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외지인 투기 몰렸던 '거제'.."5년 떨어지다 이제 1년 올랐다"[부릿지]

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  • 2022.05.05 12:05
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[부릿지-김기원의 쇼미 더 데이터!] 김기원 리치고(데이터노우즈) 대표


리치고앱 분석 결과 인구 15만 이상 도시 중 투자점수가 가장 높은 곳은 '거제시'로 나타났다. 여러가지 데이터를 놓고 봤을 때 이 곳에 투자 하는 게 가장 안전하다는 의미다. 거제시는 지난 1년 간 외지 투자자들이 몰렸던 지역으로 대장 아파트의 경우, 집값이 30% 이상 급등하기도 했다. 이렇게 오른 집값을 고려해도 투자 메리트가 여전한걸까. 김기원 리치고 대표는 "거제 아파트 가격은 5년 반 동안 떨어지다가 이제 겨우 1년 오른 것"이라며 "저점은 이미 지났고 지금은 허벅지 정도라고 보면 된다"고 설명했다. 그는 "실거주라면 지금 당장 매수 해도 나쁘지 않다"며 투자용이라면 올 가을부터 시세 대비 10% 떨어진 급매를 노려보기를 권했다.

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▶이소은 머니투데이 기자
제가 요새 <리치고> 앱에 빠져가지고 이것저것 눌러보고 있는데요. 제가 지금 사는 아파트 투자점수가 40점대더라고요. 그럼 어디가 대체 투자점수가 높은 거야? 찾아보다가 보니까 의외로 경남 거제시가 시군구 기준으로 전국에서 투자점수가 가장 높더라고요. 73점이나 되고 또 수준도 매우 좋음 수준이던데. 작년에 거제시에 막 외지인 투자자들이 막 몰려가면서 분양권을 엄청 산 걸로 알고 있거든요. 그러면서 좀 가격이 많이 뛰지 않았나요? 지금 뛴 가격으로도 투자 메리트가 여전한 건지 궁금합니다.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
<리치고> PC 화면에 들어가시면 아파트 랭킹이 있고, 지역 랭킹이 있어요. 지역을 분석하겠다고 하면 지역 랭킹으로 들어가면 되는 거고요. 투자점수와 가격상승힘지수라는 게 있는데, 일단 투자점수를 클릭을 하고 여기서 인구수를 보통 15만 이상으로 설정을 해놓거든요.최소한 15만은 돼야 투자를 할 수 있는 그런 지역이라고 저는 보고 있고. 보니까 어때요? 거제가 1등이죠? 여러 가지 데이터를 봤을 때 지금 거제에 투자를 하는 게 대한민국에서 인구 15만 지역 중에서 가장 안전하다고 이야기를 하고 있는 거예요.

두 번째로 가격상승힘지수를 한 번 볼게요. 이 순위를 보니까 거제가 2등. 투자점수도 좋지만 가격상승힘지수도 좋다. 가격상승힘지수는 뭐냐면 인구수와 세대수가 비슷한 지역을 서로 비교, 분석을 한 거예요. A랑 B랑 인구랑 수가 비슷해요. 근데 A 지역은 아파트가 이만큼 올랐어. 근데 B 지역은 이만큼밖에 못 올랐어. 인구수가 비슷한데 얘도 그러면 더 올라야 되는 거 아니냐? 이거를 가지고 만든 게 가격상승힘지수에요. 물론 여기에는 일자리도 빠져있고 소득수준이 다 다르기 때문에 이것만 가지고 판단해서는 안 되지만 투자점수도 가격상승지수도 둘 다 좋다? 사람으로 따지면 성격도 좋고 능력도 좋다, 이렇게 해석을 해볼 수 있는 거예요.

외지인 투기 몰렸던 '거제'.."5년 떨어지다 이제 1년 올랐다"[부릿지]
그러면 거제를 한 번 보시죠. 여전히 (투자점수가) 동네별로 올라가고 있죠? 차트 맨 위에 있는 애가 이제 평단가가 제일 비싼 거거든요. 고현동, 그다음에 장평동. 저 같은 경우는 이거를 가지고 투자할 때 기왕이면은 대장 지역을 주로 투자를 하죠. 일단 고현동이 계속 올라가고 있고 장평동은 조금 횡보하고 있죠. 거래를 보면 거제도 매물이 최근에 확 늘었죠? 그다음에 공급을 놓고 보니까 공급이 늘어나기는 하지만 이때처럼 입주 폭탄은 아니다. 입주물량으로 인한 리스크는 별로 없겠다. 그다음에 미분양도 지금 많이 좀 줄어들고 있죠.

