6억에 산 집 16억에 팔 때 양도세, 1.6억→8000만원 반토막된다

앞으로 1세대 1주택자에 대한 주택 양도소득세(양도세) 비과세 기준이 9억원에서 12억원으로 바뀌면서 1주택자들의 양도세 부담이 대폭 줄어들 전망이다. 6억원에 산 주택을 16억원에 매각할 경우 현행기준 1억6000만원 넘는 양도세가 약 8000만원으로 반토막이 난다.

국회 기획재정위원회는 30일 오후 서울 여의도 국회에서 전체회의를 열고 1가구 1주택 양도세 과세기준이 되는 고가주택 범위를 현행 9억원 초과에서 12억원 초과로 올리는 소득세법 개정안을 통과시켰다. 당초 내년 거래분부터 적용하려던 새 양도세 기준은 12월 정기국회 통과 후 법 공표 즉시 적용으로 조항이 수정됐다. 이에 따라 이르면 12월 중순 거래분부터 1주택자에 대해 12억원 초과 기준이 적용될 전망이다.


최근 수년간 주택 가격이 크게 오르면서 주택 처분 시 부담해야 할 세금이 급증한 게 이번 세법 개정의 주된 이유다. 2008년말 대비 올해 7월 기준 전국 주택 평균 매매가격은 87%, 아파트 평균 매매가격은 104% 상승했다. 특히 서울 지역의 주택 평균 매매가격은 86% 상승했고 아파트 평균 매매가격은 121% 올랐다.

양도세 비과세 기준 상향으로 앞으로 1세대 1주택자는 조정대상지역이 아닐 경우 2년 이상 보유했다면 시가 12억원 이하 주택을 팔 때 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다.

또 12억원이 넘는 주택을 팔 때도 지금보다 세금이 줄어든다. 예컨대 6억원에 주택을 사서 2년 이상 보유하고 16억원에 매도한다면 지금보다 약 8140만원의 양도세를 절감한다는 계산이 나온다.


우선 현행 기준으로 계산하면 이 사례의 양도차익은 매도가 16억원에서 취득가 6억원을 뺀 10억원이다. 양도세 과세표준은 집값의 비과세범위 초과분이 시세에서 차지하는 비중을 양도차익에 곱해 계산한다. 현행 기준대로라면 비과세 기준 9억원을 초과하는 집값은 7억원 이므로 16분의 7을 양도차익 10억원에 곱하면 과세표준 4억3750만원이 산출된다.

계산상 편의를 위해 필수경비나 장기보유특별공제, 기본공제(250만원) 적용은 생략할 경우 과표구간 3억원 초과 5억원 이하 양도소득세율 40%를 적용하면 1억7500만원이 나온다. 이어 해당 과세표준 구간의 누진공제액 2540만원을 제외하면 1억4960만원이다. 여기에 지방소득세 10%를 더하면 1억6456만원이 산출세액이 된다.

새 기준을 적용하면 양도세 과세표준이 줄어든다. 비과세 기준 12억원을 초과하는 집값은 4억원, 과세표준은 10억원에 16분의 4를 곱한 2억5000만원이다. 과세표준이 2억5000만원으로 줄어들면서 과표구간 1억5000만원 초과 3억원 이하 세율 38%를 곱하면 9500만원, 누진공제 1940만원을 빼고 지방소득세 10%를 더하면 8316만원이 세액으로 산출된다. 이달로 계획했던 주택 매도를 개정안 공포 이후로 미룬다면 8140만원을 아끼게 되는 것이다.

한편 앞으로 양도세 과세대상에서 제외되는 공동주택은 전국기준 약 42만호로 집계됐다. 국회 기획재정위원회 전문위원실의 '2021년 전국 및 서울 공동주택 가격분포' 자료에 따르면 올해 기준 시가가 비과세로 전환되는 '9억원 초과~12억원 이하'인 공동주택수는 전국기준 42만4381호로 전국의 공동주택 1230만4683호의 3.0% 수준이다. 양도세 비과세로 전환되는 서울 지역 주택은 24만7475호로, 서울지역 전체 주택 258만3508호의 9.6% 수준이다. 비과세를 적용받는 전국 공동주택 가운데 서울지역 공동주택의 비중은 58.3%를 차지했다.

(서울=뉴스1) 안은나 기자 = 31일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 바라본 도심 아파트단지. 내달 1일부터 부동산을 사고팔아 얻은 차익에 물리는 양도소득세율이 최고 75%로 인상된다. 6월1일 이후 1년 이내 보유 주택을 매매할 경우 70%의 양도세율이 적용되며 2년 이내 보유 주택을 매매하면 양도차익의 60%를 세금으로 내야 한다. 여기에 3주택 이상과 조정대상지역 2주택자는 기본세율 6~45%에 최대 30%포인트(p)의 양도세 중과가 적용돼 최고 75%의 세율이 적용된다. 임대차3법의 마지막 퍼즐로 불리는 '주택 임대차 신고제'도 이날부터 시행된다. 2021.5.31/뉴스1