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동탄2신도시 급매, 지금 잡을까요?.."지금 말고 '이때' 사세요"

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  • 이소은 기자
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  • 신선용 디자이너
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  • 2022.03.04 05:10
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[부릿지-김기원의 쇼미 더 데이터!] 김기원 리치고(데이터노우즈) 대표


하락기에도 호재가 많은 지역은 안 떨어진다? 호재가 많은 동탄2신도시를 유심히 지켜보고 있다는 '부릿지' 구독자. 최근 쏟아지는 급매물 가격을 보고 있자니 매수 타이밍이 온 건 아닌지 궁금하다는 구독자의 질문에 김기원 리치고 대표는 "실거주를 고려 중이라면 올 여름부터 내년까지 중에 좋은 기회가 올 것"이라고 조언했다. 하락기에 나홀로 독주를 이어가고 있는 이천 시장에 대해서는 "입주 물량을 제외한 모든 데이터가 긍정적"이라며 내년까지는 지금의 상승세가 이어질 것이라 전망했다. ☞ 머니투데이 부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'에서 전체 영상을 만나보세요.

▶이소은 기자
대표님 저희가 '쇼미더데이터' 코너를 시작할 때 메일을 통해서 구독자분들의 질문을 받기로 했잖아요. 오늘 그중의 하나를 소개해드리려고요. "올 하반기부터 본격적 하락을 예상하시는데 시장 전체가 하락하더라도 호재가 많은 지역은 상승하는 거 아니냐. 좀 다른 움직임을 보이는 거 아니냐" 하시면서 지금 호재가 많은 동탄2 신도시에 남동탄 쪽을 째려보고 계신대요.




화성, 전세가 대비 매매가 '고평가'‥ 호재 이미 가격에 반영돼


동탄2신도시 급매, 지금 잡을까요?.."지금 말고 '이때' 사세요"
▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
데이터로 화성 전체의 데이터를 한번 보도록 하시죠. 데이터의 출처가 총 3가지가 있어요. KB부동산 시세 데이터가 있고요. KB부동산에서 발표하는 통계지수 데이터가 있고, 한국부동산원에서 발표하는 지수 데이터가 있어요. KB부동산 시세 같은 경우에는 월간 데이터이고, 나머지 통계 데이터는 주간인데. 시세 데이터가 실제 이제 공인중개사에서 입력하는 호가 데이터라고 보시면 되고요.
이거를 놓고 보니까 화성시는 지금 어때요? 파란불 들어왔죠. 시세 데이터는 실제로 화성의 있는 모든 아파트의 개별 어떤 평단가 이런 것들을 세대수로 감안을 해서 통계를 낸 거예요. 그러니까 실제로 가격이 떨어지고 있다. 지금 1월달부터 마이너스로 12월달부터 확 떨어지고 지금 1월, 2월 계속 마이너스잖아요. 그리고 화성 같은 경우는 전세 대비해서 지금 73.5% 지금 고평가되어 있다. 상당히 지금 고평가가 많이 되어있는 거고요. 등수로 한번 보시죠. 경기도에 42개 지역이 있는데, 그중에서 화성이 몇 등입니까?

▶이소은 기자
끝에서 4등이네요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
끝에서 4등. 자, 과천, 성남시 수정구, 중원구, 화성시 이런 데가 낮죠? 실제 사용 가치인 전세 대비해서 매매가가 몇 프로 고평가돼 있다? 73% 고평가돼 있고, 수도권에서도 가장 고평가가 많이 된 지역이다. 왜? 이분이 물어보셨던 것처럼 호재가 많으니까. 호재나 이런 것들은 뭐예요? 이미 가격에 반영이 되어있어요? 안 되어있어요?

▶이소은 기자
되어있는 경우가 많죠.

동탄2신도시 급매, 지금 잡을까요?.."지금 말고 '이때' 사세요"
▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
호재는 언제 진짜 호재에요? 남들이 모를 때 나만 아는 게 호재에요. 남들 다 아는 거 이미 다 가격에 다 반영이 돼 있는데 그거는 여러분들 호재라고 볼 수는 없고요. 소득 대비해서도 엄청난 고평가죠? 일단은 현재 가격 기준으로 지금 떨어지고 있다는 거를 말씀 좀 드리도록 하겠고요.
KB부동산의 지수 데이터로 보니까 지금 파란불 들어왔죠? 언제부터 들어왔어요? 1월달부터. 지금 1월달부터 화성시가 매매가만 떨어져요? 전세가도 떨어지죠. 매매가랑 전세가 지금 둘 다 떨어지고 있다. 자, 마이너스 몇 프로예요? 마이너스 37.4%. 전세가 대비해서 매매가가 37% 지금 고평가되어 있다. 수도권에서 지금 밑에서 몇 등이에요?

