'빌라의 신' 돈 한푼 없이 1277채…전세사기 가능했던 이유

주택 1277채 '빌라의 신'은 어떻게 전세사기를 쳤을까 최근 KBS 보도에 따르면 '빌라의 신' A씨가 홀로 1277채를 소유할 수 있었던 것은 전세와 매매가가 같은 '무갭 전세'를 이용해서다. A씨가 소유한 집들은 자기자본 없이 보증금으로만 취득한 일명 '깡통주택'들이다. 이 경우, 기존 세입자는 다음 세입자가 구해지지 않으면 보증금을 돌려 받을 수 없다. A씨의 사기 수법은 여기에 '동시진행' 방식까지 접목시켜 더욱 교묘하게 이뤄졌다.


순서는 이렇다. 우선 건축주가 건물을 짓고 집을 분양하면서 분양가와 동일하거나 혹은 더 비싸게(무갭전세) 전세매물을 내놓는다. 세입자가 건축주와 전세계약을 하면 건축주는 전세보증금을 받은 후 A씨로 집주인을 변경(동시진행)한다. 이렇게 되면 A씨는 자기돈을 한푼도 들이지 않고 집을 매입하게 된다. 이 과정에서 중개업소도 건축주로부터 집 분양가의 10%를 리베이트로 받는다. 이 돈으로 세입자에게 전세금대출 이자와 이사비를 지원해 준다며 미끼를 던졌다.

여기서 더 큰 문제는 A씨가 양도소득세, 종합부동산세 등을 납부하지 않는 등 세금 총 72억원을 체납하면서 A씨 소유 주택 전체에 '압류'가 걸렸다는 점이다. 공매 절차에 들어가면 세입자들은 계약시 확정일자와 전입신고를 받아놨어도 보증금 상당액을 날릴 수 밖에 없다. 공매는 경매와 달리, 세금 체납으로 인해 진행되는 것이라 보증금이 세금체납액의 후순위로 밀린다. 낙찰대금이 공매비용, 세금체납액 순으로 먼저 변제되고 3순위로 전세임차인에 배당된다.

이같은 전세사기의 피해자가 되지 않으려면 무엇보다 계약하는 집이 '깡통주택'이 아닌지부터 점검해야 한다. 통상 보증금과 선순위채권의 합산 금액이 집값의 80%를 넘지 않아야 적정수준이다. 집주인인 척하거나 대리인 행세를 하는 허위임대인을 피하기 위해서는 등기부등본상 소유자와 계약의 상대방이 일치하는지 보고 대리인과 계약할 때는 임대인과 유선통화를 반드시 거쳐야 한다. 전입신고와 확정일자를 통해 대항력을 갖췄더라도 부동산에 부과되는 국세·지방세와 임금채권은 보증금보다 먼저 변제되기 때문에 반드시 등기부등본에 압류, 가압류 ,강제경매 개시결정 등 권리침해가 있는지 확인해야 한다.

전문가들은 사기수법이 나날이 교묘해지고 있는 만큼 보증금 보호를 위한 전세보증금반환보증(전세보증)을 적극 활용하라고 조언한다. 전세보증은 임대보증금보증과 달리 임차인이 직접 가입하는 보증으로, 보증금이 수도권 7억원 이하(그외 지역은 5억원 이하)일 경우 보증기관이 보증금 반환을 책임진다. 가입 하려면 계약 체결 전 등기부등본에 소유권에 대한 권리침해사항이 없는지, 선순위채권이 집값의 60% 이내인지, 주택 건물과 토지가 모두 집주인 소유인지 등을 확인해야 한다.


전세사기는 계약 체결 후 피해구제가 사실상 어려워 계약체결 전 예방이 중요하다. 주택도시보증공사(HUG)는 올 하반기 전세사기 사례와 대처 방안 등에 관한 정보를 상세히 담은 '전세사기 예방센터' 홈페이지를 열고 임차인들에게 공유할 계획이다. 권형택 HUG 사장은 "최근 다양한 유형의 전세사기로 서민의 재산권이 심각하게 위협받고 있다"며 "갈수록 지능화되는 전세사기 피해사례를 면밀히 파악해 임차인이 전세사기로 더 이상 고통받지 않도록 적극 지원하겠다"고 말했다.


보증기관 셋인데 전세보증 93%가 HUG로 쏠리는 이유

세입자의 전재산인 보증금을 지킬 수 있는 가장 확실한 방법은 전세보증금반환보증에 가입하는 일이다. 현재 전세보증 상품은 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증보험 3곳에서 취급하고 있는데 이 중에서 세입자의 93%가 HUG 전세보증을 선택하고 있어 쏠림현상이 두드러진다.

지난해 전체 전세보증을 받은 24만8000가구 중 93.7%(23만2150가구)가 HUG를 통해 가입했다. 금액 기준으로는 51조5510억원(비중 92.8%)에 달한다. 다른 기관 두 곳은 각각 1조700억원(1.9%), 2조9404억원(5.3%) 정도에 그쳐 점유율만 놓고 보면 HUG가 단연 '독주'하고 있는 것으로 보인다.

전세보증의 HUG 쏠림 현상의 배경에는 상대적으로 저렴한 보증료율이 꼽히고 있다. HUG의 보증료율은 아파트 기준 최대 연 0.128%로 SGI의 연 0.192% 대비 0.064%포인트 저렴하다. 주금공은 연 0.04%로 보증료율이 HUG 대비 훨씬 낮은 편이지만 전세대출을 받아야 보증을 받을 수 있는 패키지 상품만 취급하다보니 가입 문턱이 높을 수밖에 없다. 까다로운 조건 없이 단독으로 저렴한 수수료에 가입할 수 있는 HUG 상품으로 세입자가 쏠리는 이유다.

HUG는 건설사가 가입하는 분양보증사업을 통해 거둔 이익을 '교차보조' 방식으로 전세보증 수수료를 낮추는데 활용하고 있다. 지난해 분양보증 금액 71조1765억원으로 관련 수입은 1878억원 가량이다. 이를 재원으로 활용해 서민들이 가입하는 전세보증을 활발하고 취급하고 있다. 사실상 민간기관으로 볼 수 있는 SGI와 달리 HUG는 교차보조가 가능한 공공기관이기 때문에 가능한 구조다.

앞으로 전세보증 시장은 민간임대사업자의 보증 의무화로 수요가 크게 늘 것으로 전망된다. 2020년 9월 임대사업자의 보증가입 의무화가 시행돼 의무 가입 대상인 임대사업자가 38만명 수준으로 추산된다. HUG는 이들 중 부채비율(전세금과 대출액을 합산한 금액이 시세를 초과) 100%를 초과해 보증에 가입하지 못한 임대사업자를 대상으로 2년 한시로 특별보증 제도를 운영 중이다. HUG 관계자는 "임대사업자가 부채비율 100% 넘어도 한시적으로 문턱 낮춰 임차인들에게 안전장치를 지원하고 있다"고 말했다.

한편으로는 전세보증 시장 확대에 따른 리스크(위험) 관리와 인력부족 문제가 제기된다. 현재 보증 상담·심사·발급 업무를 전국 15개 지사에서 처리하고, 보증사고 발생시 대위변제·채권회수 업무는 전국 5개 관리센터에서 전담하고 있다. 업계 관계자는 "보증가입 수요가 급증하는 상황에서 처리 업무나 보증사고가 늘어날 경우 인력 부족이 문제가 커질 수 있다"고 말했다.