<리치고> 전문가 버전을 좀 더 세부적인 분석을 한 번 해보도록 하겠습니다. 거제시의 가격이 언제부터 상승했는지를 한 번 보시죠. 거제시 같은 경우는 2015년이 고점이었어요. 매매가와 전세가의 고점이 2015년, 즉 수도권 아파트 시장이 바닥 찍고 이제 막 올라가기 시작한 시점에 거제는 이미 고점을 쳤다. 그리고 2020년 중순까지 계속 떨어졌어요. 2019년 초반 정도부터는 하락폭이 매우 낮으니까 이제 바닥 횡보권, 2020년 7, 8월 달 정도부터 매매, 전세가가 둘 다 올라가기 시작했습니다. 그러니까 지금 상승한지 1년 반 정도 된 거예요. 한국부동산원 지수 데이터 기준으로.

우리가 많이 쓰는 KB부동산 호가 위주 데이터로 보면 호가는 그러면 언제부터 올랐냐? 애도 2020년 7월 달부터 비슷하네요. 이때부터 지금 올라오기 시작한 겁니다. 떨어진 거는 몇 년을 떨어졌어요? 15년부터 5년 반을 떨어졌다가 이제 얼마만큼 상승한 거예요? 한 1년. 그리고 하락한 거 대비 이때가 고점인데 지금 아직은 고점 탈환을 못 했어요. 이제 한 무릎에서 허벅지 정도 올라온 거라고 볼 수 있죠. 물론 저점은 지났습니다.

외지인 투기 몰렸던 '거제'.."5년 떨어지다 이제 1년 올랐다"[부릿지]
그다음에 전세 대비해서 여전히 저평가입니다. 플러스 3.1%잖아요. 전세가 올라온 속도보다 매매가가 올라온 속도가 작다. 그러니까 외지인 투자도 많이 하고 했지만 어찌됐건 지금 실수요가 받쳐주고 있다. 실수요가 올라간 속도만큼 매매가가 아직 덜 올라왔다. 소득대비한 저평가 인덱스를 보니까 2011년 고점이었어요. 이때 거제 아파트 가격이 떨어졌다가 다시 올라갔지만 고점을 탈환 못했죠? 그러니까 소득대비해서 얼마나 저평가인지 고평가인지를 파악하는 게 너무 중요하다.

그런데 언제 제일 저점이었어요? 2021년 7월 달. 거제 아파트 가격이 거의 바닥을 치던 시점 그리고 정말 저렴해졌을 때가 언제부터에요? 2020년 1월, 그러니까 만약에 거제가 가까웠다, 저는 이때 투자했겠죠 2020년 1월 달. 왜? 이때는 거의 하락이 끝났을 때죠. 그래서 평균 데이터로는 조금 더 하락이 됐지만 이미 대장 아파트들은 이때서부터 꿈틀꿈틀 했을 거라고요. 그리고 시장이 이때는 안 좋아. 시장이 안 좋을 때 내가 가면은 얼마든지 좋은 물건을 잡을 수 있다. 좋은 대접 받으면서. 딱 데이터로 이미 올라가고 나서 내가 부동산 가잖아요. "아이고 좀만 더 일찍 오지 그러셨어요. 지금 투자자들이 다 쓸고 갔습니다." 이제 이런 이야기를 듣는 거죠.

근데 여전히 소득 대비해서 괜찮죠. 물가 대비해서도 여전히 저평가인 상태에요. 그다음에 입주물량이 조금 있지만 역사적으로 봤을 때 안 많다. 거기다가 미분양도 계속 줄고 있죠? 그다음에 세대수는 어때요? 세대수 조금 늘다가 최근에 살짝 줄었지만, 그래도 별로 크게 문제는 없고. 인구수는 조금 줄어들고 있는 상황이고.

