30살 '천당 위 분당', 재건축 시동…성사 땐 1만가구 '매머드 단지'

1기 신도시인 경기도 분당이 재건축 사업에 시동을 걸었다. 지난달 재건축 연한을 채운 시범단지 4곳이 가장 먼저 추진준비위원회를 발족하고 통합 재건축에 나섰다. 재건축 시, 1만 가구 규모의 매머드급 단지로 탈바꿈 할 전망이다.


4개 단지 통합 재건축 추진..1만가구 규모로 거듭
22일 정비업계에 따르면 분당 시범단지 한양·우성·삼성한신·현대아파트 등 4곳의 통합 재건축을 추진할 분당시범단지재건축추진준비위원회(추진준비위)가 최근 발족했다.

추진준비위 측은 "각 단지 입주자대표회의에서 선출된 위원 6명과 한양아파트, 우성아파트 입주자대표회의 회장 2명 등 8명이 지난 19일 1차 회의를 진행하고 임시위원장을 선임했다"며 "오는 27일 열리는 2차 회의에서 임원 선출 등을 논의할 예정"이라고 밝혔다.

이들 4개 단지는 1기 신도시를 통틀어 가장 먼저 조성됐다. 한양 2419가구, 우성 1874가구, 삼성한신 1781가구, 현대 1695가구 등 총 7800가구로 이뤄졌다. 1991년 9월 입주를 시작해 지난달로 재건축 연한인 30년을 맞았다. 분당 재건축 1호 사업인 셈이다.

재건축 시, 1만 가구 규모의 매머드급 단지로 거듭날 것이란 게 업계의 예상이다. 입주 단지 중 역대 최대 가구수를 자랑하는 서울 송파구 '헬리오시티(9510가구)'와 맞먹는 규모다.


입지도 좋은 편이다. 지하철 분당선 서현역 역세권에 위치해 각 단지에서 걸어서 역을 이용할 수 있다. 인근에 서현고등학교를 비롯한 지역 최고 학군이 몰려 있어 교육환경도 우수하다. 월곶~판교선이 정차하는 이매역이 한 정거장 거리에 있고 서현역 상권과 분당중앙공원, 서현근린공원도 가깝다.

재건축 사업이 가시화 되면서 이들 단지의 시세도 급등하고 있다. 우성 전용 84㎡는 이달초 15억5500만원(9층)에 팔렸다. 작년 10월 실거래가 11억6500만원(8층)와 비교하면 1년 새 4억원 가량 오른 셈이다. 삼성한신 전용 192㎡도 지난 8월 21억원(4층)에 손바뀜하며 1년 새 3억5000만원 올랐다.


높은 용적률, 안전진단 강화 등은 변수 일대 신축 아파트가 워낙 귀한 탓에 재건축 기대감은 높지만 높은 용적률과 안전진단 등은 변수다. 통상 용적률이 200%를 넘으면 재건축 사업성이 떨어지는 것으로 판단되는데, 시범단지 4곳의 용적률은 191~201% 수준이다. 성남시의 3종일반주거지역 용적률 상한(280%)이 서울(250%) 등과 비교해 높은 것은 다행이지만 사업성이 좋지는 않을 것이란 게 중론이다.

재건축 사업의 첫 관문인 안전진단의 벽이 높다는 점도 우려사항이다. 구조안전성 비중을 높이는 등 안전진단 규제가 강화된 이후 서울에서는 1980년대에 준공된 단지들도 줄줄이 '재건축 불가' 판정을 받고 있다.

이런 점들을 고려해 일부 단지는 재건축 대신 리모델링으로 돌아섰다. 정자동 한솔마을주공5단지는 지난 2월 리모델링 사업계획승인을 받았다. 리모델링을 통해 1156가구에서 1271가구로 규모가 확대된다. 무지개마을4단지, 느티마을3·4단지, 느티마을경남선경, 매화마을1·2단지, 정단마을한진7단지 등도 리모델링을 추진 중이다.

한편, 시범단지를 시작으로 분당에서는 재건축 연한에 도래하는 단지들이 속속 나올 전망이다. 1993년 준공된 정자동 한솔마을 한일3단지와 1992~1994년 준공된 분당동 샛별마을 등이 재건축 사업을 위한 사전준비 작업을 진행 중이다. 2026년이면 분당을 포함해 1기 신도시 총 28만1000가구가 재건축 연한을 채우게 된다.