'GTX 효과'로 18%뛴 동두천 집값, 알고보니 갭투자가 66%였다

[서울=뉴시스] 고범준 기자 = 아파트값이 천정부지로 치솟으면서 불안한 흐름이 이어지고 있다. 수도권의 아파트값 상승률이 7주 연속 최고치를 유지, 상위 20% 주택가격이 사상 처음으로 평균 15억원을 넘어섰다. 한국부동산원에 따르면 9월 첫째 주(30일 기준) 서울의 아파트값은 0.21% 올라 높은 수준의 상승률을 기록했다고 밝혔다. 수도권 아파트 매수 심리가 더 강해지는 등 불안한 흐름이 이어지고 있다. 사진은 9일 서울 남산에서 바라본 아파트와 빌라 모습. 2021.09.09.

집값이 급등해 시세차익을 볼 수 있는 지역을 중심으로 전세를 낀 매매(갭투자)가 확산하고 있다. 수도권 광역급행철도(GTX) C 노선 기대 감에 올 들어 20% 가까이 급등한 동두천은 주택 매수자의 66%가 갭투자인 것으로 확인됐다. 서울을 포함한 수도권 주요 지역 중에서 갭투자 비율이 가장 높다. 서울 25개 자치구 가운데 용산, 마포, 양천, 강서구는 갭투자 비율이 절반을 넘었다. 지방은 청주, 창원을 시작으로 공시가격 1억원 미만 아파트 갭투자가 전국적으로 유행처럼 번지고 있다. 부동산 시장이 실수요가 아닌 투자용으로 변질됐다는 국책연구기관들의 '경고'가 나왔다.
서울 25개 자치구 중 양천·용산·강서·마포 10명중 5명이 '갭투자자'..실거주 제약있는 강남·송파구 2년새 갭투자비율 하락
23일 국토교통부가 국회 국토교통위원회 소속 강준현 더불어민주당 의원실에 제출한 지역별 갭투자 현황 자료에 따르면 올해 1월부터 지난 7월 31일까지 서울과 수도권 주요 지역 가운데 동두천의 갭투자 비율이 66.3%로 가장 높은 것으로 나타났다. 갭투자 비율은 자금조달계획서 제출건 중에서 임대목적이면서 보증금을 승계한 건수를 뜻한다. 규제지역은 모든 매매거래에 대해서 자금조달계획서를 제출해야 하고 그외 지역은 6억원 이상 거래만 제출한다.


동두천은 올 들어 집값이 18.42% 급등해 대표적인 집값 과열 지역으로 꼽힌다. GTX-C 노선 등 교통호재로 집값 이상과열이 3개월 이상 지속되자 지난달 27일 6개 동이 조정대상지역으로 지정됐다. 그간 6억 미만의 자금조달계획서가 제출되지 않은 매매거래를 포함하면 갭투자는 훨씬 더 많을 것으로 추산된다.

동두천 지행동의 A 공인중개사는 "작년 8월~9월부터 공시가격 1억원 미만 소형 평수를 1000만~2000만원으로 갭투자하는 사람들이 몰리기 시작했다. 전세 껴있는 것들은 자기돈이 많이 없어도 되니까 물건 하나 올려 놓으면 10명씩 갭투자 문의가 왔다"며 "규제지역으로 지정 되고 나서는 하루 한통도 문의가 안오고 끊겼다"고 말했다. 여전히 비규제지역으로 남아 있는 경기도 이천시의 경우도 갭투자 비율이 63.1%로 높았다.

서울 25개 자치구 가운데는 목동이 있는 양천구 갭투자 비율은 55.8%로 가장 높았고 이어 용산구 51.1%, 강서구 50.7%, 마포구 50.1%로 절반을 넘었다. 이 지역 주택 매수자의 절반은 자금조달계획서상 실거주가 이닌 임대를 목적으로, 전세금을 승계해 매매대금 일부를 치른 주택거래를 한 것이다. 지난해에는 갭투자 비율 50%를 넘는 자치구가 용산구(52.1%)가 유일했으나 올해는 4곳으로 늘었다.

특이한 점은 강남3구 중 강남구와 송파구의 갭투자 비율이 지난해 5월 토지거래허가구역으로 지정된 이후 하락했다는 점이다. 토지거래허가구역으로 지정되면 실거주 목적 외에는 매매거래를 할 수 없다. 강남구는 대치·삼성·청담동 등 3개동이, 송파구는 잠실동이 각각 실거주 목적 외에는 매매거래가 불가능하다. 이에 따라 갭투자 비율이 2019년 강남구와 송파구가 각각 52.1 %, 46.4% 였으나 올해는 각각 44.3%, 31.4%로 2년 사이 둘다 크게 하락한 것을 확인할 수 있다.
공시가 1억 아파트 활용해 전국으로 확산한 갭투자...국책연구기관들 "소득으로 감당 못하는 집값, 실수요 아닌 투자자 중심 변질"


서울 전체 갭투자 비율은 2020년 35.6%에서 올해 7월말까지 43.5%로 증가세를 보였다. 시도별로도 서울 갭투자 비율이 가장 높았다. 2위는 의외로 강원도가 차지했다. 40.4%를 기록했다. 강원도는 대표적인 비규제지역으로 6억원 이상 거래만 자금조달계획서를 제출한다. 그 이하 매매도 포함할 경우 갭투자가 더 이뤄졌을 것으로 추정된다.

서울이나 수도권은 GTX 등 교통호재가 있는 지역을 중심으로 갭투자가 확대되고 있는 반면 지방은 비규제 지역의 공시가격 1억원 미만 아파트로 갭투자가 몰린다. 공시가격 1억원은 다주택자라도 취득세가 중과되지 않아 외지인의 갭투자가 집중적으로 이뤄진다. 규제지역으로 지정되기 전 청주를 시작으로 창원에서 급증했다가 최근에는 강원도나 김해 등 지역을 가리지 않고 갭투자가 확산하고 있다는 지적이 나온다.

강석구 한국형사 법무정책연구원 연구위원은 최근 국토연구원, 한국주택금융공사, 주택금융연구원과 합동으로 연구한 연구보고서를 통해 "국민소득 수준으로 감당할 수 없는 수준으로 주택 등 부동산 가격이 치솟고 있는 것은 부동산 시장이 이미 주택소비자, 즉 실수요자가 아니라 투자자 중심으로 변질되고 있음을 방증한다"고 진단했다.

강 연구원은 특히 "정상적인 소득만으로는 감당하기 어려운 수준으로 주택 판매가격을 높게 책정할 수 있기 위해서는 그 구입비용을 구매자 이외의 누군가가 조달해주어야 가능하다"며 "세입자의 주거복지 등을 구실삼아 전세자금대출 등의 명목으로 주택 구매자에게 실질적으로 주택구매자금을 공급한다면, 이른바 '고가분양' 및 '갭투자'가 가능한 금융환경을 조성할 수 있다"고 지적했다.