재건축 시공사 선정, 조합설립 후로 앞당겨진다..공급효과 있을까

/사진=KB증권

서울시가 재개발·재건축 조합설립 이후부터 시공사를 선정할 수 있도록 제도를 바꿀 전망이다. 현재는 사업시행인가를 받은 이후에 가능하다. 시공사 선정 시기가 당겨지면 재개발·재건축 사업 속도가 빨라지고 그만큼 공급을 늘릴 수 있을 것으로 전망된다. 하지만 오히려 역효과가 날 수 있다는 지적도 나온다.

27일 정비업계와 서울시의회에 따르면 국민의힘과 더불어민주당 소속 의원들이 시공사 선정 시기를 앞당기는 내용의 '도시 및 주거환경정비 조례 일부 개정조례안'을 각각 냈다. 시의회는 다음달 정례회를 앞두고 있는데, 양당이 모두 개정조례안을 발의한 상태여서 본격적으로 논의될 가능성이 높다.


양당이 낸 개정조례안은 모두 조합설립 이후부터 시공사를 뽑을 수 있도록 하는 내용을 담고 있다. 국민의힘(이성배 의원 발의)은 '서울시의 신속통합기획을 적용받는 사업장'에 대해, 더불어민주당(김종무 의원 발의)에서는 '정비계획이 수립된 조합이 조합원 3분의 2 이상 동의를 받은 경우' 시공사를 선정할 수 있도록 했다.

현재 서울시 조례는 조합이 사업시행인가를 받은 이후부터 시공사를 뽑을 수 있도록 규정하고 있다. 사업 초기부터 시공사가 들어오면 조합과 시공사 간 유착, 비리 등의 문제가 발생할 수 있다는 이유에서다. 대신 서울시는 2010년부터 '공공지원제도'를 만들어 정비사업 계획 수립단계부터 사업완료 시점까지 공공에서 조합을 지원하고 있다.

대표적인 지원책이 조합에서 필요한 자금을 융자해주는 '공공융자 제도'다. 하지만 서울시의 재원은 연간 160억원 정도에 불과해 각 조합에서 받을 수 있는 자금은 조합 운영비 수준인 2억~3억원 정도에 그치고 있다. 이 때문에 조합이 초기 사업비 조달에 어려움을 겪으면서 사업 추진이 지연된다는 문제가 제기돼 왔다.


시공사 선정 시기를 앞당기면 중장기적으로 서울에 분양가능한 물량이 증가하는 효과가 있다는 분석이 나온다. KB증권의 분석에 따르면 정비사업의 전체 사업 단계 중 사업시행인가를 획득하는 데 재건축은 3년1개월, 재개발은 1년8개월이 걸려 전체 사업기간의 30~40%를 차지한다. 하지만 조합설립 이후 시공사 선정이 가능해지면 시공사의 자금지원과 인허가 절차 지원이 이뤄져 사업시행인가 획득이 빨라질 가능성이 높다는 주장이다.

장문준 KB증권 애널리스트는 "서울시 재개발·재건축 사업의 경우 다른 지역에 비해 사업시행인가를 받지 못한 사업의 비중이 압도적으로 높다"며 "조합설립인가 이후 시공사 선정이 가능해지면 조합설립과 사업시행인가 단계에 적체돼 있는 대규모 물량이 본격적으로 사업화되면서 물량이 증가할 것"이라고 말했다.

반면 오히려 사업기간이 더 지연될 수 있다는 우려도 나온다. 한 정비업계 관계자는 "아직 확정된 것이 없는 초기 단계에 시공사가 들어오면 수많은 설계변경이 예상돼 사업속도가 빨라질지는 미지수"라며 "오히려 사업기간이 더 늘어나 공사비 증액을 요구하는 시공사에 조합이 끌려가는 부작용이 나타날 수 있다"고 지적했다.

그러면서 "조합과 시공사 간 유착, 비리 등 문제를 해결할 수 있는 대안이 마련되지 않은 상태에서 속도만 강조해서는 물량증가 효과를 기대하기 어려울 것"이라고 말했다.