[단독]"이자 늘어도 당장은 적게 갚자"…고금리에 '체증식 상환' 늘어

금리가 급격히 상승하면서 대출 초기 원리금 상환 부담을 낮출 수 있는 '체증식 상환' 방식 이용자가 늘고 있다. 보금자리론에서 이용할 수 있는 체증식은 우선 이자를 중심으로 갚다가 서서히 월 상환액을 높여가는 방식이다. 상환 초기 원리금 균등상환보다 월 납입금이 적다는 특징이 있다. 정부는 체증식 상환을 확대할 계획이다.


21일 주택금융공사에 따르면 2021년 1월부터 지난달까지 '30년 만기 보금자리론'을 이용한 차주 중 23%가 체증식을 선택했다. 이전 2년(2019~2020년) 평균치보다 17%p 상승했다. 만 39세 이하의 보금자리론 이용자 3명 중 1명(30%)은 체증식을 선택했다. 체증식은 만 39세 이하 청년층을 대상으로 한다.

정책모기지인 보금자리론에서 이용할 수 있는 체증식 분할상환은 대출일부터 만기일까지 매월 상환하는 원리금이 증가하는 방식이다. 상환 초기에는 이자를 중심으로 상환하다가 점점 이자를 줄이고, 원금 비중을 늘려나간다. 초기 상환 부담이 원리금 균등분할 상환보다 적다. 사회초년생처럼 현재 소득이 낮지만 향후 상환능력이 나아지는 경우 체증식이 적합할 수 있다.

최근 주택가격 상승과 급격한 금리 인상으로 원리금 상환 부담이 커지자 청년층을 중심으로 체증식 이용자가 늘고 있다. 이후 주택 가격이나 금리 상황을 보고, 중도상환하거나 다른 상품으로 갈아타면 된다고 판단해서다.

예컨대 보금자리론을 통해 30년 만기로 3억원(금리 4.55%)을 빌렸을 때 원리금균등 방식은 매월 153만원의 원리금을 납입해야 한다. 같은 조건으로 체증식을 선택하면 첫 원리금 상환은 116만원부터 시작한다. 이후 상환액은 조금씩 증가해 마지막 납입월에는 222만원까지 늘어난다.


앞의 조건으로 10년간 보금자리론을 상환한다면 총 원리금 상환액은 체증식이 원리금균등상환보다 2549만원가량 적다. 체증식은 140회차(11년8개월)까지는 월 상환액이 균등식보다 낮고, 이후부터 넘어선다.

다만 체증식이 차주에게 꼭 유리한 조건은 아니다. 초반에는 이자를 중심으로 상환하기 때문에 초반 10년까지 체증식의 원금 상환율은 8.4%에 그친다. 균등식(19.8%)보다 현저히 낮다.

또 총 이자 부담도 체증식이 크다. 30년 만기 동안 총 이자 상환 부담액은 균등식이 2억5049만원이지만 체증식은 2억8825만원이다. 개인의 주거 상황과 자산 운용 방식에 따라 유불리를 판단할 필요가 있다.

금융당국은 50년만기 정책모기지를 도입함과 동시 체증식 상환방식도 확대하기로 했다. 소득이 적은 시기에 대출 상환부담을 낮추기 위해서다. 현재까지는 30년만기까지만 체증식을 선택할 수 있었으나 다음달부터 40년 만기 상품에도 체증식을 선택할 수 있다. 또 조기상환수수료도 1.2%에서 0.9%로 인하한다.

일부에서는 체증식 확대가 '원금을 함께 갚아 나간다'는 금융당국 정책 방향과 맞지 않는다는 비판도 나온다. 주금공 관계자는 "차주의 선택권 보장차원에서 체증식도 함께 운영하고 있다"며 "모기지론 만기를 50년으로 늘리는 등 청년층의 원리금 상환부담을 낮추기 위해 40년 만기 보금자리론도 체증식 도입을 추진 중"이라고 말했다.