지방은 '깡통주택'인데…강남은 '현금 20억' 더 내고 갭투자

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 아파트 단지. /사진제공=뉴스1

서울 등 수도권과 지방 아파트값 격차가 확대되는 양극화 현상으로 갭투자(매수자가 전세금을 안고 매입) 방식도 차별화하고 있다. 지방 중소형 아파트는 매매가보다 전세가격이 높아 깡통주택이 우려되는 사례가 속출하는 반면 주택담보대출을 받을 수 없는 서울 강남권 고가 단지는 전세금을 빼도 20억원 이상 현금이 필요하다.
경기 평택, 경남 김해 등 외지인 투자 지역 깡통 갭투자 속출13일 아파트 실거래가 빅데이터 아실(asil)에 따르면 최근 3개월간 전국에서 갭투자 거래가 가장 많았던 경기 평택시(225건) 경남 김해시(140건) 강원 원주시(130건) 경북 구미시(130건) 등에서 매매가격보다 전세가격이 높은 거래가 잇따랐다.


경기 평택시 포승읍 스마트빌듀오1차 전용 22㎡는 지난 3월 4일 4000만원에 매매됐다. 이후 4월 30일 7320만원에 신규 전세 계약이 체결됐다. 전셋값이 매매가격보다 3320만원 더 높다. 이충동 부영2단지 전용 59㎡도 2월 28일 1억7000만원에 손바뀜하고 약 1주일 뒤인 3월 6일 매매가보다 1000만원 높은 전셋값 1억8000만원에 세입자를 구했다.

경남 김해시 대청동 갑오마을4단지 부영 전용 80㎡는 3월 13일 1억7850만원에 매매된 후 한 달 만인 4월 17일 이보다 1650만원 높은 1억9500만원에 신규 전세계약을 맺었다.

강원 원주시 단계동 세경3차 전용 59㎡은 3월 7일 9000만원에 팔렸는데, 두달 뒤인 5월 6일 매맷값보다 3500만원 높은 1억2500만원 전세금을 낸 세입자가 있다.

업계에선 해당 지역에 외지인 투자가 몰렸고 임대차법(계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제)에 따른 전세난이 맞물린 결과라는 해석이 나온다. 외지인들이 수 개월 전 시세로 사들인 아파트를 수 천만원 웃돈을 붙여 전세로 내놔도 현지 주민들의 임대 수요로 거래가 성사됐다는 것이다.


하지만 이런 거래들은 재계약 시점에 전셋값이 하락 국면일 경우 기존 세입자들이 집주인으로부터 제 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있는 이른바 깡통전세 우려가 크다.

서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전경. /사진제공=뉴스1

강남 20억 웃돈 갭투자, 반포 등 非토지거래허가구역 집중반면 고가 아파트가 밀집한 서울 강남권에선 전세금보다 10억~20억원을 더 내야하는 갭투자가 많다. 특히 토지거래허가구역으로 지정되지 않아 실거주 의무가 없는 지역을 중심으로 이 같은 사례가 집중됐다.

아실에 따르면 최근 3개월 간 서울 시내에서 갭투자가 많았던 자치구는 서초구(16건) 노원구(14건) 영등포구(14건) 송파구(13건) 강동구(12건) 순이었다.

서초구 잠원동 신반포4차 전용 100㎡은 3월 29일 32억7000만원에 팔린 뒤 4월 23일 9억5000만원 전세 계약이 체결됐다. 매매와 전세 가격 격차는 23억2000만원에 달한다. 4월 2일 43억1000만원에 팔린 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡는 일주일 뒤인 4월 9일 23억원에 신규 전세 계약을 맺었다. 매수자가 전세금을 제외하고 20억1000만원을 더 부담한 것.

4월 11일 22억원 손바뀜한 송파구 신천동 파크리오 전용 84㎡는 이틀 뒤 9억5000만원에 신규 전세 계약을 맺었다. 집주인이 12억5000만원을 더 내고 갭투자한 것이다.

이런 매물은 시세 15억원을 넘어 주택담보대출을 받을 수 없다. 하지만 즉시 실거주 의무가 없기 때문에 구매자가 2~4년 이후 실입주하거나 투자 목적으로 살 수 있다.

전문가들은 지방 마이너스 갭투자는 시중금리 상승 시 전세금 반환 리스크가 커질 수 있다고 지적한다. 반면 이른바 '똘똘한 한 채' 선호 현상으로 수요가 지속되고 대출 의존도가 낮아 금리인상 영향이 적은 강남권 고가 단지 갭투자는 이런 리스크가 낮다는 게 중론이다.

집값 상승 국면에서 서울 등 수도권 고가 아파트와 지방 저가 아파트 가격 차이가 더욱 벌어졌다.

KB부동산에 따르면 아파트 5분위 배율(고가 20%, 저가 20% 아파트값 격차) 2017년 5월 6.2에서 올해 4월 10.1로 상승했다. 5년 전 6.2배였던 상·하위 20% 아파트값 격차가 10.1배까지 확대된 것. 이 기간 1분위 아파트값이 1억1108만원에서 1억2313만원으로 1200만원 오른 사이 5분위 아파트값은 6억9367만원에서 12억4707만원으로 5억5340만원 뛰었다.