법률사무소 훈 권오훈 변호사, "3자간 등기명의신탁, 꼼꼼히 살펴야"

명의신탁은 계약 명의신탁, 양자 간 명의신탁, 3자간 명의신탁으로 나눌 수 있다. 그 중 '3자간 등기명의신탁'이란 '명의신탁자가 매도인로부터 부동산을 매수하는 계약을 하면서 명의수탁자와 명의신탁약정을 하고, 매도인으로부터 바로 명의수탁자 명의로 이전등기를 하는 방식'이다.

사진제공=법률사무소 훈

3자간 등기명의신탁약정은 부동산실명법에 따라 무효이므로 명의신탁자와 명의수탁자 사이에 직접적인 법률관계는 존재하지 않는다고 하더라도, 명의신탁자와 매도인 사이의 매매계약은 여전히 유효하다. 따라서 명의신탁자는 매도인에 대하여 매매계약을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권을 가지고 있고, 매도인은 명의신탁자에게 매매계약에 따른 소유권이전등기의무를 부담한다. 또한 매도인은 명의수탁자에게 소유권에 기한 방해배제청구권으로써 소유권이전등기의 말소 또는 진정등기명의 회복을 원인으로 소유권이전등기의 이행을 요구할 수 있는 권리가 있다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 의하면, 이른바 3자간 등기명의신탁의 경우 같은 법에서 정한 유예기간의 경과에 의하여 기존 명의신탁약정과 그에 의한 등기가 무효로 되고 그 결과 명의신탁된 부동산은 매도인 소유로 복귀하므로, 매도인은 명의수탁자에게 무효인 명의 등기의 말소를 구할 수 있다.

한편 같은 법에서 정한 유예기간 경과 후에도 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하므로, 명의신탁자는 매도인에게 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 명의수탁자에게 무효인 명의 등기의 말소를 구할 수 있다.

이른바 3자간 등기명의신탁에서 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에서 정한 유예기간이 경과한 후 명의수탁자가 신탁부동산을 임의로 처분하거나 강제수용이나 공공용지 협의취득 등을 원인으로 제3취득자 명의로 이전등기가 마쳐진 경우, 특별한 사정이 없는 한 제3취득자는 유효하게 소유권을 취득하게 되므로(같은 법 제4조 제3항), 그로 인해 매도인의 명의신탁자에 대한 소유권이전등기의무는 이행불능이 된다.


그 결과 명의신탁자는 신탁부동산의 소유권을 이전받을 권리를 상실하는 손해를 입게 되는 반면, 명의수탁자는 신탁부동산의 처분대금이나 보상금을 취득하는 이익을 얻게 되므로, 명의수탁자는 명의신탁자에게 그 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다(대법원 2011. 9. 8. 선고 2009다49193 판결).

3자간 등기명의신탁에 있어 명의수탁자가 부동산실권리자명의등기에관한법률에서 정한 유예기간 경과 후에 자의로 명의신탁자에게 바로 소유권이전등기를 경료해준 경우, 같은 법에서 정한 유예기간의 경과로 기존 명의신탁약정과 그에 의한 명의수탁자 명의의 등기가 모두 무효가 된다.

또한 명의신탁자는 명의신탁약정의 당사자로서 같은 법 제4조 제3항의 제3자에 해당하지 아니하므로 명의신탁자 명의의 소유권이전등기도 무효가 된다 할 것이지만, 같은 법은 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약의 효력을 부정하는 규정을 두고 있지 않다. 유예기간 경과 후로도 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하므로, 명의신탁자는 매도인에 대하여 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구할 수 있다.

또한 그 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 매도인을 대위하여 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수도 있으므로, 명의수탁자가 명의신탁자 앞으로 바로 경료해준 소유권이전등기는 결국 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다(대법원 2004. 6. 25. 선고 2004다6764 판결).

부동산의 매수인이 목적물을 인도받아 계속 점유하는 경우에는 매도인에 대한 소유권이전등기청구권은 소멸시효가 진행되지 않고, 이러한 법리는 3자간 등기명의신탁에 의한 등기가 유효기간의 경과로 무효로 된 경우에도 마찬가지로 적용된다. 따라서 그 경우 목적 부동산을 인도받아 점유하고 있는 명의신탁자의 매도인에 대한 소유권이전등기청구권 역시 소멸시효가 진행되지 않는다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다26647 판결).

법률사무소 훈의 권오훈 변호사는 "3자간 등기명의신탁의 경우 명의신탁약정이 무효라 하더라도 명의신탁자와 명의수탁자와의 사이에서는 실질적인 소유자라 할 수 있는 명의신탁자의 권리를 보호하는 경향"이라고 전했다. 글/법률사무소 훈 권오훈 변호사