"서울 집값 평균 17% 하락, 내년이 매수 기회"…서울대 교수 전망

서울대 환경대학원 김경민교수 /사진=류승희 기자 grsh15@

'부동산 트렌드 2022′를 펴낸 김경민 서울대 환경대학원 교수가 "집값 변동에서 금리 인상 영향이 가장 크다"며 "기준금리가 1.5%가 되면 집값은 올해 6월 대비 약 10∼17%가 빠질 것"이라는 전망을 했다.

김 교수는 지난 5일 공개된 주간동아와의 인터뷰에서 "부동산은 올랐다 떨어지고 올랐다 떨어지는 평균 회귀적 특성을 보인다"며 "서울 아파트도 지금까지 올랐기 때문에 떨어질 수밖에 없다"며 이같이 말했다.


그 변수로 금리 인상과 인플레이션을 꼽았다. 그는 "한국은행이 지난달 25일 기준금리를 1%로 올리면서 변곡점에 돌입했다"며 "기준금리가 1.5%가 되면 집값이 내려갈 것"이라고 했다.

지난해 3월부터 1년 8개월간 이어진 제로금리 시대가 막을 내리고, 금리 인상으로 이자 등 부담이 커지면서 주택 매수 심리가 얼어붙고 자연스레 집값이 하락한다는 설명이다.

다만 하락 폭은 집값이 상승하기 직전이던 2014~2016년 가격까진 가지 않을 것으로 봤다.


그는 "2008년 글로벌 금융위기 전부터 2008년 말까지 서울시 기준 중위소득이 50% 넘게 올랐다. 당시 한국은 글로벌 금융위기에 잘 대처해 OECD(경제협력개발기구) 회원국 평균 대비 경제성장률이 높았던 반면, 2010년 이후 부동산 경기가 안 좋아 집값은 오랫동안 낮았다"며 "이 기간 자산을 축적한 사람들이 2016년 이후 부동산시장 상승을 이끈 것"이라고 했다.

이어 "2019년부터 집값이 더 많이 올랐는데, 이때부터 대출 규제로 15억 원 넘는 아파트를 현금으로 사는 이들이 등장했다. 그런 사람들이 자기 아파트 가격이 10~20% 떨어졌다고 팔까. 만약 그 집에 대출이 60~80%가량 들어 있다면 상황은 달라지겠지만, 자기 돈 100%로 집을 산 사람이 있는 한 시장은 예전 가격으로 돌아가지 않는다"고 했다.

부동산 가격 상승 이유로 '임대차 3법'도 거론했다. 제도 도입은 당연하지만 시기가 좋지 않았다는 지적이다.

김 교수는 "우리가 선진국을 바라보고 있다면 임대차 3법은 당연히 시행돼야 하는 제도다. 그렇지만 자본주의 사회에서 임대차 3법 같은 제도가 도입되면 나부터도 가격을 올린다"며 "임대 물량 가격에 제한을 두는 임대차 3법 같은 제도는 무조건 공급과 싸움이다. 공급이 충분할 때 해야지, 공급도 없는데 하니 당연히 실패할 수밖에 없다"고 했다.

'지금이라도 집을 사야 할까'라는 질문에 김 교수는 "무주택자라면 기다리라고 조언하겠다"고 했다.

그는 "부동산 시장에서 이자율 영향은 매우 크다. 한국은행은 이미 가진 일정에 따라 기준금리를 계속 올릴 거다. 2023년까지는 올릴 것으로 예상되니 내년, 내후년에 기회가 있다"고 설명했다.

이어 "1주택자는 섣불리 집을 팔 필요가 없다"며 "집을 팔았을 때 세금이 만만치 않고 대출도 많이 나오지 않는다. 1주택자라면 10년을 생각하고 견딜 것을 권한다"고 덧붙였다.