성북구만 집값 떨어지는 이유…"평균 연봉을 보세요"[부릿지]

KB부동산에 따르면 지난달 25일 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.04% 올랐다. 자치구별로 서초구가 0.22%, 용산구 0.13%, 종로구 0.13%, 동작구 0.12%, 광진구 0.12%, 영등포 0.09% 순으로 상승폭이 높았으며 다른 지역들도 대체로 보합권을 보였다. 반면 성북구는 25개 자치구 가운데 유일하게 -0.03% 하락 전환했다. 윤석열 정부 출범 기대에 서울 집값이 다시 상승세를 회복한 가운데 성북구만 나홀로 하락한 원인은 무엇일까. 김기원 리치고 대표는 "거주자 소득과 아파트 나이에 그 답이 있다"고 말했다. ☞ 머니투데이 부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'에서 전체 영상을 만나보세요.


▶이소은 머니투데이 기자
이번 주 KB시세를 보니까 서울에서 유일하게 성북구만 하락하고 있더라고요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
성북구나 강북구 이런 도봉구 이런 지역들이 좀 비슷하잖아요. 부동산에 영향을 미치는 게 굉장히 여러 가지가 있지만 사람들의 소득도 사실은 영향을 좀 많이 미치거든요. 평균 연봉으로 서울의 랭킹을 한 번 보니까 제일 낮은 데가 어디냐면 도봉구에요. 여기가 이제 3178만 원정도 하고 그다음에 노원구, 강북구, 성북구입니다. 보시는 것처럼 평균 연봉이 3100만원에서 3200만원 정도에요.

서울에서 1월 달 이후로 실거래가 위주인 부동산원 데이터로 보면 제일 많이 떨어진 데는 성북구, 그다음에 서대문구, 종로구, 은평구, 노원구, 강북구, 도봉구 이런 지역들이잖아요. 아무래도 좀 연봉이 낮은 지역들이 아무래도. 왜냐하면 이제 대출이자 부담이 계속 지금 올라가고 있으니까 연봉이 적으면 시장이 하락 쪽으로 기울 때 다른 지역보다 더 많이 좀 떨어질 수 있는 그런 여지가 좀 많겠죠? 거기다가 성북구 이제 일단은 서울에서도 그렇게 이제 인기 있는 지역은 좀 아니에요. 상대적으로 아파트 가격이 싸고 그렇기 때문에. 대출을 껴서 이렇게 사시는 그런 분들이 좀 많은 지역들이다 보니까 금리가 이렇게 급격하게 올라가고 시장이 흔들흔들 하는 상황에서는 하방에 대한 경직성이 다른 지역보다 좀 약할 수 있는 거죠.

강남이나 서초나 비싼 지역들이 여전히 거래량은 작지만 신고가를 찍는 이유가 뭐냐면 현금을 다 주고 살 수 있는 여유 있는 사람이기 때문에 그래요. 그런 분들 입장에서는 어차피 다 현금이잖아요. 얼마나 돈이 많겠어요? 현금으로 몇 십억짜리 집을 살 정도면 이미 다른 재산은 훨씬 더 많겠죠? 그런 분들한테는 그냥 몇 억 더 주고 사는 게 큰 저항이 없는 거예요. 그러다 보니까 이제 그쪽 부동산은 잘 나가고 있는데 다른 지역들은 어떻게 돼요? 전부 다 대출을 좀 껴야 되잖아요. 금리는 계속 올라간다고 하고 겁나잖아요, 솔직히. 그러니까 이제 못 사는 거죠.


▶이소은 머니투데이 기자
다른 지역들도 중저가 아파트들이 있는 지역들도 있잖아요. 근데 성북구는 대체 어떤 특징이 있길래 혼자 좀 독단적으로 움직이는지?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
이제 도봉구나 노원구나 강북구나 이런 지역들은 같이 연봉이 그런데 왜 이쪽 지역들은 괜찮고 성북구만 유독 그러냐? 라고 했을 때는 재건축에 대한 기대감이 있냐, 없냐가 굉장히 중요한 변수 같아요. 아파트 나이 지도를 한번 보면 이게 서울 아파트 나이입니다. 원의 크기가 아파트 개수의 크기에요. 그다음에 색깔이 빨갈수록 오래된 아파트가 많은 지역이고요. 색깔이 초록색일수록 새 아파트가 많은 지역입니다.

