한남1구역·잠실 장미아파트 등 44곳 갭투자 막힌다

(서울=뉴스1) 신웅수 기자 = 관악구 신림1구역 재개발 사업이 '신속통합기획'으로 이름을 바꾼 공공기획 적용으로 사업에 속도를 낸다. 정비사업 초기 단계부터 공공이 주민(조합)을 보조함으로써 통상 5년 정도 소요됐던 정비구역 지정절차를 2년으로 대폭 단축할 수 있다. 신림1구역은 지난 2008년 재정비촉진구역으로 결정된 뒤 13년 동안 주민 갈등 등 이유로 사업이 정체돼왔지만, 지난해 6월 서울시 신속통합기획 대상지로 선정되며 사업에 속도가 붙었다. 사진은 14일 오후 서울 관악구 신림1재정비촉진구역의 모습. 2021.9.14/뉴스1

서울시가 신속통합기획 대상지 뿐 아니라 후보지 선정에서 떨어진 곳에 대해서도 토지거래허가구역으로 지정하는 등 투기방지 시스템을 본격적으로 가동한다. 토지거래허가구역으로 지정되면 실거주를 해야하기 때문에 갭투자가 어려워진다.

주택 구입할 때 실거주해야 서울시가 지난 24일 공고한 내용에 따르면 총 44곳의 사업지를 토지거래허가구역으로 신규 지정했다. 해당 지역은 지난해 신속통합기획 '민간재개발 후보지' 선정에서 떨어진 37곳과 신속통합기획 사업지로 선정된 7곳이다. 지난 29일부터 내년 1월28일까지 적용한다.


서울시는 지난달 민간재개발 후보지 22곳을 선정한 이후 미선정된 구역에 대해서도 투기세력 유입을 막겠다는 의지를 보였다. 이번에 토지거래허가구역으로 지정된 주요 사업지는 용산구 한남1구역, 강남구 일원동 대청마을 B·C구역, 광진구 자양1·2구역 등이다.

지난해 하반기에 신속통합기획으로 지정된 주택 재개발·재건축 7곳도 토지거래허가구역으로 지정됐다. 7곳은 △송파 장미1·2·3차(재건축) △송파 한양2차(재건축) △고덕 현대(재건축) △미아 4-1(단독주택재건축)△신당동 236-100일대(재개발) △신정동 1152일대(재개발) △궁둥 우신빌라(재건축) 이다.

토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 주택, 상가, 토지 등은 소유권·지상권을 이전·설정하는 등 거래계약을 체결하기 위해선 해당 구청장의 허가를 받아야 한다. 토지거래허가구역 내 주택을 구입할 경우 전세를 줄 수 없고 실거주를 해야 한다.


거래허가를 받아야 할 대상지는 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡, 공업지역 66㎡을 초과하는 토지다.

이와 함께 26일부로 지분이 늘어나는 건축행위도 제한된다. 건축허가 제한 기간은 고시일로부터 2년 간 유지된다.
28일 이후 준공한 건물 매입시 현금청산 대상 서울시는 지분쪼개기 방지를 위해 신속통합기획에서 떨어진 지역과 향후 신청할 지역에 대해 지난 28일을 권리산정기준일로 정했다.

권리산정일은 분양권을 받을 수 있는 권리를 부여하는 시점을 말한다. 따라서 28일 이후 준공한 건물을 매입하면 분양권이 나오지 않고 현금청산자가 되기 때문에 주의가 필요하다. 신속통합기획 공모에 참여하는 지역도 동일하게 적용받기 때문에 신축빌라를 매입할 때 이점도 생각해야 한다.

신축빌라업자들은 재개발 가능성이 높은 지역을 골라 신축 빌라를 세워 세대수를 늘린 뒤 개발 가능성이 있고 분양권을 받을 수 있다고 홍보하며 집값을 띄우기도 한다. 신축빌라업자들이 유입될수록 토지 등 소유주가 늘어나 사업성이 떨어지고 노후도 요건이 낮아져 결과적으로 재개발에 걸림돌이 된다. 실제로 신통기획 탈락지역인 강남 대청마을과 광진구 자양동의 경우 현금청산비율이 다른 지역보다 상대적으로 높다는 점이 탈락의 주요 요인으로 작용했다.

권리산정일이 무한정 적용되는 건 아니다. 탈락지역이 올해 진행하는 공모에서도 최종 후보지로 선정되지 않으면 2023년 말까지만 적용된다.

공인중개소 한 관계자는 "고강도 투기방지 대책때문에 28일 이전에 지어진 대지지분 18㎡가 안 되는 원룸·투룸으로 수요가 몰릴 가능성도 있다"고 말했다.