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"빌딩 투자로 연 6.2% 수익…금융주보다 속 편한 주식"

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  • 홍순빈 기자
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  • 2022.03.21 05:05
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[종목대해부]하나금융투자빌딩에 투자한 코람코더원리츠…여의도 IFC 등 가치상승시 밸류에이션 메리트 증가

[편집자주] 매일같이 수조원의 자금이 오가는 증시는 정보의 바다이기도 합니다. 정확한 정보보다는 거품을 잡아 손실을 보는 경우가 많습니다. 머니투데이가 상장기업뿐 아니라 기업공개를 앞둔 기업들을 돋보기처럼 분석해 '착시투자'를 줄여보겠습니다.
러시아-우크라이나 지정학적 리스크, 미국의 통화 긴축 우려, 인플레이션 공포, 중국발(發) 코로나19(COVID-19) 재확산…올해 초 국내외 증시를 뒤흔든 이슈들이다. 주식투자에 뛰어든 투자자들은 현재 마이너스 수익률이 찍힌 계좌를 보며 발을 구르고 있다. 지난 18일 기준 코스피지수는 연초(1월3일)보다 9.42% 하락했다.

투자자들은 안정적으로 배당수익을 얻을 수 있는 대피처를 찾고 있다. 원자재 가격 상승으로 인플레이션 헤지 수요도 늘어난 가운데 오피스, 물류센터 등의 기초자산에 투자하는 '리츠'(REITs)'가 대표적인 수익률 방어 대안으로 꼽히고 있다.

그중에서도 이달 28일 코스피(KOSPI) 상장을 준비하고 있는 '코람코더원리츠'가 주목을 받고 있다. 코람코더원리츠는 여의도 금융특화지구 랜드마크인 '하나금융투자빌딩'을 기초 자산으로 담고 있는 오피스형 리츠다. 최근 진행한 기관·일반 청약에서도 흥행에 성공했는데 변동성을 피하고 안정적인 투자처를 원하는 투자자라면 코람코더원리츠를 눈여겨 볼 필요가 있다.



국내 최초 리츠 도입한 코람코자산신탁…전국 최대 민간 리츠 운용사


리츠는 부동산에 전문적으로 투자하는 뮤추얼펀드다. 투자자들의 자금으로 오피스, 물류센터, 주유소 등의 부동산 기초자산에 투자한 뒤 임대수익과 시세차익을 투자자에게 배당으로 지급하는 구조다.

국내에 리츠가 도입된 건 2001년이다. 2000년대 초 외환위기 후 기업들이 보유한 부동산을 매각하는 과정에서 적합한 매수자를 찾지 못했는데 이를 금융기관과 연결해주면서 성장한 사업이 바로 리츠다. 2001년 61조원이었던 리츠 규모가 현재 75조원까지 성장했다.

코람코자산신탁은 국내 최초를 리츠를 도입해 업계에선 '선두주자'로 불린다. 2001년부터 꾸준히 성장한 코람코자산신탁은 현재 여의도 하나금융투자빌딩을 보함해 삼성물산 서초사옥, 판교 H스퀘어, 사학연금 서울회관 등 39개의 민간 리츠를 운용하고 있다. 지난해 12월 기준 국내 전체 민간 리츠 운용 규모(51조9000억원) 중 약 4분의 1(27.55%)을 코람코자산신탁이 차지하고 있다.

코람코자산신탁은 2018년 리테일 스폰서 리츠인 이리츠코크렙, 2020년 주유소 기반 복합 산업형 리츠인 코람코에너지리츠를 차례로 상장시켰다. 이들의 배당 수익률은 공모가 기준으로 각각 7.2%, 9.7%다.



'여의도 코어자산' 하나금융투자빌딩 담은 코람코더원리츠


"빌딩 투자로 연 6.2% 수익…금융주보다 속 편한 주식"

상장을 앞둔 코람코더원리츠는 코람코자산신탁의 3번째 주자다. 코람코더원리츠는 2015년 9월15일에 설립돼 오피스형 기초 자산에 투자하고 있다. 지난 연말 기준으로 감정가 5496억원의 여의도 하나금융투자빌딩에 최초 투자했다.

