오세훈표 '제2뉴타운' 연내 25곳 선정…도시재생지역도 가능

오세훈 서울시장이 지난 5월 26일 서울 중구 서울시청에서 재개발 활성화를 위한 규제완화 방안을 발표하고 있다. /사진제공=뉴스1

오세훈표 재개발 규제 완화책이 적용된 '제2뉴타운' 사업지 25곳이 올해 안에 윤곽을 드러낼 전망이다. 그동안 재개발 사업의 가장 큰 걸림돌이었던 '주거정비지수제'를 폐지하고, 신속통합기획(옛 공공기획)으로 구역 지정 기간을 3년 이상 줄인 만큼 시장의 관심이 클 것으로 기대된다.

특히 지난해 공공재개발 후보지 공모 대상에서 제외된 도시재생지역도 신규 사업지에 포함될 가능성이 있는 것으로 알려졌다.
법정요건 외 토지 등 소유자 30% 이상 동의해야 신청 가능..공공재개발 후보지 제외서울시는 재개발 활성화 6대 규제완화 방안 추진을 위한 제도 개선이 마무리됨에 따라 '2021 주택 재개발 사업 후보지' 공모를 실시한다고 22일 밝혔다.


공모 기간은 오는 23일부터 10월 29일까지로 심사를 거쳐 12월 중 25개 내외 최종 후보지를 선정할 계획이다.

노후도 외에 각종 평가지표를 적용해 평점 70점 이하는 아예 사업을 추진하지 못하도록 했던 주거정비지수제가 폐지된 만큼 그동안 기회가 없었던 낙후 지역도 개발 가능성이 열리게 됐다.

사업 추진과정에서 주민 동의절차는 3회에서 2회으로 간소화했고, 최종 후보지는 신속통합기획을 통해 그동안 평균 5년 이상 걸렸던 사업구역 지정 기간을 2년 이내로 단축할 예정이다. 해당 구역에 아파트를 지을 경우 2종 일반주거지역에 적용됐던 층고 7층 규제를 완화해서 사업성이 좋아질 것으로 기대된다.


재개발 구역 지정을 위한 필수항목(노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고, △노후도 연면적 2/3 이상 △주택접도율 40% 이하 △과소필지 40% 이상 △호수밀도 60세대/ha 이상 등 4개 선택항목 중 1개 이상 요건에 해당되는 사업지로 토지 등 소유자의 30% 이상의 동의율을 확보한 지역이 신청할 수 있다. 주거환경개선사업지역은 법정요건에 더해 주민동의율 50% 이상을 충족해야 한다.

지난해 공공재개발 후보지 공모에서 제외된 도시재생지역 등과 특별경관지구, 역사문화환경 보존지역 등도 공모를 신청할 수 있다. 다만 이들 구역은 자치구 사전검토 단계에서 국토부, 문화재청 등과 사전협의 결과를 심사 과정에 반영할 계획이다.

이미 공공재개발 후보지로 선정됐거나 2.4대책(3080+) 도심 공공주택 공급 후보지로 선정된 곳은 상충방지 원칙에 따라 이번 공모에서 제외된다. 또 토지 등 소유자 30% 이상이 반대하는 구역과 전용주거지역도 신청할 수 없다.

공모 참여를 희망하는 사업지는 해당 자치구에 신청서와 동의서 등 관련 서류를 제출하면 된다. 각 자치구가 11월 사전검토를 진행해서 4곳 이내로 추천하면, 서울시는 12월 중 선정위원회 심의를 거쳐 사업 후보지를 최종 선정한다.

서울시 공모 민간재개발 구역별 평가 지표 중 감점, 가점 세부 내용. /자료=서울시

자치구 사전검토는 서울시가 마련한 구역별 평가 기준에 따라 진행된다. 구체적으로 △기본 검토사항 △정량적 평가(표) △기타 구역정보 △자치구 종합의견으로 구성된다.

정량 평가는 노후도 등 물리적 사업 여건을 객관화한 것으로 노후동수(40점), 노후연면적(15점), 과소필지(15점), 접도율(15점), 호수밀도(15점)를 기본점수 100점으로 하고 감점(-15점)과 가점(15점) 항목을 각각 3가지씩 두어 지역특성이 반영될 수 있도록 했다. 주민반대율이 높고, 구역면적이 클수록 감점되는 반면 노후도, 재해위험도, 주차난이 심각할수록 가점이 부여된다.

서울시내 재개발 해제 구역 중 하나인 천호40구역 일대 전경. /사진제공=뉴스1

특정 자치구에 사업지 몰리지 않도록 안배, 지분쪼개기 등 투기방지 대책 병행서울시는 각 사업구역 평가 결과와 주택가격 동향 등을 고려해 최종 후보지를 선정한다. 특정 자치구에 사업지가 몰리지 않도록 지역별 안배 방안도 검토 중으로 알려졌다.

공모는 수시접수에서 연 1회 정기 공모로 전환한다. 주거정비지수제 폐지 등 규제 완화로 사업 가능 지역이 늘어난 점을 고려했다는 게 서울시의 설명이다.

서울시는 연내 민간 재개발 후보지를 선정하고 이어 2차 공공재개발 공모도 추진할 계획이다. 2차 공공재개발 공모에는 이번 민간 재개발 공모에서 탈락한 구역도 참여할 수 있다.

서울시는 재개발구역 투기방지 대책도 병행할 방침이다. 우선 공모 공고일을 '권리산정기준일'로 고시해서, 공모일 이후 다세대 신축 등 지분쪼개기 방식으로 분양권을 많이 취득하는 꼼수를 차단키로 했다. 또 분양권이 없는 비경제적 신축행위를 제한하고, 실소유자만 거래할 수 있도록 '토지거래허가구역' 지정 등 후속 조치도 검토할 계획이다.

김성보 서울시 주택정책실장은 "주거정비지수제 폐지 등으로 많은 지역의 재개발 추진이 가능해진 만큼 민간재개발이 공공재개발과 더불어 주택공급을 기다리는 서울 시민들의 불안심리를 해소하는 데 기여하길 기대한다"고 말했다.