▶이소은 기자
8등 정도

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
수도권에서도 상당히 고평가된 지역이다. 소득 대비해서 화성에 과거에 제일 높았을 때가 언제냐면 2008년 4월, 5월 이때가 소득 대비해서 화성 아파트가 제일 비쌌고, 언제가 제일 쌌어요? 2020년 1월달이 제일 쌌어. 물론 이전에도 쌌는데 2020년 1월달이 제일 쌌다. 1월까지는 어때요? 거의 안 올랐는데 20년부터 지난 2년 동안 미친 폭등을 한 거예요. 소득 대비한 지금 아파트 가격이 전고점 뚫었어요? 안 뚫었어요?

▶이소은 기자
전고점 뚫었네요.

동탄2신도시 급매, 지금 잡을까요?.."지금 말고 '이때' 사세요"
▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
이게 몇 년 만이에요? 14년 만에 화성의 아파트가 소득 대비해서 역사적 고점을 뚫고 더 올라버렸다. 전세가율을 보면 어때요? 쭉 떨어지다가 올랐다가 2020년 11월에 급속도로 떨어졌죠? 역사적으로 전세가율이 아주 낮은 상태에 있다. 이 정도 전세가율이라면은 지난 14, 15년 이후로 제일 지금 낮은 수준이잖아요. 향후 입주 물량은 어때요? 입주 물량이 그렇게 많지 않습니다. 지금 12.7이거든요. 12.7이면은 화성에 지금 아파트가 100세대가 있으면 앞으로 3년 동안 들어올 아파트가 12채라는 거예요. 엄청 많은 건 아니에요. 미분양 거의 없죠? 그래서 현재 분위기는 나쁘지 않다.
근데 미분양은 언제 올라요? 분위기가 이미 한참 나빠지고 나서 미분양이 올라오죠. 그러니까 미분양 데이터가 빠르게 줄어드는 거를 보고 매수 타이밍을 잡기는 너무 좋다. 저는 실제로 투자할 때 다른 데이터 많이 보지만 그동안 쌓여있던 이 미분양이 해소가 되면서 가격이 하락했던 게 플러스로 돌아서거나 보합으로 들어서잖아요. 무조건 들어가야 돼요.

▶이소은 기자
매수 적기군요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
매수 타이밍. 그런데 이거를 가지고 매도 타이밍 잡는 거는 느리다. 왜? 이미 분위기가 안 좋아지기 때문에 분위기가 안 좋으면 팔려요? 안 팔려요? 안 팔려요. 미분양이 아직은 안 늘어나고 있는데 이거를 가지고 매도 타이밍을 잡는 거는 한계가 있고요. 또 하나 긍정적인 게 있어요. 화성은 인구수랑 세대수가 어때요?

▶이소은 기자
계속 오르고 있네요.




이미 하락 시작돼‥올 여름부터 급매 살피면 매수 타이밍 올 듯


동탄2신도시 급매, 지금 잡을까요?.."지금 말고 '이때' 사세요"
▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
전국에 지금 경기도에서 몇 등으로 지금 많이 증가하고 있어요? 2등. 우아 화성 멀어요? 안 멀어요? 머냐 안 머냐의 기준은 화성에서 서울 강남이나 이런 데까지 출퇴근이 할만하냐? 못 할만한 거는 아니지만 이빨 꽉 깨물어야죠. 그런데 이렇게 사람이 많이 늘어나고 있는 겁니다. 그만큼 거기는 뭐다? 괜찮다. 2018년부터의 인구증가율을 한번 보시죠. 그래도 화성이 높아. 아, 화성이 뭔가 사람들을 계속 끌어당길만한 뭐가 있구나.
이제 일자리를 봐야 되는데 이거 일자리 데이터인데요. 원의 크기가 일자리 개수의 크기에요. 화성의 일자리가24만6000. 경기도에서 일자리가 제일 많은 시군구는 화성이다, 원이 제일 크잖아요. 일자리가 제일 많으니까 사람이 몰리죠. 일자리 증가율도 늘고 있죠? 경기도 화성의 일자리 상위 TOP5 기업인데 1등 기아. 2등 한미약품. 기아가 12300명. 2등이 2200명이에요. 경기도 화성에서 화성의 부동산에 영향을 가장 많이 기업은 누구다?