하나금융투자빌딩은 서울 지하철 5호선과 9호선 환승역인 여의도역에 인접한 연면적 6만9800㎡(약 2만1100평) 규모의 오피스 빌딩이다. 이 지역은 향후 여의도 디지털금융특구 조성계획에 따라 추가 인프라 확장과 광역교통망 확보가 예상, 부동산 자산측면에서 가치상승이 예상되는 곳이다.

주요 임차인으로는 하나금융그룹, 한국3M, 인텔코리아 등이 있다. 그중 하나금융투자가 총임대면적비중 대비 임대면적이 56.6%로 가장 비중이 크며 그 다음으로 한국3M 20.4%, 인텔코리아 16.5% 등이다.

임차인들은 준공 이후부터 지속적으로 임차 계약을 유지하고 있다. 보통 오피스 임차 계약기간은 3~5년 정도로 10년 장기계약을 진행하는 마트나 물류센터에 비해 짧다. 그래서 재계약 당시 물가 혹은 임대시장의 임대료율에 맞춰서 평당임대료 등이 결정된다.

하나금융투자는 준공 이후부터 하나금융투자빌딩과 재계약을 이어갔다. 하나금융투자는 2020년 12월16일 재계약을 진행했고 계약종료 시점은 2025년 12월15일이다. 한국3M은 2018년 5월1일, 인텔코리아는 2019년 1월1일부터 계약을 진행했다.

CBRE 코리아 자료에 따르면 지난해 4분기 기준 여의도권역 오피스 공실률은 10.1%이다. 해당 지역에 위치한 유수홀딩스 빌딩이 재개발을 시작하면서 전 분기 대비 2.5%포인트 하락한 수치를 나타냈다. 하지만 전체 서울 지역 오피스 공실률(7.1%)에 비해선 아직도 높은 수치다.

하나금융투자의 공실률은 지난 1월19일 기준으로 서울 주요 권역 공실률 대비 1% 정도를 유지하고 있다. 여타의 여의도 권역의 오피스 빌딩보다 안정적인 임대수익과 시세차익으로 인한 이득을 볼 수 있다는 평가가 나오는 배경이다.

아울러 현재 하나금융투자빌딩은 법정용적률 800% 대비 건축용적률이 580%로 낮은 수준이다. 수직·수평 증축, 별관 건축 등 추가개발 가능성이 남아 있다. 여의도 인접 빌딩의 평균 실질 전용면적당 임대비용(NOC) 대비 약 10% 낮은 가격으로 임대를 유지하고 있어 추가 매출 증가도 가능하다.



4조원 넘는 IFC…여의도 권역 호재에 하나금투빌딩 몸값도 'UP'


하나금융투자빌딩은 그 자체만으로도 매력적인 수입원이나 향후 여의도 권역 건물들의 가치가 올라가면 더 몸값이 커질 수 있다. 현재 인수 경쟁이 벌어지고 있는 여의도 국제금융센터(IFC)의 자산가치가 높게 평가를 받으면 하나금융투자빌딩도 함께 수혜를 받을 가능성이 높다.

투자은행(IB) 업계 등에 따르면 IFC 매각 주관사인 이스트딜시큐어드는 최근 이지스자산운용-신세계프라퍼티 컨소시엄과 미래에셋자산운용을 IFC 인수를 위한 최종 숏리스트(적격 후보)로 선정했다. 인수경쟁이 거세지면서 당초 예상했던 매각 가격인 4조원을 뛰어넘은 4조3000억~4조4000억원 선까지 평가를 받고 있는 것으로 알려졌다.

여의도역 근처 오피스 빌딩의 재개발도 또 다른 호재다. 사학연금공단 서울회관은 2018년 코람코자산신탁과 재건축 사업을 위한 사업협약을 맺고 공사가 진행 중이다. 현재 철거 및 기초공사 등 약 15% 정도의 공사진행률을 보이고 있으며 2023년 말 완공 예정이다. 사학연금공단 서울회관은 지하 5층~지상 42층의 상업, 오피스 복합빌딩으로 거듭날 것으로 예상된다.

전문가들은 자산가치 평가, 리모델링 등으로 여의도 권역의 부동산 가치가 올라가는 만큼 하나금융투자빌딩의 자산 가치도 함께 상승할 것이라고 분석한다.

