미래에셋, 여의도 IFC 4.1조에 인수…해외 자본 유출 막았다

미래에셋자산운용이 여의도 핵심 상업용 빌딩인 서울국제금융센터(IFC)를 4조1000억원에 인수한다. 외국계 자본이 소유하고 있던 여의도의 상징을 국내 자본이 인수하면서 수천억원에 달하던 해외 자본 유출을 막을 수 있게 됐다는 분석이다.

23일 금융투자업계에 따르면 IFC 매각을 추진하고 있는 캐나다 브룩필드자산운용은 지난 11일 미래에셋자산운용을 IFC 인수 우선협상대상자로 선정했다. 매각 가격은 4조1000억원이다.


이번 거래가 성사되면 IFC의 주인은 처음 국내기업으로 바뀌게 된다. IFC는 미국 다국적 종합금융회사인 AIG가 여의도 부지를 99년 동안 임차하는 조건으로 2003년 서울시와 양해각서를 체결하고 건립했다. 총 1조8000억원이 투자됐고 이후 2016년 브룩필드가 2조5500억원에 인수했다.

IFC는 오피스 3개동, 콘래드 호텔, IFC몰 등 총 5개 동을 각각의 SPC(특수목적법인)가 지배한다. 이 5개 SPC를 보유한 싱가포르의 모회사를 브룩필드가 소유하는 구조다.

미래에셋자산운용은 싱가포르 모회사의 지분을 매입하는 것이 아닌 국내 SPC 5개 지분을 인수하는 조건으로 협상을 진행했다. 싱가포르 모회사의 지분을 매수할 경우 브룩필드는 싱가포르에 양도세를 내야 하지만 국내 SPC 지분을 인수하면 국내에 세금을 내야 한다.


국내 법인세법에 따르면 외국법인은 양도가액의 10%(지방세 포함 11%) 혹은 양도차익의 20%(지방세 포함 22%) 중 적은 금액으로 과세한다. 양도가액으로 계산할 경우 브룩필드가 내야 할 세금은 약 4510억원이다. 기타 제반 비용과 추가 세금을 감안하면 브룩필드는 5000억원 이상을 세금 등으로 내야 할 것으로 추정된다. 인수 가격으로 계산한 브룩필드의 양도차익이 1조5500억원임을 감안하면 브룩필드가 실제 가져가는 차익은 1조원이 안 될 것으로 예상된다.

IFC를 국내 자본이 인수함으로써 해외로 유출되던 임대료 등이 국내로 귀속될 수 있게 됐다. 지난 10여년 간 IFC에서 임대료 등 명목으로 해외로 빠져나간 자금은 5000억원이 넘는 것으로 추산된다.

최근 국내 오피스 시세를 감안하면 인수 가격은 합리적이라는 평가다. IFC 평균 매매가는 1㎡당 818만원이다. 최근 거래가 완료된 역삼 멀티캠퍼스와 SK서린빌딩의 매매가는 1㎡당 1200만원대였다. 매각 협상 중인 여의도 신한금융투자 빌딩은 1㎡당 900만원이 넘는 것으로 알려졌다.

여의도의 공실률 하락세도 이어지고 있다. 글로벌 부동산 서비스 회사인 JLL코리아에 따르면 여의도 권역의 오피스 공실률은 전분기 대비 약 5.3%포인트 하락한 7.3%를 기록했다. 여의도 권역의 실질임대료는 전년 대비 11.3% 상승했다.

미래에셋자산운용은 최종 입찰 과정에서 IFC 매입가를 최대한 낮춰 실수익률(CAP RATE)을 4% 대까지 높였다. 미래에셋자산운용 관계자는 "금융 중심가인 여의도의 핵심 자산을 국내 자본이 인수했다는데 의미가 크다"며 "IFC는 투자 매력이 상대적으로 높아 투자자 수요가 몰릴 것으로 예상된다"고 말했다.