미국도 '미친 집값'…대출금리 오르는데도 같이 오른다고?

머니투데이

박가영 기자

미국 버지니아주에서 매물로 나온 한 주택 /사진=AFP

땅 넓은 미국에서도 집값이 가파르게 오르고 있다. 미국의 지난 1월 주택가격은 지난해 같은 달보다 19% 이상 급등한 것으로 나타났다. 코로나19 팬데믹(세계적 대유행) 이후 주택담보대출(모기지) 금리가 역대 최저 수준에 머물렀고, 주택 시장의 공급과 수요가 불균형해지면서 집값이 급등한 것으로 분석된다. 최근 모기지 금리가 빠르게 오르고 있지만 과열된 집값이 안정될지는 미지수다. 전문가들은 당분간 금리와 집값이 동시에 오를 것으로 예측한다.

"매물도 없는데…금리 더 오르기 전에 사자"

미국의 주택 가격 상승 속도는 올해 들어 더욱 빨라졌다. 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 미국 전역의 주택 가격을 나타내는 스탠더드앤드푸어스(S&P) 코어로직 케이스-실러 주택가격지수는 지난 1월 전년 동월 대비 19.2% 상승한 281.85를 기록했다. 이는 지난해 12월 상승률(18.9%)을 웃도는 수치다.

미국 주택 가격 급등의 주요 요인으로는 '공급 부족'이 지목된다. 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 1월 말 판매용 주택 재고는 협회가 1999년 집계를 시작한 이래 사상 최저 수준을 기록했다. 재고가 적은 상황에서 주택을 매입하려는 수요는 계속 늘고 있어, 이 속도대로라면 1월 말 기준 시장에 나와 있는 매물은 1.6개월 만에 소진된다.

WSJ은 "미국의 주택 가격은 지난해 기록적인 속도로 상승했는데, 올해에도 수요가 공급을 크게 앞지르면서 계속 오르고 있다"며 "구매자 간의 경쟁은 '입찰 전쟁'으로 이어지고 있으며, 많은 주택이 매도자가 제시한 가격 이상으로 판매되고 있다"고 전했다.

금리 상승기를 맞아 모기지 금리가 더 오르기 전에 내 집 마련에 나서는 이들이 많아진 것도 집값 상승에 영향을 미쳤다. 미국 연방준비제도(Fed·연준)는 지난달 0.25%포인트 금리 인상을 단행했는데, 인플레이션이 계속 높은 수준을 유지해 연준은 올해 남은 6번 회의에서 모두 금리를 올릴 것으로 보인다. 기준금리가 오르면 모기지 금리도 오르게 된다.

인플레+임차료 부담+공급부족…금리·집값 같이 오른다

예상대로 미국의 모기지 금리는 빠른 속도로 상승하고 있다. 미 국책 모기지업체 프레디맥에 따르면 미국의 30년 만기 고정 모기지 금리는 평균 4.67%를 기록했다. 이는 2018년 12월 이후 최고치다. 올해 초(3.22%)와 비교하면 석 달 만에 1.45%포인트 올랐다.

일반적으로 모기지 금리가 오르면 주택 매수세가 둔화한다. 하지만 전문가들은 이번엔 다른 결과가 나올 것으로 전망하고 있다. 금리와 집값이 동반 상승할 가능성이 크다는 얘기다. 미국이 40년 만에 최악의 인플레이션을 겪고 있는 와중에 주택 임차료도 같이 상승하고 있어서다.

잠재적 주택 수요자들에겐 더이상 '집을 빌려 산다'는 것을 매력적인 대안으로 느끼지 않고 있다. 연 8% 가까운 물가 상승률을 고려하면, 현 수준의 이자율로 30년 고정금리 대출을 받아 집을 사는 게 오히려 이득이기 때문이다. 아핏 굽타 뉴욕대 경영대학원 교수는 뉴욕타임스(NYT)에 "금리 상승이 임대차 시장을 악화 시켜 임차료가 오르면, 자금 여력이 있는 수요자들은 높은 금리에도 불구하고 주택을 구매하는 쪽으로 기울게 될 것"이라고 분석했다.

더불어 인플레이션 시기 부동산이 주식 등 금융자산보다 더 나은 투자 수단이었다는 과거 경험도 주택에 대한 수요를 더욱 증가시키고 있다고 NYT는 전했다.

모기지 금리와 집값 동반 상승 조짐은 이미 감지되고 있다. 지난 4주간 모기지 금리가 0.5%포인트 급등했지만, 주택 시장이 안정된다는 신호는 거의 잡히지 않는 것으로 전해졌다. 지난해 집값이 30%나 오른 텍사스주 오스틴에서 부동산 중개사로 일하는 베스 아베이타는 "구매자들은 크게 우려하지 않는 것 같다. 모기지 금리보다 아닌 증시 하락을 걱정하는 사람들이 더 많다"고 말했다.

공급 부족 역시 집값 안정을 어렵게 한다. 주택 소유자들은 집을 팔기보다는 임대료를 받길 원하고 있다. 1주택자들도 모기지 금리가 오르자 이사하기를 꺼린다.

샘 카터 프레디맥 수석 이코노미스트는 "높은 모기지 금리로는 그 어떤 것도 해결하지 못한다"며 "이는 시장에 약간의 균형을 더 가져다줄 수 있지만 공급 부족 같은 근본적인 문제를 해결하지는 못할 것"이라고 말했다.