최황수 건국대 부동산학과 교수는 "자산관리 시장에서 대형 오피스, 쇼핑몰 등 프라임급 건물에 대해선 다른 건물들에 비해 가격이 차별화돼 나타나는 경향이 있다"며 "입지가 좋은 곳의 오피스 빌딩이 리모델링이 된다면 근처 건물의 자산가치가 상승한다"고 했다.




연 배당 6.2%…금융株보다 매력적인 이유는?


"빌딩 투자로 연 6.2% 수익…금융주보다 속 편한 주식"
일반 투자자들에게 대표적으로 고배당, 안정적 투자처로 알려진 곳은 은행, 보험 등 금융주다. 금리 인상에 따른 수혜, 높은 배당성향으로 인플레이션 헷지, 경기방어가 가능하다는 특징을 갖고 있기 때문이다. 하지만 경기 순환적인 특징(시클리컬)을 갖고 있어 주가가 쉽게 요동치는 편이다.

하지만 이번에 상장되는 코람코더원리츠는 오피스 빌딩을 기초자산으로 갖고 있기 때문에 금융주보다 안정적이라는 게 증권가의 중론이다. 오피스 단기계약으로 임대료가 올라가는 구간에선 더 큰 이익을 기대할 수 있다. 또한 기존 이리츠코크렙, 코람코에너지리츠를 운용한 경험이 시장 투자자들에게 신뢰를 주는 요인으로 작용한다.

높은 배당도 매력적이다. 코람코더원리츠는 공모가 5000원 기준 연 환산 6.2%의 배당수익률을 제시했다. 현재 한국 증시에 상장된 리츠주(株)의 평균 배당률인 4.9%보다 약 1.3%포인트 높은 수익률이다. 아울러 연 4회 분기배당정책을 세워 주주가치 환원에 앞장설 계획이다.

배상영 대신증권 연구원은 "리츠가 단기적인 급상승은 기대하기 어렵겠지만 장기적인 우상향은 확실하다"며 "높은 안정성도 보장되기 때문에 상장된 주식 중 가장 속 편한 주식이라고 평가할 수 있다"고 했다.

이어 "리츠시장에 오래전부터 진출했기에 코람코자산신탁의 펀드레이징, 자산 운영 성적 등은 이미 검증됐다"며 "하나금융투자빌딩 뿐 아니라 향후 추가적인 자산 편입을 통해 덩치가 커질 것으로 예상된다는 게 코람코더원리츠의 장점"이라고 했다.

지난달 21~22일 동안 진행한 기업공개(IPO) 기관 수요예측에서 역대 상장 리츠 중 2번째로 높은 경쟁률인 794대1을 기록하며 깜짝 흥행을 이끌었다. 지난 2~3일 진행한 일반 청약에서도 451대1의 경쟁률을 보이며 증거금 약 6조6000억원이 몰렸다. 안정적인 투자처를 찾는 투자자들에게 높은 배당률이 매력을 작용한 것으로 보인다.

윤장호 코람코자산신탁 본부장은 "이리츠코크렙과 코람코에너지리츠 등 상장 리츠 시장에서 보여준 코람코자산신탁의 경쟁력을 기반으로 인플레이션 시대의 헷지 수단을 찾는 투자심리와 안전자산 선호 현상이 맞물려 높은 경쟁률을 만들어냈다"며 "하나금융투자빌딩을 담고 있는 코람코더원리츠는 안정성을 최우선으로 하는 투자자들에게 가장 효과적인 투자처"라고 했다.

코람코더원리츠는 안정성 뿐만 아니라 향후 성장성도 잡겠다는 목표를 갖고 있다. 상업용부동산 시장이 성장하고 투자금이 모이면서 또다른 코어 자산을 리츠에 담는 가능성이 있다는 것이다.

코람코자산신탁 측은 "현재 하나금융투자빌딩 자산 1개만 리츠에 담고 있으나 향후 몸집을 키워나가며 코람코자산신탁이 기존에 보유하고 있는 다른 오피스형 자산 혹은 시장에 매물로 나온 대형 오피스 자산들을 새롭게 담을 것"이라며 "매출이 늘어나면 주가도 상승하고 배당성향도 함께 올라가 투자자들에게 높은 보상이 돌아갈 것으로 기대된다"고 했다.



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