3기신도시로 튄 대장동 '불똥' …"민간 배제"vs"가능하냐"

3기 신도시 공공택지의 40%를 민간에 매각하는 현행 방식대로 분양이 이뤄질 경우 경기 성남시 대장동의 20배의 택지가 민간에 매각되는 것으로 나타났다. 이 경우 민간 사업자에게 8조원의 개발이익이 돌아가 3기 신도시 사업이 '제2의 대장동' 사업이 될 것이라는 지적에 제기됐다. 하지만 정부는 3기 신도시 개발 사업을 공공이 단독으로 추진하는 것은 어렵다는 입장이다.


참여연대 "3기 신도시, '제2 대장동' 우려…개발 이익만 8조원"참여연대는 26일 기자회견을 열고 3기 신도시 지구계획이 확정된 인천계양, 남양주왕숙, 하남교산 등 3곳과 지구계획이 확정되지 않은 고양창릉, 부천대장 신도시 2곳에 대한 공공택지 민간 매각 현황과 개발이익 추정결과를 발표했다. 참여연대는 추정결과를 바탕으로 △공공택지의 민간 매각 중단 △공영개발지구 지정 △공공택지에서 공공주택 공급 확대 등을 정부와 국회에 요구했다.

참여연대에 따르면 인천계양, 남양주왕숙, 하남교산 신도시 주택 공급 용지 가운데 절반 이상이 민간사업자에 매각된다. 인천계양 79만2366㎡ 중 43만3642㎡가 민간분양으로 개발된다. 남양주왕숙은 298만3861㎡ 중 173만6042㎡, 하남교산은 132만5014㎡중 63만1852㎡이 민간사업자 분양으로 개발된다.

참여연대 민생희망본부 실행위원인 임재만 세종대 부동산학과 교수는 "3기 신도시 주택 공급 용지 가운데 민간사업자에게 매각되는 공공택지 비율을 살펴본 결과, 인천계양 59%, 남양주왕숙 58%, 하남교산 54%로 확인됐다"며 "아직 지구계획이 확정되지 않은 고양창릉과 부천대장에 40%가량이 민간에 매각된다고 가정할 때 3기 신도시 5곳의 민간분양주택 규모는 7만5000가구로 대장동의 20배에 달하는 엄청난 규모"라고 지적했다.

임 교수는 "3기 신도시 민간분양아파트는 대장동과 달리 분양가상한제가 적용되지만, 3기 신도시 5곳에서 아파트 한 채당 약 1억원, 약 8조원의 개발이익이 민간사업자에게 돌아가는 것으로 추정된다"고 발표했다.


인천계양·남양주왕숙·하남교산 신도시 280만㎡(5만1932가구)를 민간에 매각해 분양할 경우 민간개발업자가 얻게될 이익을 5조6000억원, 고양창릉과 부천대장 신도시에서 민간사업자가 얻게될 개발이익을 2조5000억원으로 추정했다.

임 교수는 "정부가 올해 추가 공급계획을 발표한 광명·시흥 신도시까지 포함하면 개발이익 규모는 더 커질 것"이라며 "내년 주거복지예산 2조4천억의 3배에 달하는 막대한 개발이익이 민간사업자에게 귀속된다"고 말했다. 이어 "주택 공급을 위해 강제수용한 공공택지의 절반 이상이 민간건설사의 돈벌이 수단으로 활용된다면 이것이 공공택지라고 할 수 있는지, 왜 공공택지를 개발하는지 모르겠다"고 비판했다.

참여연대 정책위원 김남근 변호사는 "대장동 택지 개발 과정에서 민간이 과도한 개발이익을 가져가게 된 근본적인 원인이 토지 강제 수용을 통해 조성한 공공택지를 공영개발 방식으로 추진하지 않은데 있다"며 "3기 신도시 등의 공공택지가 민간에 매각되어 그 공공성을 상실하는 문제 해결을 위해서는 공공이 조성한 공공택지의 민간 매각을 막는 공영지구지정제 도입과 함께 공공주택 공급을 확대하는 '공공주택특별법 개정'이 시급하다"고 강조했다.

