[부동산 법] 리모델링 조합의 매도청구권 행사시 주의할 점

최근 재건축에 관한 규제가 대폭 강화되어, 재건축 사업의 대안으로 아파트 리모델링 사업을 추진하는 곳이 늘어나고 있다. 리모델링 사업은 재건축 사업에 비하여 개발이익 환수, 소형 평형의무 비율 등 각종 규제로부터 자유로우면서도 상대적으로 짧은 기간에 사업을 진행할 수 있다는 장점이 있기 때문이다.

리모델링 사업에서 중요한 것 중 하나는 리모델링 조합의 적법한 매도청구권 행사이다. 매도청구 제도는 구분소유자 중에서 사업에 반대하는 자가 있더라도 다수결의 원리를 통하여 그 소유 부동산을 확보하여 사업에 대한 반대를 극복하고 다수의 이익을 실현할 수 있도록 한 강제장치다. 이는 형성권으로서 사업시행자(조합)의 일방적인 의사표시로 상대방의 의사에 관계없이 매매계약이 체결된 것으로 본다. 다만 재건축 사업의 경우에는 도시정비법에 근거를 두고 있는 반면, 리모델링 사업의 경우에는 주택법에 근거를 두고 있다는 점에서 차이가 있다.


리모델링 조합의 매도청구권 행사 요건 및 주의사항
주택법 제22조 제2항, 제3항 및 집합건물법 제48조에 따르면, 리모델링 조합이 매도청구권을 행사하기 위해서는 '리모델링 허가신청을 위한 동의율 요건'과 '리모델링 주택조합 설립인가 요건'을 구비하고, '미동의자에 대한 적법한 최고(촉구) 절차'를 준수해야 한다.

주택단지 전체에 관한 리모델링 허가신청을 위한 동의율, 즉 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50퍼센트 이상의 동의가 필요하다(주택법 시행령 제75조 제1항 [별표 4]).

리모델링 허가를 신청하기 위해서는 매도청구권 행사를 입증할 수 있는 서류가 첨부되어야 한다는 규정(주택법 시행규칙 제28조 제2항 제2호)에 비추어 리모델링 허가를 받을 필요까지는 없으나 최소한 리모델링 허가 신청 전에 매도청구권이 행사되야 한다.

유재벌 변호사/사진제공=법무법인 센트로

리모델링 주택조합은 조합설립인가를 받은 이후에 리모델링 허가를 신청하기 위한 동의율이 확보된 경우에는 '지체없이' 리모델링 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(승계인 포함)에 대하여 리모델링 사업에 관한 참가 여부를 회답할 것을 서면으로 최고하여야 한다.

이때 '지체없이'라는 규정은 리모델링 결의가 이루어진 직후는 아니더라도 리모델링 사업의 진행정도에 비추어 적절한 시점에는 이루어져야 함을 의미하며, 최고는 실무상 입증의 편의성으로 인해 '배달증명부 내용증명우편'에 의하는 것이 일반적이다.

최고를 받은 상대방은 그 최고 수령일로부터 2개월 이내에 리모델링 사업에 참가할 것인지 여부를 회답하여야 하고, 그 기간 내에 회답하지 아니한 경우에는 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 것으로 본다. 리모델링 조합은 참가하지 아니할 것을 회답하였거나 아무런 회답을 하지 아니한 자 및 그 승계인을 상대로 회답기간 만료일로부터 2개월 내에 매도청구권을 행사해야 한다.

만약 미동의자에 대하여 수차례의 최고가 있는 경우에는 적법한 최초의 최고를 기준으로 2개월의 행사기간 내에 행사하지 아니하면 효력을 상실한다는 것이 판례의 입장이다.

매도청구가격(시가)은 적법한 매도청구권 행사에 따라 매매계약 체결이 의제된 날을 기준으로 산정하되 개발이익이 포함된 가격을 말한다. 통상 매도청구 의사표시가 포함된 소장 또는 준비서면 부본의 송달일이 매매계약일이 되나, 소장 부본 송달일이 회답기간이 만료되기 전이라면 회답기간 경과일 다음날이 매매계약일이 된다.

주의할 점은 매도청구권 행사의 적법 여부는 행사 당시 법령에 의한 요건을 충족하여야 하므로 개정 전의 요건을 구비하지 못한 이상 행사 이후 법이 개정되었더라도 매도청구권 행사가 소급하여 유효하게 될 수는 없고, 매도청구소송 제기 당시에 주택법에 의한 동의 요건이나 동의 내용에 하자가 있는 경우에는 매도청구소송의 진행과정에서 정족수를 충족하거나 리모델링 결의를 다시 한다고 하더라도 하자가 치유된다는 것은 아니라는 점이다. 이 경우에는 유효한 리모델링 결의나 동의요건을 갖춘 이후 새로운 최고를 하고, 그 회답기간 만료일로부터 2개월 이내에 새로운 매도청구권을 행사하여야 한다.

부적법한 매도청구권 행사로 뜻하지 않게 사업 진행에 차질이 생기는 구역이 빈번하게 발생한다. 따라서 리모델링 조합은 주택법 등 법령이 요구하는 요건과 절차에 맞게 매도청구권을 행사하는 것이 무엇보다 중요하다. 사업에 반대하는 구분소유자는 위와 같은 매도청구 요건이 충족되었는지를 면밀하게 검토하여 대응하고, 아울러 시가 감정 결과가 본인에게 유리하게 나올 수 있도록 적절하게 대응해야 한다. / 글 법무법인 센트로 유재벌 변호사