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1기 신도시 상승은 착시?…"집 산다는 사람 뜯어 말릴 것"

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  • 이소은 기자
  • 이상봉 PD
  • 신선용 디자이너
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  • 2022.05.13 05:10
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[부릿지-김기원의 쇼미 더 데이터!] 김기원 리치고(데이터노우즈) 대표


윤석열 정부에서 1기 신도시 정비사업 추진을 위해 특별법을 제정하기로 하면서 일대 시장 분위기가 살아나고 있다. 재건축 기대감으로 집주인들이 매물 호가를 올림에 따라 아파트값 상승률도 확대됐다. 부동산R114에 따르면 대선 후 3월10일부터 2개월 동안 1기 신도시 집값은 0.26% 올라 이전 대비 상승폭이 3배 이상 높아진 것으로 나타났다. 그렇다면 이 분위기는 언제까지 갈까. 재건축을 노리고 1기 신도시 매수에 나서도 되는걸까. 김기원 리치고 대표는 "지금의 상승은 반짝 이벤트일 뿐"이라고 강조했다. 시장에 나오는 매물은 꾸준히 늘고 거래량은 역대급으로 적은 상황이라 상승세가 오래 가기 힘들다는 것. 김 대표는 "대세 하락기를 앞두고 지금처럼 반짝 오를 때 오히려 물건을 처분하는 진짜 고수"라고 부연했다. ☞ 머니투데이 부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'에서 전체 영상을 만나보세요.

▶이소은 머니투데이 기자
최근 있었던 그 원희룡 국토부 장관 후보자 인사청문회에서 이제 원 후보자가 1기 신도시 재건축 하는 특별법을 제정을 하고 또 마스터플랜을 연내에 작성하겠다. 이렇게 확언을 했어요. 그러다 보니까 분당, 일산, 평촌 같은 1기 신도시 매매가가 오르고 있다 이런 기사도 나오고 있고 한데 지금 1기 신도시 시장 분위기가 어떤지 앞으로 좀 어떻게 될지 한 번 살펴 봐주실 수 있으실까요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
이제 1기 신도시 위주로 한 번 보시면 일산은 일산서구, 일산동구, 고양 덕양구가 있는데 보시면 일단 고양 덕양구는 분기로 떨어지고, 주간 증감률로도 떨어졌죠. 그래서 여기는 지금 떨어지고 있다. 그다음에 하지만 일산동구는 0.4, 0.39니까 일산동구는 이제 거의 큰 변화는 없고, 제일 이제 변화가 많은 데가 어디냐면 일산서구, 그래서 일산서구 같은 경우가 분기 증감률로 1.13%, 주간으로 0.16%가 좀 올랐고요. 그래서 고양시는 서울과 좀 가까운 지역은 조금 별로 안 좋고 좀 멀리 떨어진 일산서구 같은 경우는 지금 상황이 괜찮은 상황이고요.


1기 신도시 상승은 착시?…"집 산다는 사람 뜯어 말릴 것"
그다음에 이제 안양시 같은 경우를 보면 지금 이제 만안구 같은 경우도 마이너스 0.35인데 주간으로 좀 올랐죠? 그래서 조금 기대감 때문에 다시 조금 살짝 하지만 폭이 굉장히 작죠. 의왕시 같은 경우도 지금 이제 계속 좀 떨어지고 있고요. 그다음에 분당 같은 경우는 이제 수정구가 있고, 중원구가 있고, 분당구가 있는데 수정구하고 중원구는 보시는 것처럼 둘 다 지금 떨어지고 있죠. 분기로도 떨어졌고 주간으로도 떨어졌고 하지만 분당, 특히나 이제 분당 같은 경우는 지금 이제 일자리 증감률이 가장 또 대한민국에서 높은 지역 중의 또 하나죠. 재건축에 대한 기대감과 더불어서 분기로도 주간으로도 여전히 상승을 하고 있는 이런 모습이네요.

여기에서 이제 우리가 어떤 이런 상승이 그러니까 제대로 된 상승이냐 아니냐를 판단할 수 있는 굉장히 중요한 게 뭐냐면 거래량이에요. 그러니까 주식시장에서도 우리가 내려가다가 상승을 할 때 이게 진짜 상승이냐?를 가늠하는데 있어서 거래량 굉장히 중요하거든요. 근데 대표적으로 분당을 한번 보면 거래량이 지금 좀 늘었죠? 보시는 것처럼 올해 이제 1월, 2월보다 조금 늘었어요, 지금. 근데 늘어봐야 어때요? 한 10년으로 놓고 보면 이렇게 거래량이 지금 많았을 때도 많은데, 거래량이 정말 작잖아요. 예. 그래서 아주 조금 늘었지만 이거는 거의 의미 없는 거래량이다.

