 않다. SGI 보증대출의 경우 DTI 40%(총부채상환비율)를 적용하는 은행이 많다. 또 일부 은행에서는 자체적으로 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 적용한다. 대출총량관리를 위해서다. 금융권 관계자는 "은행이 스스로 DSR을 70~100%를 적용하는 경우도 있고 신용등급과 소득 등 살펴서 대출을 한다"며 "서울·수도권에서 전세대출로 갭투자를 한다는 것은 현장을 모르고 하는 얘기"라고 말했다.