[단독]제2 둔촌주공 걱정?... '조합→신탁' 재건축 활성화 나온다

(서울=뉴스1) 구윤성 기자 = 27일 서울 강동구 둔촌주공 재건축현장에 유치권 행사 현수막이 내걸린 채 공사가 중단돼 있다. . 2022.4.27/뉴스1

조합과 시공사 갈등으로 공사가 중단된 서울 강동구 '둔촌주공 사태'를 계기로 신탁방식의 재건축 사업 활성화 방안이 나온다. 재건축 신탁제도가 활성화되면 신탁사가 사업 초기부터 자체 신용도로 자금 조달이 가능하고 사업 속도는 조합방식 대비 2~4년 빨라질 수 있다. 다만 현행 신탁 계약서는 조합원에게 불리한 '불공정' 요소가 많다는 지적이 있어 조합원 권리를 보장할 수 있는 '표준 신탁계약서' 도입이 추진된다.
사업비 수조원인데 비전문 조합원의 주먹구구식 재건축 사업 '도마'...6년여 만에 신탁방식 재건축 재정비10일 서울시 등에 따르면 서울시와 국토교통부는 새 정부 들어 민간 재건축 사업 활성화 대책의 하나로 재건축 신탁제도를 전면 재정비하는 방안을 논의 중이다. 지난 2016년 제도 도입 이후 6년여 만이다.


민간 재건축 사업은 조합 방식과 명의신탁에 따른 신탁 방식 등 2가지로 나뉜다. 현재는 입주민들로 구성된 조합에서 조합장 등 임원진을 꾸려 시공사와 계약하는 방식이 대부분이다. 신탁 방식의 경우 여의도 한양 아파트, 시범 아파트 등 서울 지역에도 있지만 대부분 지방 재건축 단지 위주로 진행되고 있다.

하지만 최근들어 신탁방식 재건축 확대 필요성이 제기된다. 조합과 시공사간 갈등으로 공사가 중단된 서울 강동구 '둔촌주공 사태' 영향이 크다. 둔촌주공 재건축 조합은 현대건설, HDC현대산업개발, 대우건설, 롯데건설 등 시공단과 계약을 맺어 공사가 52% 진행됐지만 공사비 증액 문제를 둘러싸고 소송전이 벌어졌다. 한 대형 신탁사 관계자는 "둔촌주공 일부 조합원들이 '지금이라도 신탁 방식으로 바꿀 수 있냐'는 문의를 하고 있다"며 "애초부터 둔촌주공이 신탁 방식으로 진행됐다면 신탁사 신용도에 따라 자금을 안정적으로 조달해 지금같은 사업지연을 막을 수 있었을 것"이라고 말했다.

조합방식 재건축은 입주민들이 시공사 선정에서부터 인허가, 분양 등 모든 절차를 알아서 해야 한다. 사업비만 수조원에 달하는데 '동네주민'들로 구성된 비전문가들이 운영하면서 여러 문제점이 불거지고 있다. 서울에서 사업시행 인가를 받은 조합 52곳의 총 공사비만 19조3604억원에 달한다. 각종 비리로 조합 임원진이 바뀌면서 사업이 지연되거나 이로 인해 조합원 분담금이 늘어나는 경우도 적지 않다.

반면 신탁사가 시행을 맡으면 사업 초기 단계부터 안정적인 자금 조달이 가능하다. 신탁사가 자체 신용도를 기반으로 주택도시보증공사(HUG) 보증을 통해 금융회사로부터 자금을 조달할 수 있어서다. 대신 신탁사는 총매출액의 1~3%의 수수료를 떼 간다.



서울시-정부 '표준 신탁계약서 도입 추진'..조합이 계약해지 못하고 손실 떠안는 불공정 문구 수정할듯이에 따라 서울시와 정부는 한계가 노출된 조합 방식 대신 신탁 방식 활성화 방안을 추진한다. 서울시 관계자는 "신탁방식은 장점이 많은데도 불구하고 불공정한 계약 때문에 조합의 외면을 받고 있다"며 "신탁사 대비 비전문가인 조합원의 권익을 보호하고 공정한 계약이 이뤄질 수 있도록 표준 신탁계약서를 도입하는 방안을 검토 중"이라고 밝혔다.

다수의 신탁계약서는 조합이 계약을 해지할 수 없도록 하거나 해지할 경우 막대한 배상금을 물어야 한다. 사업 실패에 따라 손실이 날 경우 조합이 손실을 대부분 떠안기도 한다. 일부 계약서는 시공사 선정 주체가 모호해 조합의 선택권이 침해될 소지도 있다는 설명이다. 서울시와 정부는 조합의 권익을 보호할 수 있는 표준 계약서를 도입하는 방안을 추진한다. 국토부가 표준계약서를 고시하면 신탁사가 이 계약서를 기본으로 조합과 계약을 맺도록 하는 방안이다.

정부와 서울시는 신탁 방식과 별개로 현행 조합 방식의 재건축 사업의 전문성을 높이는 방안도 검토 중이다. 예컨대 재건축 단지에서 직전 3년 거주, 5년이상 소유해야 조합 임원 자격이 부여되는 현행 기준에 예외 조항을 둬 변호사나 회계사, 건축사 등 전문가가 참여할 수 있도록 하거나 '정비사업 전문관리업'을 활성화 하는 방안 등이 대안으로 거론된다. 조합 집행부의 전문성 강화를 위한 교육 의무화도 검토 대상에 올랐다.