자, 그런데 문제가 뭐예요? 이 파란색 선입니다. 이게 뭐예요? 팔고 싶어 하는 사람들, 그래서 중요한 거는 지금 팔려고 하는 사람들이 얼마나 많은지 그거 대비해서 실제 거래되는 게 결국은 시장의 온도를 정말 보여주는 거거든요. 근데 이렇게 놓고 보면 지금 팔고 싶은 사람은 계속 늘어나는데 거래량은 여전히 쭉 늘기는 했지만, 정말 새발의 피만큼 늘었다. 그렇기 때문에 실제 시장의 에너지는 여전히 지금 좋지 않다라는 거죠. 이미 팔고 싶어도 안 팔려요. 예. 안 팔립니다. 뭔가 지금 시장에 하락 변곡점에 들어왔고 거기에 뭔가 호재 때문에 반짝일 때 이때 파는 게 사실은 이제 실전에서는 정말 이제 고수라고 볼 수가 있는 거죠.


1기 신도시 상승은 착시?…"집 산다는 사람 뜯어 말릴 것"
▶이소은 머니투데이 기자
평촌이 이번에 윤석열 당선인이 직접 아파트에 가서 리모델링이 기대감이 엄청 올라가고 재건축 기대감도 올라가는 거 같은데.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
평촌동 같은 경우는 주간 이제 분기로는 마이너스 0.06이고, 주간으로 0.01이에요. 고점이 2021년 10월 달이었어요. 매매가의 고점이요. 고점 찍고 지금 내려오고 있는 거. 지난 10년으로 볼게요. 2018년 11월 달부터 이제 2019년 한 11월 달까지 이때 좀 잠깐 주춤할 때 이후로는 대세 상승 이후로 지금 처음 위로 이렇게 이런 모습이고요. 또 전세도 보면 전세도 19년 1월 달부터 19년 6월 달까지 반년 정도 안 좋았어요. 근데 지금은 2021년 9월 달에 고점 찍고 떨어지고 있죠? 매매와 전세가 지금 둘 다 떨어지고 있어요. 팩트고요. 매물은 21년 9월 달에 바닥이었고 그 이후로 계속 지금 늘었는데 거래량은 거의 없죠. 지금 5월 달은 아직 신고된 게 1건도 없어요.

어떤 정책이나 이런 게 부동산 시장에 엄청난 영향을 미치냐? 우리가 지난 몇 년 동안 느꼈잖아요. 정부가 그렇게 50번에 넘는 그런 수없이 많은 정책들을 펼쳤어도 땅 때리면 그때 잠깐 주춤하고 또 올라가고, 또 때리면 또 잠깐 또 올라가고 이런 현상이 나타났잖아요. 그렇게 호재가 많은 지금 평촌조차도 팔고 싶은 사람은 많은데 사고 싶은 사람은 없고, 그러다 보니 거래는 안 되고. 집주인들은 기대감이 있다 보니까 뭔가 지금 뭔가 그럴 듯하거든요. 지금 뭔가 지금 당장 뭔가 될 거 같은 게. 근데 그런 거에 속으시면 안 되는 거죠. 정확하게 데이터를 보고 팩트를 가지고 의사결정을 하셔야죠.


1기 신도시 상승은 착시?…"집 산다는 사람 뜯어 말릴 것"
이제 좀 남쪽으로 살짝 내려가 볼게요. 안산시 상록구 같은 경우도 지금 2% 지금 월간으로는 굉장히 많이 올랐잖아요. 아니, 분기로는 제일 많이 올랐잖아요. 지금 눈에 보이는 것 중에 제일 많이 서초구보다 더 많이 올랐거든요, 지금? 한 번 클릭을 해볼게요. 자, 그러면 제일 지금 여기도 지금 좀 올라가고 있죠? 매매가격, 전세가격도 올라가고 있어요. 자, 그런데 거래를 한번 볼게요. 그러면 거래가 지금 활발해야 되는데, 거의 없죠? 지금 한 5년을 볼게요. 지난 5년 중에 지금이 거래량이 제일 없어요. 맞죠? 그런데 매물이 계속 쌓이고 있다. 이게 진짜 올라가는 거예요? 이거는 거의 이거는 위태위태한 이거는 상승, 거의 어떻게 보면 의미가 없는 거죠. 그냥 반짝 이벤트, 아주 소수의 거래량으로 이제 시장에 이제 보여지는 거죠, 상승하는 것처럼. 하지만 내가 막상 지금 팔려면 팔려요? 조금 올라가기는 하는데 내가 팔려고 지금 내놔도 안 팔린다라는 거예요.