김 변호사는 "대규모 택지개발 방식보다는 토지비축은행을 설립해 꾸준히 공공택지를 확보하고 이를 공공택지개발 본연의 취지에 맞게 사용해야 함. 토지비축은행이 매입한 공공택지는 LH 등이 공공임대건설 등을 위한 용도로 사용되도록 공급하는 등 민간에 매각되지 않도록 해야 한다"고 덧붙였다.

참여연대 민생희만본부 실행위원 이강훈 변호사는 "최근 논란이 일고 있는 대장동에서 택지를 매입한 민간사업자들이 아파트를 분양해 막대한 개발이익을 챙긴 것으로 추정되는데 3기 신도시 공공택지를 민간사업자에게 매각할 경우 또 다른 대장동이 생겨날 수 있다"고 주장했다.

"공공의 주택 공급역량 10%인데... 전부 공급 가능한가"하지만 일각에서는 3기 신도시와 같은 공공택지 개발에 민간건설사 참여를 배제하자는 주장에 대해 우려의 시선을 보낸다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "현재 우리나라의 경우 주택공급을 민간이 90%, 공공이 10% 정도 부담하고 있다. 공공택지로 한정해도 50% 정도만 공공이 시행을 하고 있다"며 "전국에 10% 공급 역량밖에 없는 공공이 갑자기 100%를 하라고 하면 할수 있겠느냐"고 의문을 드러냈다.

김 실장은 "앞으로 공공이 공급하는 비율을 늘려갈 필요성이 있다는 방향성에는 공감하지만 대장동이라는 특수한 사례를 모든 공공택지 사업에 적용하는 것은 위험하다"며 "주택부문이 GDP의 15%를 차지하는데 건설산업 생태계 자체가 붕괴되거나 왜곡될 가능성도 있다"고 말했다.

국토부도 공공이 가진 역량의 한계에 대해 공감한다. 국토부 관계자는 "공공의 역할을 수행하는 LH가 가진 역량의 한계가 분명하다"며 "공공이 공공택지 개발을 전부 수행하려고 해도 자금, 인력 등에서 공급케파(수행할 수 있는 능력) 자체가 이에 미치지 못한다"고 말했다.

국토부는 도시의 다양성 측면에서도 민간의 역할은 분명 필요하다고 보고있다. 현재 주택법상 공공분양의 평형은 전용 85㎡를 초과하지 못하도록 돼 있다는 점에서다. 국토부 관계자는 "공공이 전부 분양할 경우 85㎡미만의 중소형 평형만 공급이 가능한데 신도시를 특정한 계층만 거주하는 곳으로 전락시킬 우려가 있다"며 "다양한 수요도 고려해야 한다"고 말했다.

법 개정을 통해 대형 평형도 공공분양할 수 있도록 하는 방안에 대해서는 "대형 평형을 공급하는 것은 오래동안 민간의 영역이라 봐왔고 지금도 그렇다"고 선을 그었다.

국토부는 공공택지 개발에서 민간의 참여를 배제하는 것에 대해서는 신중하게 접근하되 공공의 공급 비중을 점진적으로 늘려나간다는 계획이다. 국토부 관계자는 "현재 공공주택특별법에 따라 공공주택비율이 절반 이상이어야 하고 그중 공공임대 비중이 35%여야 한다"며 "공공자가주택 등을 도입해 60% 이상으로 비중을 높여나갈 것"이라고 말했다.

이어 "공공택지의 경우 분양가 상한제가 적용되기 때문에 기본형건축비, 택지비등이 정해져있어 민간건설사가 과도하게 이윤을 남기기는 어려운 구조"라며 "앞으로 택지를 공급할 때 기존의 추첨방식에서 벗어나 임대주택을 공급하는 등 공익적 요소를 평가해 택지를 공급할 것"이라고 덧붙였다.