내년부터 빌라사면 '현금청산'될수도…서울시 투기차단 대책 가동

내년부터 서울 시내 신축빌라를 매입한 사람들은 현금청산 가능성을 염두에 둬야 할 전망이다. 서울시가 '신속통합기획'을 적용한 민간 재개발 투기 방지대책으로 권리산정기준일을 내년 1월28일로 못 박았기 때문이다. 재개발을 겨냥해 매수한게 아니더라도 재개발 지역으로 선정될 경우 현금청산될 수 있다는 의미다.

1월28일 이후 신축빌라 사면 분양권 안나온다…서울 시내 전체 사정권서울시는 28일 신속통합기획 최종 후보지 21곳을 발표하면서 투기 차단 대책도 함께 내놨다. 핵심은 공모에서 탈락한 지역 뿐만 아니라 추후 공모에 참여할 지역 모두 권리산정기준일을 내년 1월28일로 지정·고시키로 한 것이다. 권리산정기준일은 분양권을 받을 수 있는 권리를 부여하는 시점을 말한다. 기준일 이후 토지 분할이나 단독주택을 다세대 주택으로 변경하는 등 쪼개기 행태를 막는 역할을 한다.


권리산정기준일은 올해 공모를 받은 신속통합기획 최종 후보지 외에도 탈락지역과 추후 공모 신청 계획을 세우고 있는 지역도 포함되면서 서울 시내 전체가 사정권 안에 들게 된다. 쉽게 말해 내년 1월28일 이후부터 쪼개기를 시도하는 신축빌라를 매입하는 경우에는 분양권이 나오지 않고 현금청산이 된다는 말이다.

서울시 관계자는 "공공 재개발과 민간 재개발 공모 기간에 시차가 발생하다 보니, 그 사이에 재개발을 노린 신축빌라 업자들이 많이 들어왔다"며 "현금청산 대상자가 너무 많아져 재개발 선정에서 제외되는 경우가 있어 원주민 보호 차원에서 권리산정기준일을 내년 1월28일로 정하게 된 것"이라고 설명했다.

28일 서울시에 따르면 서울 종로구 창신·숭인동 등 21곳이 ‘오세훈표 재개발’로 불리는 신속통합기획이 적용되는 민간재개발 후보지로 최종 선정됐다. 선정된 도시재생지역은 Δ종로구 창신동 23·숭인동 56 일대 Δ구로구 가리봉2구역 Δ동작구 상도14구역 Δ관악구 신림7구역이다. 재개발 구역 해제지역도 4곳 선정됐다. Δ은평구 불광동 600 일대 Δ서대문구 홍은동 8-400 일대 Δ금천구 시흥동 810 일대 Δ관악구 신림7구역 등이다. 이들 구역에서 계획대로 사업이 추진될 경우 2022년 초 정비계획 수립에 착수, 2023년부터 차례로 구역지정이 진행된다. 정비 사업이 완료되면 서울시에 약 2만5000가구 규모 주택이 공급될 전망이다. 사진은 28일 서울 종로구 숭인동 56 일대 모습. /사진=뉴스1

신축빌라 업자들은 보통 재개발 가능성이 높은 지역을 노린다. 이후 신축빌라를 지어 세대수를 늘린 뒤 개발 가능성이 있고, 분양권도 나온다고 홍보하며 집값을 띄운다. 신축빌라 업자가 많이 유입될 수록 토지 등 소유주가 늘어나 사업성이 떨어지고, 노후도 요건이 낮아지는 등 악영향을 미친다는 평가가 나오는 이유다. 결국 재개발 가능성을 떨어트려 원주민이 피해를 입을 수밖에 없는 구조다.

다만 권리산정기준일이 무한정 적용되는 것은 아니다. 서울시는 올해 공모에서 탈락한 지역이나, 내년 공모에 신청하는 지역은 최종 후보지로 선정되지 않을 경우 2023년 말까지 권리산정기준일을 적용할 예정이라고 밝혔다. 모든 신축 행위를 제한하는 것도 아니다. 지분(소유주)이 늘어나는 행위에 대해서만 제동을 건다.


올해 공모에서 떨어진 미선정지역은 권리산정기준일과 함께 내년 1월 중 토지거래허가구역 지정, 건축허가 제한 조치가 이뤄질 예정이다. 미선정지역은 자치구에서 1차로 추려 후보지로 올라온 59곳 중 이번에 최종 선정된 21곳을 제외한 나머지 38곳이다.

"소유주 1명→20명으로 불리는 '쪼개기' 막아야…서울시 대책, 바람직"신축빌라 건축, 투자 등이 차단되면서 일부 불만의 목소리가 나올 수는 있으나 전문가들은 투기세력을 차단해 부작용을 최소화한다는 점에서 서울시의 대책은 바람직하다는 의견이 다수다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "서울시의 대책은 재개발이 추진되는 곳에는 '신축빌라를 짓지 말라'는 선언과 같다"며 "그동안 신축빌라 업자들이 들어가 노후도를 망치는 구역이 한 두군데가 아니었다"고 말했다. 그러면서 "모든 신축 행위를 제한하는 것이 아니고 쪼개기만 막는 것"이라며 "재개발 가능성 있는 곳들이 순차적으로 개발되기 위해서는 이같은 조치가 필요하다고 본다"고 했다.

고준석 동국대 법무대학원 교수는 "지분 쪼개기는 1명이 소유하던 단독주택을 헐고 신축빌라를 세워 소유주가 20~30명으로 늘어나게 되는데, 새로운 소유주가 늘어나는 만큼 기존 원주민들의 재산이 줄어들게 되는 것"이라며 "일부 불만이 있을 수는 있으나 지분 쪼개기 같은 재개발의 대표적 부작용을 방지할 수 있다는 점에서 적절한 조치라고 평가한다"고 말했다.