"거래량 줄면 집값 떨어질까요?" 예상 깬 전문가의 답변

역대 최장 기간의 부동산 상승장이 이어지면서 집값 전망도 분분하다. 대출규제, 금리인상 등의 요인으로 집값이 조정국면에 돌입할 것이라는 전망이 있는가하면 상승세가 조금 더 갈 것이라는 전망도 있다. 집값은 대체 언제까지 오를까? 상승과 하락 신호로 판별할 수 있는 지표는 무엇일까? ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 신현강 부와 지식의 배움터 대표와 주택시장을 진단해봤다. (영상에서 구독 이벤트를 확인하세요. 부릿지가 추첨을 통해 신현강 대표의 최근 저서를 보내드립니다)

▶조한송 기자
안녕하세요. 부릿지 조한송 기자입니다. 오늘은 20년 경력의 실전파 투자자인 신현강 대표님을 모시고 얘기를 나눠보겠습니다. 대표님 안녕하세요.


▶신현강 '부와 지식의 배움터' 대표
부동산 투자에 대한 올바른 정보를 전달하고자 활동하고 있는 '부와 지식의 배움터'의 대표 신현강입니다.

▶조한송 기자
부동산 투자에 있어 사이클을 강조하는 분들을 많이 뵀는데, 같은 상황이라도 해석하는 게 다르더라고요. 이미 침체기에 들어섰다고 보는 분도 있지만 대표님께서는 상승장 후반이라고 보시는 거죠?

▶신현강 '부와 지식의 배움터' 대표
맞아요. 제가 사이클상 상승장 후반부라고 얘기하면 많은 분이 다음에는 쇠퇴기가 올 거로 생각해요. 지금 상승장 후반부임은 틀림없지만 조금 더 이런 상황이 지속할 거라고 보고요. 그다음에 쇠퇴기라고 하더라도 투자가 아예 안 되거나 이런 건 아니예요. 사이클이라고 하는 것이 시장 상황과 딱 떨어지지 않아요. 저 같은 경우는 급등기라고 표현하기도 하거든요. 그런데 급등기라고 하면 대다수가 '아 엄청나게 오르는구나'라고 생각해요.

▶조한송 기자
네.


▶신현강 '부와 지식의 배움터' 대표
그런데 엄청나게 오르는 시장을 어떤 분들은 조정기 또는 정체기라고 표현하기도 해요. 그런데 이 급등장은 (집값이) 많이 올랐기 때문에 누군가는 마음이 조급해져서 사려고 하는데 사실상 집을 가진 사람들은 매물을 안 내놓는 시장이에요. 그래서 그 결과물로 정체 상황이 발생하기도 해요. 그러니까 전문가들이 어떤 관점으로 보느냐에 따라서 표현이 달라진다는 거예요. '급등장' '정체기' 이런 단어 자체로만 판단하지 말고 현상에 집중하는 게 맞다고 봐요.

▶조한송 기자
현상에 대한 얘기를 이어가 볼게요. 서울 아파트 매매 거래량이 작년과 비교하면 적은 상황입니다. 그런데 (계약이) 체결될 때마다 신고가가 나오고 있어요. 이 상황을 어떻게 분석하시나요?

▶신현강 '부와 지식의 배움터' 대표
주식 같은 경우 거래량이 줄어들면서 가격이 하락하는 경우가 많다고 하잖아요. 저도 그 말에 동의하는 편입니다. 다만 그것을 공식화해서 '거래량이 줄어들면 집값이 떨어진다'고 표현하는 것은 옳지 않아요. (중략)

▶조한송 기자
서울 기준으로 올해 1월부터 9월까지 매맷값 상승률을 전셋값 상승률이 앞섰다는 기사가 있더라고요. 내년에 임대차법 (시행) 2년이 도래하다 보니 시장에 어떤 영향을 미칠지도 관건입니다.

▶신현강 '부와 지식의 배움터' 대표
결론부터 말씀드리면 전셋값이 더 오를 것 같아요. 그간 임대인들이 임대차법 때문에 전셋값을 5%밖에 못 올렸잖아요. 기존 세입자의 계약 갱신이 만료돼서 전셋값을 올리는 임대인은 4년이라는 구간에 해당하는 금액을 급격히 올리려고 할 거예요. 그러면 (보증금을 종전의) 5% 수준으로 올리는 일부를 제외한 나머지 가격은 생각보다 급격히 올라갈 가능성이 있어요. 그렇게되면...☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 신현강 대표, 조한송 기자
촬영 이상봉PD, 김진석 PD, 김세용 PD
편집 이상봉 PD, 김진석 PD, 김세용 PD
디자이너 신선용