전셋값 5%만 올리는 갱신권, 세입자 절반만 행사했다.. 왜?

(서울=뉴스1) 박정호 기자 . 2021.11.22/뉴스1

임대차 신고제를 도입한 다섯달(6월~10월) 동안 총 51만여건이 신고 됐다. 이 가운데 갱신계약은 20%가 채 되지 않았다. 임대차3법 도입후 갱신계약 비율이 70%가 넘을 것으로 추정됐지만 실제로는 이에 크게 못 미친 셈이다. 갱신계약 신고를 소극적으로 한 영향이 있는 것으로 추정된다.


갱신계약 중에서 계약갱신권을 행사한 비율도 절반 가량(53.3%)에 불과했다. 다만 갱신권을 행사 하지 않았더라도 갱신계약의 76.3%는 임대료가 직전 대비 5% 이상 오르지 않았다.

임대차신고제 시행 6월~10월, 51만건 접수..신규계약이 80%로 대부분 차지, 갱신율 예상보다 저조한 배경은국토교통부는 임대차 신고제가 도입된 지난 6월~10월까지 총 50만9184건이 신고됐다고 26일 밝혔다. 임대차 신고제 대상이 아니어서 확정일자 신고로 접수된 전월세 거래 47만5668건과 합치면 5개월간 총 98만4852건이 접수됐다.

임대차 신고제로 들어온 계약 중 갱신계약은 10건 중에 2건 수준으로 예상보다는 비중이 낮았다. 신규계약은 40만8953건으로 80.3%를 차지했고, 갱신계약은 10만231건으로 19.7%에 불과했다. 정부는 임대차3법 도입 이후 약 70% 이상이 갱신계약으로 채워졌다고 추정했으나 신고제 접수 자료를 분석하면 20%에 못 미쳤던 셈이다.

이를 두고 임대차3법 효과가 미미했다고 평가하는 데는 아직 한계가 있다. 제도도입 초기인데다 과태료가 부과되지 않은 계도기간이다보니 신규계약 위주로 신고가 접수되고 갱신계약은 소극적으로 신고했을 가능성이 높아서다. 또 임대료 6000만원 이하, 월세가 30만원 이하면 임대차 신고 의무대상이 아니기 때문에 임대차 신고제로 들어온 정보만으로 갱신율을 다 파악하는데는 한계는 있다.


갱신계약 중에서 임대차3법에 따라 갱신요구권을 행사한 비율은 53.3%(5만3439건)였다. 갱신계약 10건 중 5건만 갱신요구권을 행사했다는 뜻으로 역시 표면적으론 갱신권 행사 비율이 낮았다. 갱신요구권을 행사하면 임대료를 직전 대비 5% 이내로만 올릴 수 있어 세입자가 절대적으로 유리한데 굳이 행사를 안할 이유가 없어서다. 다만 갱신권을 행사하지 않고 계약을 연장하면 계약기간이 종료된 이후 갱신권을 행사할 수 있어 이런 결정을 한 세입자도 많을 것으로 추정된다.

지역별로는 서울, 인천, 부산 등에서 임차유형별로는 전세가 월세보다, 주택유형별로는 아파트가 비아파트보다 갱신요구권을 많이 사용하는 것으로 확인됐다. 서울은 58%, 인천 53.7%, 부산 56.8%였다. 전세 61.6%, 월세 30.2%를 기록했다. 유형별로는 아파트 56.2%, 비아파트 47.1%로 나타났다.
전체 임대차 신고계약 51만→갱신계약 10만→갱신요구 5만.. 임대차3법 효과 10%에 불과?예상보다 갱신요구권 행사 비율은 낮았지만 갱신계약의 76.3%가 직전 임대료 대비 인상률이 5% 이하로 계약됐다. 굳이 갱신요구권을 행사하지 않았더라도 5% 이하로 임대료를 묶은 세입자가 많았다는 뜻이다.

결과적으로 총 50만9184건의 임대차 신고건수 가운데 신규계약을 제외하고 갱신계약(10만231건) 중에서 계약갱신권을 행사(5만3439건)해 임대료 5% 증액을 막은 계약은 10.49% 수준에 그친다는 분석이 가능하다.

임대차3법의 효과가 10% 라고 해석할 여지가 있으나, 임대차 신고제가 완전히 정착되지 않아 갱신계약 신고율이 저조하다는 점을 감안할 필요는 있다. 특히 대출규제 강화 이후 집주인이 세입자 퇴거를 위해 준비해야 하는 보증금을 대출로 받을 수 없게 되면서 최근엔 계약을 연장하는 사례가 많다는 분석도 나온다.