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집값만 예측하는 건설사 직원.."하락장, 이럴때 옵니다"

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  • 조한송 기자
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  • 2021.12.04 12:01
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'주택 매매 거래량이 줄었으니 집값은 이제 떨어지는 걸까'
주택 시장의 상승세가 역대 최장기간 이어지면서 전문가들 사이에서 다양한 분석이 제기된다. 분양 시장을 예측해야 하는 건설사들도 시장 분석은 필수. 조영광 하우스노미스트(대우건설 연구원)는 주택시장에 빅데이터를 접목해 분양 시장을 예측하는 업무를 맡고 있다. 건설사들은 어떤 데이터를 활용해 시장을 분석할까. 데이터상 현재 주택시장 사이클은 어떤 국면에 접어들었고 내년도 시장에 영향을 미칠 요인은 무엇일까 ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 조 연구원과 함께 주택시장을 분석해봤다.

집값만 예측하는 건설사 직원.."하락장, 이럴때 옵니다"

▶조한송 기자
안녕하세요 '부릿지' 조한송 기자입니다. 오늘은 조영광 하우스노미스트와 함께 내년도 주택 시장을 전망하는 시간을 갖겠습니다. 안녕하세요.

▶조영광 하우스노미스트
네 안녕하세요. 저는 대우건설에서 데이터로 주택 시장을 예측합니다. 이코노미스트에다가 하우스를 붙여서 하우스노미스트라는 영역을 개척했고요. 분양성을 전망하는 일을 10년째 해오고 있습니다.

▶조한송 기자
주택 빅데이터 연구를 시작하게 된 계기가 있나요?

▶조영광 하우스노미스트
제가 입사한 시점이 2010년도였어요. 2008년도에 리먼 브라더스가 터져서 당시 시장 상황이 최악이었죠. 전국 미분양이 11만 호에 달했으니까 지금 10배 수준인 거죠. 당시 건설사에서도 데이터를 가지고 시장을 예측하지 않으면 분양을 담보하기 어렵겠다는 시료가 확산됐어요. 그때 데이터를 공부한 제가 회사에 입사하게 된 거죠.

▶조한송 기자
유망 사업지 예측시스템을 개발하셨다고 하셨는데 어떻게 예측하는지 궁금합니다.

▶조영광 하우스노미스트
아파트 분양 광고 현수막 다들 보셨을 거에요. 그때 저희는 데이터를 쌓는 거예요. 대중의 관심이 단지는 초반부터 전화가 쉴 새 없이 와요. 그러면 '아 여기는 대박이구나'하는 거죠. 또 하나는 횡단보도 주변에서 분양 홍보하시는 분들이 설문지 작성해달라고 요청하곤 할 거예요. 그게 저희가 데이터베이스를 받기 위해서 설문을 설계한 거예요. 분양의 꽃은 견본주택이죠. 월요일에 방문객이 얼마나 많은지도 주요 데이터가 됩니다.

집값만 예측하는 건설사 직원.."하락장, 이럴때 옵니다"
▶조한송 기자
집을 팔아야 하는 공급자 입장에서 단도직입적으로 집값이 떨어진다고 말할 수 있나요? 회사에서 뭐라고 하지는 않나요?

▶조영광 하우스노미스트
2018년에 (책을) 출판 했어요. 4년 정도 지났는데 이후 주요 신문사에서 인터뷰도 했고 KDI(한국개발연구원)라는 연구 기관도 한 번 다녀왔습니다. 4년 간 제 이름을 건 칼럼도 쓰고 있고요. 어느정도 제 분석이 신뢰할 만하다고 판단하셨기에 가능했다고 생각하고요. 2018년부터 대중 앞에 섰는데 이후 미분양이 지속적으로 줄어들어서 주택시장이 안좋다고 얘기하기도 어려울 것 같습니다.

▶조한송 기자
책(빅데이터로 예측하는 대한민국 부동산의 미래)에서 집값과 관련해 가계부채 이슈를 비중 있게 다루셨더라고요.