외지인 투기 몰렸던 '거제'.."5년 떨어지다 이제 1년 올랐다"[부릿지]
다만 한 가지 걱정스러운 거는 거제시 일자리가 계속 줄고 있다. 지난 한 5~6년 동안 경남에서 일자리가 제일 많이 줄어든 지역이 거제다. 그래서 거제가 2015년부터 계속 떨어진 거예요. 거기다가 입주물량마저 작지가 않으니까. 15년부터 입주물량이 많아졌죠? 그리고 16년 잠깐 작았지만 17년, 18년. 일자리도 계속 줄어들고 사람도 줄어드는데 입주물량까지 많으니까 하락을 안 할 수가 없었던 거죠. 하지만 여전히 그렇게 나쁜 상황은 아니다. 거제에 실거주하시는 분들, 내집 마련을 하시는 분들은 지금 시점에 하셔도 크게 무리는 없다.

저는 개인적으로 투자는 하지 않을 거 같아요. 거제는 모든 게 다 너무너무 좋은데, 딱 하나 걸리는 거 그거는 뭐다? 바로 일자리에요, 일자리가 줄어드는 거. 인구에 들어가시면 여기 일자리가 또 나와요. 여기에 일자리가 어디에 있어요? 삼성중공업, 대우조선해양 얘네가 1등, 2등이었는데 여기가 팔천몇백 명씩이고, 나머지는 3, 4, 5등은 400명, 500명대잖아요. 그러면 결국은 거제라는 도시는 누구 때문에 밥 먹고 사는 겁니까? 삼성중공업과 대우조선해양 이 두 회사 때문에 거제의 부동산 시장은 움직이는 거예요.

거제의 부동산이 이 두 회사가 좌지우지하는 겁니다.그러면 가장 핵심 포인트가 뭐냐? 삼성중공업과 대우조선해양의 향후 업황이 좋아질 거냐? 나빠질 거냐? 이런 부분들까지 감안을 하셔서 의사결정하시면 좋을 거 같고요. 만약에 삼성중공업과 대우조선해양에 대한 업황이 최소한 꼬꾸라질 가능성은 없다라고 하면 그러면 저는 투자할 거 같아요. 근데 "야, 이거 자칫 잘못했다가는 이 두 회사의 지금 앞으로 2~3년의 업황이 좀 불안할 수 있다"라면 솔직히 하지 않을 거 같아요.

외지인 투기 몰렸던 '거제'.."5년 떨어지다 이제 1년 올랐다"[부릿지]
만약에 제가 투자자였으면 저는 거제를 2020년 초중반에 투자를 했을 거예요. 근데 지금 이미 벌써 올라온 상황이잖아요. 거기다가 지금 돌아가는 상황이 뭔가 심상치가 않고. 사실 그런 저평가된 지역들도 이렇게까지 급하게 올라와서는 안 됐었어요. 코로나로 인한 유동성과 코로나 때문에 엄청 유동성이 풀리고 금리를 초저금리로 낮춰 버렸잖아요. 거기에다가 임대차 3법까지 했어. 그래서 이 3가지 요인이 완전 불을 질러버린 거예요. 원래는 이렇게 올라왔어야 되는데 이렇게 올라.

근데 이 모든 상황이 지금 완전히 거꾸로 돌아가고 있잖아요. 이런 요인도 없고 유동성은 오히려 줄인다고 하고 금리는 계속 올라가고 있고, 그래서 뭔가 이렇게 좀 급하게 올라온 이 부동산 시장에 뭔가 좀 찬바람이 오지 않을까? 굉장히 보수적인 투자자인 저로서는 만약에 거제를 하더라도 더 비싸게 사더라도 기다릴 거 같아요. 올해 가을이나 내년 봄, 여름까지 기다리다가 절호의 타이밍을 보고 딱 급매물로 제가 원하는 가격에 오면 사고 아니면 안 사고.

▶이소은 머니투데이 기자
급매라 하면 지금 만약에 그 타이밍이 지금보다 몇% 떨어지면 그게 급매인가요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
다른 데이터들이 너무 좋기 때문에 10~20%만 떨어져도 바로 저는 (삽니다).


출연 김기원 대표, 이소은 기자
촬영 이상봉 PD, 양채은 PD
편집 양채은 PD
디자인 신선용 디자이너



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