도봉구하고 강북구하고 성북구하고 여기가 지금 연봉이 좀 낮은 지역이었잖아요. 근데 보시면 도봉구랑 강북구는 좀 빨갛죠? 즉 도봉구 같은 경우에 지금 여기 있는 아파트의 평균 나이가 28년 정도 됩니다. 그다음에 노원구 같은 경우는 여기도 28년 정도 돼요. 근데 성북구는 혼자서 초록색이죠. 그러니까 여기는 재건축에 대한 기대가 별로 없는 거죠. 왜냐? 아파트들이 아직은 젊으니까. 그래서 소득이 비슷한 성북구, 강북구, 도봉구가 있는데 재건축에 대한 그런 기대감이 없는 그런 지역이라고 할 수 있는 성북구가 유독 지금 현재 상황이 좋지 않은 걸로 판단이 됩니다.

▶이소은 머니투데이 기자
윤석열 대통령 당선인이 당선되면서 재건축에 대한 기대감이 좀 올라갔는데, 여기는 재건축할 아파트가 많이 없어서 혼자 나홀로 하락을 하고 있는 상황이군요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
부동산 시장에 서로 다른 말들이 있는 원인이 몇 가지가 있는데요. 부동산 가격에 대한 정확한 기준이 없어요. 실거래가가 있고, 시세통계가 있어요. 시세통계는 2가지가 있는데, KB부동산에서 발표하는 시세는 공인중개사 분들이 입력을 해서 통계를 집계하는 거라 호가 위주라고 보시면 되고, 한국부동산원이 있는데 이거는 실제 조사원들이 나와서 조사를 하는 거라 실거래가에 근거합니다.

근데 대부분의 부동산 전문가나 부동산 기자 분들이 다 쓰는 데이터는 KB부동산 지수 데이터다. 이 지수 데이터를 보시면 어때요? 2020년 1월 달부터인데 다 지금 올라가고 있죠? 거의 다 오른쪽으로 움직이고 매매가가 상승하고 성북구도 떨어지다가 다시 올라가고 있죠? 노원구도 떨어지다가 다시 올라가고 있죠? 왜? 호가니까. 뭔가 지금 다시 또 재건축에 대한 기대감이나 뭔가 지금 대출도 풀어준다고 하니까 집주인이 "아, 이거 다시 올라가는 거야?"라고 하면서 호가를 다시 올리는 거죠. 그러니까 이제 호가 위주의 데이터는 계속 올라가고 있고. 그 중에서도 서초구, 용산구, 광진구, 강남구가 제일 많이 올라가죠. 가장 오른쪽에 있으니까.

그런데 이거를 실제, 실제 거래되는 한국부동산원 지수 데이터 기준으로 보시면 서초구, 용산구, 강남구는 올라가죠? 근데 밑으로 내려가죠? 전세가는 떨어지고 있는데 매매가만 지금 이렇게 올라가고 있는 건데. 성북구는 어때요? 전세, 매매 다 떨어지고 있죠? 여전히 계속 떨어지고 있어요. 서대문구도 떨어지고 있고, 은평구, 종로구, 노원구 이런 지역들 다 강서구, 도봉구, 강북구 어때요? 전부 다 왼쪽으로 밑으로 가고 있잖아요. 그러니까 실제로 거래되는 거는 안 좋다.

근데 많은 사람들이 아직도 상승을 이야기하시는 분들은 호가 데이터만 가지고"어, 지금 부동산 시장 다시 좋아지는 거 아니냐?" 하고 계시는 거죠. 이런 일들은 이런 하락 변곡점에서는 언제라도 발생할 수 있는 일입니다. 왜냐하면 하락 변곡점이라는 거는 아직도 상승에 대한 기대감들을 많이 갖고 있거든요. 본격적인 대세 하락장이 시작된 게 아니기 때문에. 하지만 시장 에너지는 지금 점점점 하락 쪽으로 계속 지금 기울어져가고 있다. 부동산에 대한 정확한 데이터를 어떻게 봐야 되는지도 시청자 분들이 제대로 좀 아셨으면 좋을 거 같습니다.

출연 김기원 대표, 이소은 기자
촬영 이상봉 PD, 김이진 PD
편집 양채은 PD
디자인 신선용 디자이너