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만기 늘려도 대출한도 축소 치솟는 금리에 '백약이 무효'

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  • 김남이 기자
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  • 2022.05.19 05:30
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만기 늘려도 대출한도 축소 치솟는 금리에 '백약이 무효'
은행권에서 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 피해 대출을 늘릴 수 있는 '만기연장' 카드를 꺼냈지만 금리 상승에 효과가 반감되고 있다. 상환기간이 30년에서 40년으로 10년 늘려도 금리가 1%포인트 오르면 대출한도 증액 효과는 사실상 사라진다.

18일 금융권에 따르면 Sh수협은행은 19일부터 주택담보대출의 상환 기간을 최장 40년까지 연장한다. 하나은행이 시중은행 최초로 주담대 만기를 40년으로 늘린 이후 신한은행, NH농협은행, KB국민은행 등이 잇따라 만기 연장에 동참했다.

상환기간을 늘리면 매달 갚아야하는 원리금을 낮추는 효과를 거둘 수 있다. DSR을 낮출 수 있어 결과적으로 대출 한도를 늘릴 수 있다.

하지만 금리가 가파르게 오르면 대출가능 금액을 늘리기 위해 은행들이 내놓은 40년 만기 주담대의 대출 증액 효과가 반감되는 것으로 분석된다.

예컨대 연봉 5000만원의 직장인이 30년 만기, 연금리 4.5%의 주담대를 신청하면 다른 대출이 없을 경우 한도금액은 3억2900만원가량(원리금 균등상환기준)이다. 이를 40년 만기로 조정하면 월 상환금액이 낮아지면서 대출 가능 금액은 3억7000만원으로 12.5% 증가한다.
하지만 금리가 1%포인트 상승하면 만기를 늘리는 효과는 상쇄된다. 40년 만기라는 같은 조건에서 연금리가 5.5%로 높아지면 대출 가능 금액은 약 3억2300만원이다. 30년 만기에서 금리가 4.5%인 경우보다 대출 가능 금액이 낮아지는 셈이다.

금융당국은 DSR 규제를 오는 7월부터 강화할 방침이다. 기존 2억원 초과 대출금에 대해 적용했던 DSR 규제를 1억원 초과로 강화한다. 전체 대출금의 77.2%가 DSR 규제를 받을 것으로 전망된다. 정부는 연봉이 상대적으로 낮은 사회초년생이 DSR 규제에서 불이익을 받지 않도록 미래소득 반영을 활성화하고, 만기 50년의 초장기 정책모기지를 도입할 계획이다.

하지만 금리가 오르면 미래소득 반영을 활성화하고 초장기 정책모기지를 도입해도 효과가 크지 않을 전망이다. 이미 금리는 빠르게 오르고 있다. 지난 4월 신규취급액기준 코픽스가 전월대비 0.12%포인트 상승하면서 이를 반영한 시중은행 주담대 변동 금리도 올랐다. 일부 은행에서는 주담대 금리가 5%선을 넘었다. 고정(혼합형) 금리는 상단 금리가 이미 6%대에 돌입한 곳도 있다. 이창용 한국은행 총재가 '빅스텝'을 언급한 만큼 예상보다 금리 상승 속도가 더 빠를 수 있다는 분석도 나온다.

금융권 관계자는 "은행권에서 DSR 규제를 피하기 위해 만기를 늘리는 방안을 내놓았지만 금리 상승으로 효과가 반감될 것으로 보인다"며 "당분간 규제와 함께 고금리상황도 대출을 억제하는 효과를 갖고 올 것으로 보인다"고 말했다.



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