"실거주한다며 갱신거절한 집주인, 두달만에 집 팔았습니다"

(서울=뉴스1) 노선웅 기자 = 아파트값 오름세가 계속되면서 그 여파가 전세에 이어 월세로도 번지고 있다. 24일 한국부동산원 전국주택가격동향조사에 따르면 8월 기준 서울 지역 아파트의 평균 월세 보증금은 2억351만6000원, 평균 월세는 122만2000원으로 조사됐다. 사진은 24일 오후 서울시내 한 부동산에 붙어있는 매물 전단. 2021.9.24/뉴스1

"임대인(집주인)이 실입주 한다고 해서 어쩔수 없이 옆동으로 이사를 했다. 예상은 했지만 임대인이 진짜 2달만에 집을 팔았다."(한 부동산 카페에 세입자가 올린 글)


임대차2법(전월세 상한제·계약갱신청구권제)이 시행된지 1년이 넘었는데도 집주인-세입자간 권리·의무를 두고 혼란이 계속되고 있다. 집주인이 "내가 살겠다"며 세입자를 내보내고 얼마 지나지 않아 해당 주택을 매도할 경우 임대차법상 손해배상이 되는지 여부가 여전히 논란거리다. 갱신거절한 집주인이 정말 해당 주택에 실거주하고 있는지 현행 제도로는 직접 확인할 방법도 없다. 논란이 계속되고 있지만 후속 입법은 진행되지 않고 있다.
실거주 한다고 해놓고 두달만 살고 집을 판 집주인.."피치못할 사정이었다면 손해배상 책임 없어"28일 한 유명 부동산 온라인 카페에서 '실거주를 이유로 갱신요구를 거절한 뒤 2개월여 만에 해당 주택을 매도한 집주인'이 손해배상을 해야 하는지 여부를 두고 논란이 일었다. 글 게시자는 갱신 거절을 당해 옆 동으로 이사를 갔는데 "예상대로 집주인이 집을 매도했다"며 억울함을 호소했다.

이에 대해 해석이 엇갈렸다. "집주인이 자기집에서 살다가 팔았는데 어쩔 수 없다", "(새로운 세입자가 아닌) 실거주하려는 사람에게 주택을 매도했다면 합법이고 소송을 해 봤자 소용이 없다", "2년 실거주 의무는 재임차를 줄 때만 적용되고 매도와는 상관이 없다"며 세입자가 집주인을 상대로 소송을 해도 이기기 어렵다는 의견이 많았다. 반면 "계약갱신을 신청한 문자 내역이나 녹취가 있으면 소송을 해서 100% 이길 수 있다"는 반론도 만만치 않았다.

임대차2법 통과 이후 신규계약과 갱신계약간 전세가격이 많게는 수억원씩 벌어지고 있는 상황이다. 또 실거주를 위해 주택을 매수하려는 사람에게 집을 비싸게 팔기 위해 일부러 세입자를 내보내는 꼼수도 등장했다. 실제 세 낀 주택보다는 실거주가 가능한 주택이 더 비싸게 팔리기도 한다. 이 때문에 집주인 입장에선 갱신을 거절한 뒤 해당 주택을 매도하고 싶은 '유혹'이 없지 않다.

이에 대해 국토부는 "집주인이 실거주를 목적으로 갱신요구를 거절하고 본인이 직접 거주했다가 피치못할 사정으로 매도한 경우는 문제가 되지 않는다"고 봤다. 실제 실거주를 했는데 예상치 못한 이직이나 해외 이민 등으로 불가피한 사유로 해당 주택에 거주할 수 없게 돼 주택을 매도하면 문제되지 않는다는 것. 하지만 애초부터 실거주할 생각도 없었으면서 단순히 세입자를 내보내기 위해 '거짓'으로 실거주하겠다고 했다면 이는 문제가 된다는 해석이다.
'정말 실거주 하려 했는지' 입증은 결국 세입자가... 임대차법 아닌 민법으로 손해배상 받아야·실거주 여부도 확인어려워국토부 유권해석에도 여전히 배상 문제는 남는다. 우선은 집주인이 정말 실거주 목적으로 갱신을 거절했는지 여부를 세입자가 입증해야 한다. 허위였다는 것을 밝혀낸다고 해도 현행 임대차법 상으로는 손해배상을 받지 못한다. 기준이 없어서다. 임대차법에서는 손해배상을 해야 하는 경우를 '제3자에게 임대한 경우'로만 한정했다. 다른 사람에게 해당 주택을 매도한 경우는 여기에 포함이 되지 않는다. 손해배상을 받으려면 결국 민법으로 다퉈야 한다. 이와 관련 지난해부터 '입법 미비' 지적이 나왔지만 현재까지 개선되지 않고 있다.


집주인이 정말 실거주 하고 있는지도 세입자가 확인이 어렵다. 실거주 명분으로 세입자의 갱신권을 거절해 놓고 빈집으로 놔두는 사례도 있어 역시 보완이 필요하다는 지적이 많았다. 현재는 갱신을 못하고 나간 세입자가 직전에 거주한 집에 집주인이 정말 거주하는지 여부를 확인할 방법은 없다. 확정일자 신고를 통해 다른 세입자를 들였는지 여부만 간접 확인이 가능하다. 여당은 최근 이와 관련해 당정 협의를 거쳐 실거주 여부를 확인할 수 있는 방안을 검토키로 했으나 추가 논의는 진행되지 않고 있는 것으로 전해졌다.