[광화문]'임대차2법 개정'+'민간임대사업자 부활'=?

머니투데이

김진형 건설부동산부장

'임대차2법'은 부동산 시장에서 '폐지하라'는 비판을 받는 대표적인 법률이다. 2020년 8월 임차인에게 4년(2+2)의 임차기간을 보장한 계약갱신청구권과 임대료를 5% 이상 올리지 못하게 한 전월세상한제가 시행된 이후 시장은 혹독한 적응기를 거쳐야 했다. 전세 매물이 품귀현상을 빚고 전셋값은 급등했다. 그 후폭풍은 여전히 진행중이다.

윤석열 정부는 임대차2법 개정을 공약으로 내걸고 출범했다. 대통령직인수위원회는 '폐지'도 검토하겠다고 했다. '임차인의 주거권 보호를 위해 필요한 법'이라고 했던 원희룡 국토교통부 장관도 인사청문회에선 '폐지에 가까운 근본적 개선이 필요하다'고 말했다.

임대차2법의 대안으로 윤석열 정부가 제시한 것은 민간임대사업자의 부활이다. 하지만 민간임대사업자 역시 불과 2년 전에 폐지 목소리가 컸던 제도다. 정부가 주택임대사업자에게 과도한 혜택을 줘 다주택자의 주택 사재기를 부추겼다는 이유에서다. 결국 주택임대사업자 제도 활성화를 추진했던 문재인 정부 스스로 임대사업자에게 주던 혜택을 대폭 축소하고 폐지 수순을 밟았다.

문재인 정부가 민간임대사업자 제도를 사실상 접으며 내놓은 명분은 임대차2법 도입이었다. 주택임대사업자는 세제 혜택을 받는 대신 사업자 등록 기간(4~8년) 동안 임대료 인상률을 5% 이내로 제한했는데 계약갱신청구권과 전월세상한제가 도입된 이상 임대사업자에게 더이상 혜택을 줄 필요성이 없어졌기 때문이다.

문재인 정부는 임대차2법 도입을 계기로 임대사업자제도 폐지를, 윤석열 정부는 임대차2법 개정(또는 폐지)을 위해 임대사업자제도 부활을 추진하는 셈이다.

하나는 없어져야 할 제도인 것처럼 보이지만 임대차2법과 민간임대사업자 제도는 사실 동전의 양면이다. 임대차2법은 주택을 빌려 쓰는 세입자의 보호에 초점을 맞추고 있고 임대사업자제도는 주택을 빌려주는 집주인에 관한 것이다. 법으로 임차인에게 직접적으로 권리를 주느냐, 임대인에게 인센티브를 줘 임차인을 보호토록 하느냐의 차이일 뿐 임차인 보호를 강화해서 임대차 시장을 안정시키겠다는 목적은 같다. 주택임대사업자 제도를 규정한 '민간임대주택에 대한 특별법'이나 임대차2법을 명시한 '주택임대차보호법'의 제1조(목적)는 모두 '국민의 주거생활 안정'이다.

임대차2법을 없애고 임대사업자제도만으로 '국민의 주거생활 안정'을 이룰 수 있을까. 주택임대사업자 부활을 추진하고 있는 정부는 당장 아파트를 대상에 포함시킬지를 놓고 고민에 빠져 있다. 아파트를 포함시키면 '다주택자의 아파트 사재기' 현상을 불러왔던 문재인 정부의 실패를 반복할지 모른다는 우려에서다. 하지만 대부분의 국민들이 아파트 거주를 희망하고 있는데 아파트를 제외하면 반쪽자리가 될 가능성이 크다.

그렇다고 지금의 임대차2법을 그대로 둬서도 '국민의 주거생활 안정'을 이룰 수 없다. 지난 2년간의 혼란이 증명하고 있다. 계약갱신청구권을 통해 거주기간을 4년까지 보장했지만 집주인이 실거주하겠다고 하면 계약갱신청구권은 사라진다. 집주인의 계약갱신청구권의 거부는 전월세상한제까지 무력화시킨다. 실거주하겠다는 집주인을 설득하기 위해 5% 넘게 전세금을 올려준 사례는 부지기수다. 임대인이 계약갱신청구권과 전월세상한제를 지키도록 유도할 장치가 없다면 지금의 임대차2법도 반쪽짜리다.

우리 국민 중 자가에 거주하는 비율은 57.9%다. 전국민의 40% 넘는 사람들이 남의 집을 빌려서 살고 있다는 의미다. LH나 SH 같은 공공이 보유한 주택을 늘리고 있지만 2025년 주택재고율 목표가 10%일 정도로 절대적인 물량이 부족하다. 임대시장에서 그만큼 민간의 역할이 크다. 하지만 지금의 제도는 임대인도 임차인도 불만이다. 문재인 정부에서 겪었던 주택임대사업자와 임대차2법의 혼란이 윤석열 정부에선 발전적으로 해소되기를 기대한다.