8월 전월세 시장 또 출렁?...."더 오른다" vs "이미 고점" 팽팽

서울 도심 아파트 단지 내 공인중개소에 임대차 매물 정보가 붙어 있다. /사진제공=뉴시스

올해 8월 임대차2법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 시행 2년을 앞두고 전월세 시장이 다시 불안해질 것이란 우려가 나온다. 갱신권을 사용해 임대료 상승률이 5% 이내로 제한된 매물이 시장에 풀리면 주변 시세와 비슷하게 신규 계약을 맺어 단숨에 수 억원 더 뛸 것이란 이유에서다.

반면 법 시행 이후 전셋값이 이미 많이 올랐고 갱신권 소멸이 특정 기간에 집중되지 않기 때문에 2020년 하반기 같은 전세난이 재현될 가능성은 낮다는 분석도 있다. 최근 매물 흐름과 가격전망 지표는 변화 기류가 보인다.
서울 아파트 전세 매물 지난해 말 3만 건 회복 후 감소세…전셋값 전망지수 반등9일 아파트 실거래가 빅데이터 아실(asil)에 따르면 이날 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만5583건으로 집계됐다. 1년 전 매물보다 14.7% 많지만 6개월 전보다 19.1%, 2개월 전보다는 20.5% 각각 감소한 수준이다.


임대차법 시행 이전인 2020년 7월 말 서울 시내 전세 매물은 3만8000건이 넘었지만 갱신권 사용으로 신규 매물이 급감하면서 2020년 10월 초 8300건까지 줄었다. 이후 점차 매물이 늘면서 지난해 11월에는 3만 건을 다시 회복했지만 이후 다시 줄어드는 추세다.

전셋값 전망도 이와 비슷한 흐름을 나타냈다. KB부동산 전세가격 전망지수를 보면 2020년 11월 135로 고점을 찍은 뒤 하락세를 보이며 지난해 12월 98까지 내려앉았다. 2019년 7월(97) 이후 2년 5개월 만에 '앞으로 전셋값이 하락할 것'이란 예상이 더 많아진 것이다. 하지만 이후 반등하면서 올해 4월 다시 기준선인 100을 넘었다.
가격 상하방 요인 혼재, 전문가 전망도 엇갈려전문가들의 전망은 엇갈린다. 하반기부터 갱신권 소멸 매물이 전셋값 불안 요인이 될 것이란 관측과 단기간에 매물 쏠림 현상이 없다면 시세에 큰 영향을 주지 않을 것이란 분석이 동시에 나온다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "세입자가 갱신권을 행사해 임대료를 5% 이내로 올린 집주인은 신규 계약 시 주변 시세에 맞춰 가격을 올릴 가능성이 크다"며 "전월세 시장도 금리와 연동돼 있기 때문에 보증금을 높이지 않고 월세를 더 받으려는 사례도 많아질 것"이라고 말했다. 고 대표는 다만 최근 공급량이 꾸준히 늘어난 대구와 인천은 다른 지역보다 전월세 가격 상승률이 낮을 것으로 예상했다.

서울 용산구 일대 아파트 단지. /사진제공=뉴시스

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "당장 시장 불안 조짐은 없지만 앞으로 갱신권이 소진된 전세 매물이 신규로 나올 때 집주인들이 미리 갱신권을 고려한 4년 계약을 염두에 두고 임대료 시세를 책정하면 예상보다 상승폭이 커질 수 있다"고 했다.


박 위원도 지역별로 전셋값 상승률 격차가 나타날 가능성이 크다고 예측했다. 임대차법 시행 이후 전셋값 상승률이 상대적으로 높았던 지역은 이미 시세 조정이 선반영된 측면이 있기 때문에 급등을 우려할 상황은 아니라는 얘기다.

KB국민은행 통계에 따르면 임대차3법 시행 이후 올해 4월까지 전국 아파트 전셋값 상승률은 19.47%다. 이 기간 서울은 23.31%, 수도권은 23.83%의 상승률을 기록했다. 서울 시내에선 노원구(29.37%)의 전셋값이 가장 많이 올랐고 수도권에선 인천 연수구(35.61%) 시흥(35.38%) 안성(33.39%) 등 지역의 전셋값 오름폭이 컸다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "갱신권 사용은 8월에만 집중된 것이 아니라 법 시행 이후 분산 사용됐다"며 "때문에 8월에 집중적으로 전세대란이 일어날 가능성은 낮다"고 말했다. 다만 그는 임대차법 시행 이후 발생한 2중, 3중 가격 구조는 단기간에 풀리지 않을 것으로 예상했다.

전문가들은 이 같은 문제를 해결하려면 임대차법을 폐지하거나 이에 상응하는 수준의 보완책이 필요하다고 지적한다.

원희룡 국토교통부 장관 후보자가 2일 오전 서울 여의도 국회 국토교통위원회에서 열린 인사청문회에 출석해 청문위원 질의에 답변하고 있다. /사진제공=뉴시스(공동사진취재단)

새 정부 임대차법 즉각 폐지 난망…민간 임대사업자 지원 등 제도 정상화 우선새 정부의 문제 인식도 이와 다르지 않다. 원희룡 국토교통부 장관 후보자는 인사청문회에서 임대차법 개편과 관련 "폐지에 가까운 근본적인 개선이 필요하다는 생각을 갖고 있다"며 "국회에 태스크포스(TF)를 만들어 여야가 충분히 논의해 심도 있는 방안을 내놓겠다"는 입장을 밝혔다.

하지만 여소야대 국회 구조에서 임대차법 즉각 폐지는 어려울 전망이다. 이에 임대리츠 활성화, 임대사업자 세제혜택 재정비 등의 보완책이 검토된다.

윤석열 당선인은 임대시장 정상화 방안으로 △임대차법 전면 재검토 △매입임대용 전용 60㎡ 이하 소형 아파트 신규 등록 허용, 종합부동산세 합산과세 및 양도소득세 중과 배제 △공공택지 민간 배정 물량 일부 민간임대주택 배정 △10년 이상 장기임대주택 양도세 장기보유공제율 80%로 상향 등을 공약한 바 있다. 다만 대통령직 인수위원회 논의 과정에서 소형 아파트 단기 임대사업자 제도는 투기 과열을 우려해 재검토하는 방향으로 가닥이 잡혔다.