"지금 영끌요? '간이 배 밖에' 나와야"…전문가의 집값 진단

기록적인 상승세를 이어온 부동산 시장이 숨고르기에 들어간다는 전망이 나오는 가운데 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 향후 대선까지 소강 상태가 이어질 것으로 진단한다. 쉽게 의사결정을 내리기 힘든 장이라는 진단과 함께 매매를 고려할 때 염두에 둘 '네 가지 기준'에 대해 이야기한다. 또 2022년 시장 핵심 키워드에 대해서도 언급한다. ☞ 머니투데이 부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'에서 더 많은 내용을 확인하세요!

"숨고르기 장세 돌입하며 상승폭 줄 것"...내년 하반기 '전세난' 관건 ▶박진영 기자
전셋값 상승도 만만치 않게 가팔랐는데요, 전셋값 상승이 향후 부동산 시장에 어떻게 영향을 미칠까요?


▶박원갑 위원
내년 8월부터는 (임대차 3법에 따라) 계약갱신했던 사람들의 만기가 도래하죠. 이제 나가야 됩니다. 그런 상황에서 이런 방법이 있겠죠. 첫 번째 택할 수 있는 방법은 자녀가 학교를 다닌다. 그러면 (시장 전세가가 너무 뛰어서) 못 옮기는 경우가 많을 거예요. 그러면 월세로 바꿔 탑니다. 이제 나머지 차액은 결국 월세로 지불하면서 버티는 거고요. 두 번째로는 '그래? 전세도 비싸?' 그러면 내가 할 수 있는 방안은 올해처럼 '탈서울 내 집 마련'과 비슷한 형태가 될 것 같아요. 그러니까 올해는 서울 집값이 비싸서 경기, 인천 쪽으로 물이 흘러가듯이 이른바 풍선 효과가 나타났지만 내년에는 그게 아니라 전세의 난이 촉발한 내 집 마련 붐이 나타날 수가 있다는 거죠.

일반적으로 봤을 때 그러면 결국은 상대적으로 싼 주택 쪽으로 옮겨간다면, 내년에도 중저가 아파트를 중심으로 상대적 강세를 예상해 볼 수 있는 거죠. 내년에 입주 물량도 또 많지 않아요. 최근 부동산 114 자료를 보니 내년에 서울 아파트 입주 물량이 2만 가구 정도밖에 안 된다는 거잖아요. 올해에 비해서 한 30% 이상 줄어들기 때문에 ...(중략)

▶박진영 기자
그러면 이제 이 전세난이 실제로 좀 큰 이슈로 부각이 되기 시작하면 저희가 예상하는 거보다도 상승이 조금 더 밀려갈 수 있다고(이어질 수 있다고) 보시는 거예요?

▶박원갑 위원
그렇죠. 하반기 전세난이 어떻게 해소가 될 것이냐가 관건이고. 그럼에도 나머지는 다 하락 요인이에요. 장기 상승에 따른 부담감, 대출 규제 및 금리 상승 등에 의해 내년 3월 대선까지 상승폭이 줄어드는 흐름을 예상합니다.


"지금 집 사려면 '간이 배 밖에' 나와야... 이 '네 가지' 갖추면 사도 됩니다" ▶박진영 기자
예. 그러면은 위원님, 저희 무주택자 같은 경우에는 지금 이렇게 애매한 상황에서 좀 어떤 선택을 내리면 좋을까요.

▶박원갑 위원
지금 이런 와중에 집을 사려고 그러면 '간이 배 밖으로 나와야' 됩니다. 지금 부동산을 사시려면 투자적 마인드는 안 돼요. 실거주 필요에 의해서는 살 수 있는 거예요.

내가 의사결정 내린 거는 내가 온몸으로 책임을 떠안아야 되는 상황인데, 그래서 다음과 같은 네 가지 조건을 점검해 보시면 좋을 것 같습니다.

첫 번째, 지금은 재테크라는 생각을 버려야 된다. 집값은 언제든지 하락할 수 있는 거예요. 인간의 영역을, 예상을 벗어나는 경우들이 지금 10년째 이어지고 있는 거예요. 오래 전부터 '지금 버블이고 집 사지 말라'고 했어요. 앞으로도 예단할 수 없단 것이고요.

두 번째로, 직장생활이 적어도 앞으로 15년 이상 남아있어야 된다고 봐요. 그러면 빠지더라도 소득으로 커버할 수 있잖아요. 그리고 세 번째는..(유튜브 내용을 참고하세요.)
과거 경험적으로 보면은 집값은 오를 때는 생각보다 많이 오르고 내릴 때는 생각보다 많이 빠져요. 변동성 쇼크라고 하죠. 어쨌든 지금이 상당 부분이 오버슈팅, 고평가돼 있다 그건 대체적으로 동의하는 부분이기 때문에 지금은 어쨌든 영끌, 빚투는 지금 상황에서 위험하고요. 제가 오죽하면 집 사는 사람한테 집 살 거면 네 가지 요건을 갖춰야 된다고 얘기를 했겠어요.

▶박진영 기자
그리고 실거주하는 1 주택인 경우에는 '시장 방향이 이렇게 될 거다 저렇게 될 거다'라고 예단을 해서 '지금 비싸니까 판다' 이렇게 행동하는 건 아니셨으면 좋겠다는 말이신 것 같고요.

▶박원갑 위원
그거는, 예. 그건 단두대에 목 걸어놓고 전망하는 거라고 생각해요. 그리고 지금은 '옮겨타기' 하는 것도 큰 모험이에요. 만약에 진짜 옮겨타기를 하신다 하더라도 반드시 하셔야 될 게...☞ '부릿지'에서 상세 내용을 확인하세요!


출연 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원, 박진영 기자
촬영 이상봉PD, 김세용 PD
편집 김세용 PD
디자인 신선용 디자이너