정부, '전세보증' 들여다본다..돈떼일 걱정넘어 "이사할 권리달라"

[서울=뉴시스] 추상철 기자 = 서울시 아파트 전세수급지수가 상승세를 보이고 있다. 23일 오전 서울 시내 한 공인중개사 사무소 앞에 전세매물 안내문이 부착돼 있다. 2022.05.23.

임대차3법 도입후 지난 2년간 임대차 시장에는 '전세 4년, 보증금 증액 5% 상한'이 "당연한 권리"가 됐다. 하지만 정작 전세금을 제때 돌려받을 권리에 대해선 고민이 부족하다. 전세보증 가입률도 10% 수준에 그친다. 전세보증을 단지 돈 떼일 염려에 대한 대비 차원을 넘어 '주먹구구식' 임대차시장을 체계화하는 수단으로 활용해야 한다는 지적이 나온다.

세입자 위한 임대차3법 도입하면 뭐하나?...전세금 지켜주는 전세보증, 가입률 10%에 불과25일 정부와 HUG(주택도시보증공사) 등에 따르면 국토교통부는 내달 발표하는 임대차3법 대책의 일환으로 전세보증 개편안을 함께 내놓는다. 국정과제 세부실천 과제 이행 차원에서다. 전세보증은 세입자 혹은 임대사업자가 전세금 떼일 것에 대비해 가입하는 상품으로 전세금이 전재산인 세입자 보호에 필수적이지만 현재 가입률은 약 10% 수준에 그치고 있다.


전세보증은 세입자가 자기돈 들여 스스로 가입하는 '전세보증금반환보증'과 임대사업자가 의무가입하는 '임대보증금보증' 2가지로 나뉜다. 2021년 기준 전세보증금반환보증에는 39만3000가구가, 임대보증금보증에는 40만8000가구가 가입했다. 이를 보증금이 있는 임대가구 숫자(763만9000가구)로 나누면 가입률은 약 10%로 추정된다.

KB부동산 기준 지난달 서울 아파트 평균 전세가격은 6억7570만원으로 5년전 대비 2억원 넘게 올라 돈 떼일 위험에 대비해야 한다는 세입자들의 위기의식도 커졌다. 하지만 "수수료가 비싸다"는 이유로 세입자, 임대인 모두 전세보증 가입을 꺼리고 있다. 세입자를 들인 임대인에게 전세보증 가입은 의무가 아니다보니 가입율이 저조한 영향도 있다. 의무가입 대상인 임대사업자의 경우도 부채비율(100%) 등 가입조건에 미달해 가입을 미루거나 가입했더라도 보증금 전체가 아닌 부분보증 가입 비율이 30~40%에 달하는 실정이다.
"집주인 눈치 안보고 이사갈 권리달라"는 2030세대..."모든임대인 의무가입 필요, 임대차3법 개정해야" 지적도 이 때문에 임차인, 임대인 모두 전세보증 가입을 꺼리지 않도록 하는 제도적 유인 장치가 필요하다는 지적이 나온다. 정부는 내달 세입자 보호를 위한 전세보증 수수료 인하 방안을 내놓을 예정이다. 일부 시장 전문가들은 임대인과 임차인 모두 부담스러워 하는 수수료를 획기적으로 낮추기 위해서는 임대인 신용도에 따라 수수료율 차등화 방안을 해결책으로 거론한다. 신용도에 따른 수수료율 차등화는 이미 HUG의 분양보증에도 적용 중이다. 전세금을 제때 잘 돌려주는 '착한 집주인'이라면 보증 수수료를 지금보다 확 낮출 여지가 있다. 현재는 아파트냐 아니냐 등 주택 유형별로 차등적용하는데 기껏해야 0.026%포인트 만큼 차이난다.

원희룡 국토교통부 장관도 지난 23일 기자간담회에서 '착한 집주인'에 대한 인센티브를 강조했다. 임대차3법 개선 방안의 하나로 일반 임대인이 임대사업자 수준으로 전세계약을 갱신(10년)하고 임대료 증액 상한(5%)를 잘 지키면 보유세(재사세+종부세)를 깎아주자는 차원에서 언급했는데 여기엔 전세보증 수수료도 접목 가능하다.


이렇게 되면 제때 전세금을 돌려주는 문화도 임대차 시장에 정착될 수 있다. 지금은 집주인이 새로운 세입자를 구할때까지 기다리라고 하면 전세기간이 끝나도 이사가지 못하는 경우가 적지 않다. 하지만 전세보증에 가입하면 전세금을 떼일 위험에 대비하면서 늦어도 만료일로부터 1~2개월쯤에는 전세보증금을 돌려 받을 수 있다.

나아가 전세보증 회사는 전세만기가 남았는데도 조기에 이사하고 싶은 세입자 혹은 일시적인 자금난으로 전세금을 곧바로 내주기 힘든 집주인을 대상으로 자금중개 기능도 가능하다. 부동산 업계 관계자는 "전세보증의 역할을 세입자의 '이사갈 권리'까지 확대한다면 구먹구구식으로 작동하고 있는 우리나라 임대차 시장이 훨씬 체계화 될 수 있을 것"이라고 말했다.

다른 업계 관계자는 "임대사업자 뿐 아니라 모든 임대인에 대해 전세보증을 의무가입하도록 해야 근본적으로 사각지대가 사라질 수 있다"며 "임대차3법을 개정해서 전세보증 가입을 의무화 하는 방안을 고민해야 한다"고 지적했다.