▶이소은 머니투데이 기자
지금 매물을 내놓으신 집주인 분들은 이거를 팔고 싶잖아요. 그러면은 어떻게 급매로라도 파셔야 되는 건가요? 좀 가격을 내려서라도?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
저는 그래요. 정말 똑똑하신 분이라면은 급매로라도 파는 게 맞지 않겠습니까? 물론 이제 예를 들면 나는 아주 저점에 사서 20%, 30% 떨어져도 저는 아무 이상이 없어요. 이러신 분들은 내집이기 때문에 굳이 뭐, 팔 이유는 그렇게 많지 않겠죠. 그런데 제가 염려스러운 거는 이제 무리하게 영끌해서 대출까지 끌어다가 이렇게 사신 분들이 문제라는 거죠.

1기 신도시 상승은 착시?…"집 산다는 사람 뜯어 말릴 것"
▶이소은 머니투데이 기자
1기 신도시는 어쨌든 잠깐이라도 반짝 이벤트라도 분위기가 좀 달아오른 반면에 2기 신도시들, 동탄 신도시, 김포 한강신도시, 광교, 이런 데는 하락거래가 더 많이 발생하고 있다. 지금 분위기가 완전 침체됐다. 이런 기사를 썼었는데 이게 1기 신도시가 오르면서 상대적으로 좀 떨어지는 건지 왜 이런 하락 거래가 2기 신도시에서 특히 더 많이 발생하는지.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
1기 신도시 같은 경우는 재건축에 대한 기대감이 있어서 이제 하락의 기운으로 들어가려고 하는 거를 지금 살짝 일시적으로 떠받치고 있는 거고요. 2기 신도시는 그런 호재가 없잖아요. 대표적인 지역인 이제 동탄을 한번 보도록 하겠습니다.여기가 이제 동탄역이거든요. 동탄역을 주변으로 서구동, 영천동, 청계동, 오산동, 반송동 이렇게 있어요. 지금 많이 떨어진 데가 청계동, 마이너스 2.77% 그래서 한 번 눌러보면 청계동 같은 경우는 이미 매매가가 언제 고점을 찍었죠? 21년 10월 달 고점 찍고 지금 계속 지금 떨어지고 있죠? 그다음에 전세가도 어때요? 전세가도 떨어지고 있습니다. 매매, 전세가 지금 둘 다 떨어지고 지금 있는 것이 데이터로 확인되고, 오산동 같은 경우도 지금 보시면 여기도 지금 매매가가 지금 21년 10월 달에 고점찍고 계속 떨어지고 있죠? 전세가도 계속 떨어지고 있죠? 거기다가 지금 매물은 계속 지금 늘어나고 있죠? 이거를 보면 아, 지금 시장에 지금 에너지가 지금 보시는 것처럼 거의 플러스인 데가 별로 없어요.

부동산 시장에도 급락의 모습이 나타날 가능성이 저는 올해 가을 정도 연말 정도에 있지 않을까? 그렇게 좀 내다보고 있습니다. 진짜 아직까지 무주택자이신 분들은요. 정말 지금 사시는 거는 정말 너무너무 위험합니다. 진짜로 이거는 이거는 정말 제가 도시락 싸서 진짜 말리고 다니고 싶습니다, 진짜. 지금 사는 거는 고점에서 그냥 물리는 겁니다. 지금은 좀 관망을 하시고요. 대다수의 분들은 진짜 무릎 밑에서 진짜 그리고 그런 무릎 밑에서 살 수 있는 기회가 단기간에 올 수도 있다. 1년, 2년 안에 올 수도 있어요. 만약에 뭔가 충격파가 온다. 그러면 2008년처럼 급락을 할 수가 있거든요, 순식간에. 그렇다라면 이제 정말 이제 여유 자금이 있으신 실수요자 분들에게는 저는 최고의 절호의 기회가 될 거라고 보고 있고요. 혹시라도 그런 기회가 생긴다라면 제가 빨리 우리 머니투데이에 연락을 해가지고 그 누구보다 빠르게 제가 전달을 좀 하도록 하겠습니다.

출연 김기원 대표, 이소은 기자
촬영 이상봉 PD, 김이진 PD
편집 이상봉 PD
디자인 신선용 디자이너



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