▶이소은 기자
기아네요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
경기도에서 일자리가 제일 많아. 일자리 증가율도 상당히 높아. 그러니까 인구수랑 세대수는 꾸준하게 몰려요. 그런데 미분양 없고 향후 입주물량도 이정도면 별로 없는 거다. 그런데 조금 염려되는 건 소득 대비해서 상당히 고평가 상태인거고 전세대비해서도 다른 지역대비 상당히 고평가다. 그리고 하락이 이미 시작이 됐다. 그동안 2020년, 21년 이 뜨거웠던 상승장. 이거 울분을 그냥 한 번에 토해낸 거죠.
이렇게 보면 만약에 화성에 실 거주 하시는 분이야. 팔아야 된다? 저 같으면 안 팔 것 같아요. 이렇게 사람이 몰리고 일자리가 많고 물론 좀 고평가 된 것은 있지만 그럼에도 불구하고 향후 공급물량도 그렇게 많지 않고 이런 추세가 되다보니까 파는 것은 그렇다. 하지만 지금 산다? 실거주 분들이라면 급매물 위주로 접근해보시는 게 나쁘지 않겠다. 굿이라고 말씀 못 드려요. 굿이라고 얘기할 때는 무릎 밑이니까.

▶이소은 기자
지금 어디 정도인가요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
지금은 한 가슴정도는 되지 않을까요? 지난 2년 동안 너무 많이 올랐다. 그래서 조금 숨고르기가 필요한 것 같고 그런 측면에서 실거주자 분들이라면 급매물 위주로, 올해 가을부터 내년 상반기 안에 저는 좋은 찬스가 올 가능성이 좀 높다고 보고 있고. 만약에 투자목적이라고 하시면 저는 안할 것 같아요.


이천, 서울·수도권과 사이클 달라‥이제 막 오르는 중


동탄2신도시 급매, 지금 잡을까요?.."지금 말고 '이때' 사세요"
▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
최근에 신문 기사 나온 것들 중에 보면 지금 수도권 지금 분위기 안 좋아지고 있는데, 경기도 이천은 나 혼자 지금 올라가고 있다. 이런 이야기들이 있잖아요. 제가 이제 괜찮게 보는 지역들이 이천, 평택, 이런 데가 괜찮거든요. 저평가 지수로 보니까 평택하고 이천은 몇 등이에요?

▶이소은 기자
3, 4위네요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
경기도에서 제일 좋은 데 몇 군데 중에 하나예요. 언론에서 이천이 지금 좋다고 이런 얘기를 하고 있는데 팩트 체크를 한번 해보도록 하시죠. 이천은 여전히 지금 올라가고 있죠. 언제부터 빨간불 들어왔어요? 21년부터 이제 상승한지 1년밖에 안됐다. 그동안 오히려 내렸죠.
수도권, 서울이나 수도권 사이클하고 완전 다른 데가 어디냐면 이천, 안성, 평택 이런 데예요. 왜? 생활권이 완전 다르기 때문에 이 지역은 따로 움직여요. 이천 같은 경우는 지금 4등이고요. KB부동산 데이터 기준으로. 전세대비해서 2019년부터 2021년 7월, 이때까지 플러스였죠. 그러면 언제 사야 돼요? 플러스 올라가는 초에 사야 된다. 그 다음에 소득 대비해서 올라왔지만 여전히 2008년에 고점보다는 훨씬 좀 낮은 데 있죠. 소득대비해서 언제가 제일 쌌어요? 2020년. 이때 바닥 횡보할 때. 이때 샀으면 어때요? 너무 좋죠. 부동산에 물건도 많아. 가보면. 그렇죠? 왜? 바닥 구간이기 때문에.

▶이소은 기자
골라잡아.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
그렇죠. 매수자 우위인 시장인거예요. 내가 골라잡을 수 있는 거예요. 모든 이런 거래는 매수자 우위일 때 들어가는 게 좋아요. 그러니까 팔려고 하는 사람들이 잘 안 팔려고 할 때 이때 들어가는 건 한발 늦는 거다. 지금 소득대비 좀 올라오긴 했지만 아직은 여력이 보이죠. 여력이 보이고 있고 전세가율도 떨어지기 시작한지 이제 불과 얼마 안됐어요. 만약에 전세가격이 막 4년, 5년 계속 떨어지면 그거는 위험한 건데, 전세가율이 떨어진다는 얘기는 뭐냐면 투자자들이 이제 붙은 거예요. 그래서 아, 사람들이 이천에 지금 부동산 투자에 눈을 뜬 지가 불과 얼마 안됐구나.
자, 그런데 이게 뭐죠, 이게? 입주물량이 24년에 어때요? 엄청나죠. 25년에 없죠. 올해는 어때요? 단 한 채도 없죠. 0이에요, 0. 내년에도 조금 있고 그런데 24년은 꽤 많아요. 25년은 아예 없고. 그러면 어떻게 될까요? 올해랑 내년은 이천이.

