'분상제 개편' 둔촌주공, 평당 3550만원→최대 3692만원 오른다

[서울=뉴시스] 권창회 기자 = 조합과 시공사업단의 갈등으로 40여일째 공사가 중단된 둔촌주공아파트 재건축 사업과 관련해 서울시가 중재안을 마련해 양측에 제시했다. 서울시 등에 따르면 시는 이번 사태와 관련해 조합과 시공사업단의 의견을 반영한 중재안을 마련하고 지난달 30일 양측에 전달했다. 사진은 2일 오전 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 현장 모습. 2022.06.02.

정부의 분상제 개편에 따라 서울 강동구 재건축 사업장인 둔촌주공의 평당(3.3㎡) 분양가격이 종전 3550만원에서 최대 3692만원으로 오를 것으로 보인다. 3.3㎡당 3700만원에 육박해 20평대 중도금 대출 기준선인 9억원에 근접할 수 있다. 정부는 분양가격이 지금보다 1.5~4% 인상될 것으로 추정했는데 다만 재건축은 재개발 대비 상승폭이 크지 않을 것으로 추정했다.

21일 국토교통부가 변경된 분양가격 제도 하에서 실제 재건축 사업장과 재개발 사업장을 시뮬레이션 해 본 결과 조합원수, 일반분양 세대수, 사업기간 등에 따라 효과는 조금씩 달랐다.


예컨대 A 재건축 사업장의 경우 현행 분양가는 3.3㎡ 당 2360만원에서 제도 개선후 2395만원으로 35만원, 15.% 가량 올랐다. 정비사업 관련해 이주비 금융비 23만원, 총회 등 필수 소요경비 3만원을 합쳐 23만원이 반영됐고, 기본형 건축비 인상(철근+레미콘 상승률 15% 가정)분 9만원이 추가된 결과다.

B재건축 사업장은 3.3㎡당 분양가격이 현행 2580만원에서 2640만원으로 60만원, 2.3% 올랐다. 정비사업관련해 총 51만원, 기본형 건축비 상승분 9만원을 반영한 결과다. 정비사업관련으로는 명도소송비 9만원, 이주비 금융비 38만원, 총회 등 필수소요경비 4만원 등이 포함됐다.

C재개발 사업장은 3.3㎡ 당 분양가격이 2440만원에서 2495만원으로 55만원, 2.3% 상승했다. 주거이전비 1만원, 손실보상비 25만원, 명도소송비 6만원, 이주비 금융비 10만원, 총회 등 필수경비 4만원 등을 합쳐 정비사업관련 46만원이 반영됐다. 기본형 건축비는 철근과 레미콘 상승률 15%를 가정해 9만원이 추가됐다.


정부는 이번 분상제 개편으로 분양가격이 오르더라도 중도금 대출 기준인 9억원은 손보지 않기로 했다. 대출 기준선을 수정할 만큼 분양가격 인상 요인이 크지 않다는 게 정부의 판단이다.


한편 분양가격 개편안에 따라 분상제는 이번에 기본형 건축비, 가산비 산정 방식을 바꿔 분양가격을 최대 4% 가량 올린다. 가산비는 재개발, 재건축 사업 추진 과정에서 들어가는 명도 소송비, 주거이전비·이사비, 영업손실 보상비, 이주를 위한 금융비, 총회운영비 등이 이번에 처음으로 분양가격에 포함 된다. 이주비 항목은 조합원이 이주를 위해 대출을 받으면 일정 상한액 범위 안에서 이자 비용이 분양가격에 포함 된다. 총회운영비는 총회나 대의원회 등 개최비를 총 사업비의 0.3% 정액 반영해 주기로 했다.

최근 원자재 가격 상승 분을 적시 반영하기 위해 기본형 건축비 산정 방식도 바꾼다. 국토부는 정기적으로 3월과 9월에 기본형 건축비를 고시한다. 주요 자재인 레미콘, 철근, PHC 파일, 동관 값은 정기고시 이후 3개월 지나 개별 자재 가격이 15% 이상 오르면 비정기적으로도 고시하고 있다. 국토부는 이르면 7월부터 4개 자재 대신 사용빈도가 높은 5개(레미콘, 철근, 창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집)로 바꾸고 레미콘, 철근 값의 상승률 합이 15%를 넘으면 3개월 이내라도 가격을 조정키로 했다. 그 밖의 3개 자재도 총 30% 이상 오르면 역시 비정기 고시해 가격 인상분을 조기 반영하기로 했다.

지방 아파트 분양가격을 결정하는 고분양가 심사제도 일부 바뀐다. 자재비가 급등하면 기본형 건축비 상승분을 고려해 분양가격에 반영해 주는 '자재비 가산제도'가 첫 도입되고, 분양가격 산정시 비교 단지 조건을 종전 준공 20년에서 10년으로 단축된다. 그만큼 인근 시세를 만이 반영하겠다는 것이다. 이로 인해 약 1% 가량 분양가격 인상요인이 생긴다고 국토부는 분석했다.