▶조영광 하우스노미스트
가계부채는 일단 늘어나면 집값 하락의 모멘텀이 되죠. 만약 우리나라 주택담보대출(LTV) 비율이 70%인데 가계부채가 지금 수준이면 위험했을 거예요. 그런데 지금 서울 기준 LTV가 40%고 그렇기때문에 현금 부자만 집을 사는 상황이에요. 그리고 사실 가계부채 총량을 가지고 위험 수준을 얘기하는 것은 맞지 않아요. 가계부채는 집값 상승과 함께 올라가게 돼 있거든요. 분기별로 봐도 이제까지 가계부채가 감소한 적은 단 한 번도 없어요. 가계부채가 가장 덜 증가했을 때가 2009년 1분기에 0.1%였어요. 리먼 브라더스 사태 때죠. 결론적으로 가계부채의 양을 가지고 집값이 내려간다고 얘기할 수는 없어요. 중요한 것은 연체율인데 현재 안정적인 상황이에요. 카드 사태가 터졌을 때의 연체율이 7%정도예요. 지금 2~3%대고 기본적인 가계부채 연체율이 0.3%밖에 안 됩니다.

대출 규제 영향도 말씀드릴게요. 투자 심리가 꺾이지 않은 상황에서 대출에 가장 민감하게 반응하는 아파트가 9억원 이하예요. 그래도 지금은 대출을 받을 수 있거든요. 그런 아파트가 지금 어디에 몰려있냐면 경기도하고 인천이에요. 경기, 인천에서 좋은 집을 사고 싶은데 대출이 곧 막힐 것 같다. 그러면 사람들이 어떻게 할 것 같아요?

빨리 사야 하는 거예요. 그래서 대출 규제가 오히려 집값 상승을 부추기는 거예요. 인천 집값 상승률이 1위인 이유죠. 국회 예산 정책처에서 시계열로 분석한 게 있어요. 도대체 우리나라 집값은 어디에 선행해서 움직이냐는 거죠. 결과를 보면 미국 국채 10년물 금리가 우리나라 국채 10년물에 영향을 주고 그다음 집값에 영향을 미쳐요. 그래서 미국 국채 10년물 금리를 유심히 보는 게 중요해요. 코로나19 이전의 금리가 2%였거든요. 지금 1.4~1.5% 정도인데 최근에 급등했다가 다시 떨어지고 있어요. 금리가 만약에 코로나19 이전 수준으로 급등한다면 확실히 주택시장도 조정된다고 봅니다. 또 미분양 주택이 4만 가구까지 늘어나면 점차 시장이 안정화되는구나 생각할 수 있어요.

집값만 예측하는 건설사 직원.."하락장, 이럴때 옵니다"

▶조한송 기자
주택 거래량이 줄어든 것을 집값 하락의 전조 현상으로 보는 시각에 대해선 어떻게 보시나요?

▶조영광 하우스노미스트
현재 주택 거래량이 줄어든 건 맞습니다. 하지만 시가총액을 봐야 해요. 제가 2017년부터 서울의 월간 시가총액, 그러니까 실거래가와 거래량을 곱한 규모를 분석했어요. 세금 이슈가 있는 특정 월을 제외하고 평균 4조원 정도 유입돼요. 그런데 지금도 그 규모가 유지되고 있습니다.

거래량이 줄었는데 왜 시가총액이 유지되냐면 고가 주택 거래가 늘어서입니다. 서울의 주택 매매 실거래가를 봤을 때 20억원을 넘는 아파트의 거래량은 늘었어요. 버블의 징조 중 하나가 백화점 명품소비가 줄어들 때예요. 그런데 지금 계속 증가하고 있죠? 왜냐하면 돈을 꽤 번 사람들이 많아서죠. 부의 편중도가 높아졌다는 것은 대부분 인정할 겁니다. 이런 분들마저 주택 매매를 멈출 때 집값이 안정화되겠죠. 지금은 고가 주택 거래가 늘면서 총량이 유지되고 있어요.

▶조한송 기자
그렇다면 지금 주택 시장은 어떤 사이클에 진입했다고 보시나요?

▶조영광 하우스노미스트
매맷값도 그렇고 전셋값도 완연한 상승 사이클이에요. 2006년 버블장세에서는 매매 사이클만 혼자 튀었어요. 지금은 매매뿐만 아니라 임대차3법 때문에 전세까지 동반 상승이에요. 다시 말해서 전셋값이 매맷값을 받쳐주고 있는 거죠. '가격이 높으니 거품이네'란 말은 2019년, 2020년, 2021년 문법이에요. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송 기자, 조영광 하우스노미스트
촬영 김진석, 김세용 PD
편집 김진석 PD
디자이너 신선용, 이상봉PD



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