"집값 안정화됐다고 슬그머니 조정..공급대책 후퇴하면 안돼" [부릿지]

머니투데이

조한송 기자
이상봉 PD
양채은 인턴PD
신선용 디자이너

윤석열 정부의 첫 주택 공급대책이 다음주 초에 발표된다. 대통령 임기 동안 주택을 어떤 방식으로, 어떻게 공급할 지에 관한 청사진을 제시하는 셈이다. 대선 공약 사항인 '청년 원가 주택'과 '역세권 첫집'의 세부 공급 방안과 더불어 쟁건축·재개발과 같은 정비사업 규제 완화와 내용도 담길 것으로 관측된다. 이 가운데 한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수는 이전 정부에서 추진한 공급 확대 정책이 연속성있게 추진돼야 집값이 안정화될 것이라고 주장했다. ☞머니투데이 유튜브 채널 '부릿지'가 한 교수와 부동산 시장을 진단 및 전망해 봤다.

▶조한송 기자
연초 인터뷰에서는 임대차법 시행 2년 시기가 도래하면서 전셋값이 기술적으로 반등할 수 있다고 하셨습니다. 예상과 달리 현재 전셋값이 안정화된 이유는 무엇 때문인가요?

▶한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수
전세대출 금리가 상승하기 전에 소유주분들이 갱신 기간에 맞춰서 전셋값을 올렸잖아요. 이후 더 오른 전셋값을 임차인들이 감당하기 어려운데 금리까지 오르니 수요가 떨어집니다. 그래서 반전세나 월세로 옮겨간 거고요. 서울 곳곳에서 투자자나 임대인이 세입자를 못 구하는 현상이 나타납니다. 그래서 집을 비워 둔 곳이 많아요. 서울 아파트 매물량이 쭉 늘다가 최근 2~3주 사이에 약 1000~ 2000개가 줄었어요. 자세히 살펴봤더니 전세 매물이 딱 그만큼 늘었어요. 이게 시장의 중요한 포인트인데요. 돈이 급한 상황에서 집을 팔려고 물건을 내놨는데 안 팔리면 어떻게 할까요.

▶조한송 기자
전세라도 놔야죠.

▶한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수
그래서 전세 매물이 늘어납니다. 서울뿐만 아니라 경기도도 똑같은 현상이 나타났어요. 전셋값은 이미 임차인이 부담하기 어려운 수준이고 가격조정될 수밖에 없어요.

▶조한송 기자
최근 전세 공급이 늘어나면서 가격이 안정화됐다는 말씀입니다.

▶한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수
네 맞습니다. 이런 상황에서 공급 확대 정책이 지속해서 추진돼야 해요. 이전 정권에서 짜놓은 공급 대책이 있지 않습니까? 근데 이것을 새 정부에서 조정하려는 느낌이 있어요. 아마 다음 대책에서 '공급 물량을 줄이겠다' 혹은 '탄력적으로' 란 표현이 나올 겁니다. '경기의 어떤 위기를 감안하여' 이런 표현도 함께 나올 겁니다. 이거는 정말 나쁜 대책입니다. 일단 기존 정책을 그대로 추진하되 진짜 경제가 안 좋아질 때 물량을 조정하는 게 맞죠. 선제적으로 조정하지 말고요. 기존 계획중 2·4 대책, 도심공공복합 개발 이런 것들은 공급하는 시기가 좀 늦어질 겁니다. 그래서 시장을 또 잘못 떠받칠까봐 우려스러워요.

▶조한송 기자
집값과 관련해서 최근 눈여겨 본 지표가 있다면 소개 부탁드립니다.

▶한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수
금융취약성지수라고 들어보신 분들 있을 겁니다. 수치가 0에서 100까지인데 우리나라 금융시장의 취약성을 나타냅니다. 연말에 금융취약성지수가 54.2었어요. 이를 주식, 채권, 부동산 분야로 나눠서 또 지수를 냅니다. 주식, 채권은 각각 50~60대인데요. 부동산 금융 취약성 지수는 지난해 3분기 기준 100이었습니다. 정점을 찍은 거죠. 상반기 집값이 안정화되면서 상반기 기준으로 99.7까지 내려왔습니다. 하지만 여전히 취약성 지수가 높기 때문에 주택 시장에 대해서 장밋빛 시각은 거둬야 한다고 봐요.

▶조한송 기자
이런 상황에서 유주택자분들은 어떤 전략을 취해야 할까요?

▶한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수
다주택자 분들은 1~2년 뒤의 시장을 예측해봐야 해요. 앞으로 집값이 안정화되고 전셋값이 떨어지면 그 부분을 집주인이 메꿔야 합니다. 전셋값이 내려간다는 건 사실 매맷값 하락의 전조 현상이니 잘 지켜봐야 합니다. 만약 집값이 상승한다면 얼마나 오를 것인지 종합적으로 계산해서 팔지 말지 봐야 합니다. 만약 판다면 지금 매물은 많은데 집이 잘 안 팔리는 상황이니 과감하게 결단해야 하고요. 집값이 유지될 경우에 대출을 많이 받은 분들은 손해일 수 있으니 잘 따져봐야 합니다.

반면 무주택자분들에게는 좋은 때가 온 겁니다. 그런데도 무주택자분들은 6~7년 동안 집값 상승에 시달려왔기 때문에 기다리는 게 힘들 수 있어요. 저는 지금 상황에서 주택 공급 대책만 확실히 나오면 집값은 더 안정화된다고 봐요. 무주택자분들은 집을 언제 살지, 청약받아도 괜찮을지 고민이 많을 겁니다. 실제로 미분양 계약, 계약을 취소하는 일이 빈번합니다. 본인이 사려는 지역의 집값이 50%가 내려간다면 지금 청약할 필요가 없고요. 한 20%밖에 안 내려가겠다 싶으면 청약해도 됩니다. 시세보다 20% 싸게 분양받았으니 그만큼 값이 내려도 손해가 아닌 데다 새 집이라는 이점이 있으니까요. 주택을 매입할 시기는 일단 연말까지는 기다리라고 조언합니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.