▶이소은 기자
계속 좋죠.




내년까지는 상승세 지속‥입주 몰리는 2024년부터 주춤 예상


동탄2신도시 급매, 지금 잡을까요?.."지금 말고 '이때' 사세요"
▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
계속 좋겠죠? 그런데 24년은살짝 주춤할 수 있다. 미분양 거의 없고요. 얘는 거래량 이제 터지기 시작했죠. 얘는 수도권에 터졌던 영끌 거래랑은 완전 다른 거예요. 하락하다가 지금 21년부터 올라가기 시작한 거잖아요. 상승하면서 이렇게 거래량이 터진 건 상승을 알리는 신호탄. 얘는 영끌 거래랑은 정 반대 거래량입니다.
그 다음에 인구수와 세대수가 계속 그래도 출렁출렁 하면서 증가하고 있고 세대수는 더 빠르죠. 여기는 일자리가 어때요? 일자리가 그렇게 작지는 않죠. 일자리 증가율이 어때요? 37. 9. 아까 화성이 32. 3이었잖아요. 화성보다 일자리가 더 많이 늘어난다. 그리고 1등이 하이닉스. 하이닉스가 3만 명이에요. 2등인 현대 엘리베이터가 2600명입니다. SK 하이닉스가 이천의 부동산 시장에 영향을 미치는 게 아주 크다. 이렇게 인구수와 세대수는 출렁출렁 하면서 상승을 하고 있는 추세이고 상승 초반부에 이제 거래가 터졌고 모든 게 다 좋은데 이게 좀 걸리네요. 입주물량. 하지만 앞으로 2년 정도 후의 일이니까 그러면 우리는 이천의 상승은 언제까지 진행될 수 있다?

▶이소은 기자
최소 2년까지.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
그렇죠. 내년까지 입주 물량이 너무 없으니까. 2023년까지는 경기도 이천의 상승을 우리가 충분히 높은 확률로 예상해볼 수 있겠죠. 그런데 24년은 입주물량이 너무 많으니까 조금 주춤할 수 있겠죠. 이런 것들은 시간이 조금 더 지나서 25년에 입주물량이 어떻게 될지, 27년에 입주물량이 어떻게 될지 또 봐야 되겠죠? 이 입주물량은 한 2년에서 2년 반은 거의 정확하거든요. 그 이후에는 추가적으로 들어올 수 있어요. '아, 경기도 이천은 그동안 계속 못 오르다가 21년 이제 올라가기 시작했구나' 라는 것을 알 수 있는 거고, 못해도 23년 내년 여름, 가을까지는 상승이 잘 되겠다. 이렇게 볼 수 있겠죠.
사람은 성격도 좋고 능력도 좋고 모든 게 다 좋은데 나만 사랑해주는 사람이 있어요, 없어요? 그런 사람은 없습니다. 자, 그런데 부동산은 성격데이터, 능력데이터, 체력데이터 여러 가지 데이터들이 다 좋은 데가 있다. 눈을 씻고 찾아보면 그런 지역이 있다. 얘는 지금 모든 데이터가 다 괜찮은데 하나 걸리잖아요.

▶이소은 기자
입주물량.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
입주물량 하나 걸리잖아. 얘는 언제가 바닥이었어요? 20년이 바닥이었잖아요. 20년에는 모든 데이터가 다 좋았어. 지금은 이미 한발 늦었다. 지금 사면 22년이죠. 몇 년도에 팔아야 돼요? 2년 뒤에. 2년 뒤는 24년이잖아요. 24년이면 입주가 많아요. 그러니까. 입주물량만 없었으면 얘는 완전 최고였는데 입주물량 하나 때문에.

▶이소은 기자
그러면 이천은 다음에 가보는 것으로.

출연 김기원 대표, 이소은 기자
촬영 이상봉 PD, 양채은 PD
편집 양채은 PD
디자인 신선용 디자이너



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