"IMF 때보다 심각…연말까지 집값 20% 빠질 수도"[부릿지]

머니투데이

조한송 기자
이상봉 PD
양채은 인턴PD
신선용 디자이너

정부의 종합부동산세 완화 발표에도 서울 아파트값 하락세가 계속된다. 다주택자가 급매를 회수하면서 매물은 줄었으나 4%를 웃도 대출 금리에 매수 심리가 얼어붙으면서다. 이 가운데 지난달 28일 미국이 올 들어 두번째 자이언트스텝(한번에 기준금리 0.75% 포인트 인상)에 나서며 매수 심리를 더욱 위축시킬 것이란 관측이 나온다. 한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수는 하반기 국내 기준금리 인상 이후 나타나는 주택 거래량에 주목하며 향후 주택시장의 하방 압력이 커질 것으로 봤다. ☞머니투데이 유튜브 채널 '부릿지'가 한 교수와 부동산 시장을 진단 및 전망해 봤다.

▶조한송 기자
정부가 서민의 주거 안정을 위해 전세자금 대출 이자를 지원하겠다고 밝힌 상황인데 여기에 대해서도 부정적인 입장인가요?

▶한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수
영국 이코노미스트에서 지난 3월 한국과 일본의 경제 상황이 비슷해서 주택 거품이 터질 것이라고 분석했습니다. 두 나라 모두 수출국이고 주택을 구매하는 핵심 연령인 34세~54세 인구가 줄어드는 데다 국내총생산(GDP) 대비 자산 가격도 비슷하다는 점에서입니다. 그런데 보고서 말미에 우리나라는 전세자금대출 규모 파악이 안돼서 일본 보다 상황이 더 위험하다고 진단했어요. 전세자금대출 제도는 장단점이 분명해요. 보증금을 마련할 돈이 없는 사회 초년생들에게 저금리로 돈을 빌려주는 것은 국가 경제에 도움이 된다고 봐요. 다만 원룸 8~10평 정도의 보증금인 1억~2억원 선까지만 유효합니다. 그렇지 않고 일반 아파트까지 전세자금대출을 5억~8억원까지 지원하는 게 문제에요. 전세자금대출이 8억원까지 나오면 집값이 그 이상으로 오르지않겠어요? 그래서 전세 대출은 청년과 같은 일부 계층에만 제한적으로 지원해야 합니다.

▶조한송 기자
네 알겠습니다. 긴축 속도가 빨라지기 전인 연초에만 해도 집값이 올해 10% 정도 하락할 수 있다고 봤습니다. 최근 시각은 어떤가요.

▶한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수
연말까지 한 20% 하락할 가능성이 있다고 봅니다. 미국이 지난달 28일 기준금리를 0.75% 포인트 올리면서 상단 기준 우리나라보다 금리가 0.25%포인트 더 높아요. 원·달러 환율도 1150원 수준이 안정적인 수준이라고 봤는데 현재 많이 올랐잖아요.

▶조한송 기자
1300원을 넘어섰습니다.

▶한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수
한국은행 총재가 중립 금리라는 표현을 했습니다. 경제가 균형을 맞춰서 시스템이 돌아가는 금리를 중립금리라고 합니다. 근데 중립금리 하단이라는 표현을 썼어요. 그리고 그 뒤에 외부 여건에 따라 긴축의 속도가 빨라질 수 있다고 했어요. 외부 여건이 뭡니까? 미국이에요. 미국은 물가 상승을 잡을때까지 금리인상을 계속 할 거예요. 월스트리트 저널, 워싱턴 타임스 등은 미국이 기준금리를 최소 4~7%까지 올려야 한다고 봤어요. 무서운 얘기입니다.

▶조한송 기자
미국의 긴축 속도가 빨라지면서 국내 주택시장에 안좋은 영향을 미칠 가능성이 더 커졌다는 얘깁니다. 서울에서 유일하게 서초구만 상승세를 나타내고 있는데 이 현상은 앞으로 계속될까요?

▶한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수
결론부터 말씀드리면 그렇지 않습니다. 우선 서울 아파트 거래량이 급감하고 있습니다. 국제통화기금(IMF) 외환위기, 글로벌 금융위기 때도 지금보다 거래량이 많았습니다. 지난 3~5월은 좀 버텼습니다. 새 정부 출범하고 규제 완화 기대감이 있어서 거래량이 잠시 늘었어요. 2006년부터 10여년 간 서울 월평균 아파트 거래량은 대략 6200건입니다. 그런데 최근 6개월 동안 거래량이 1000건대로 급감했어요. 지난 6월 거래량이 또 꺾이더니 7월 들어서면서 놀라운 수치가 나왔습니다. 지난달 19일 기준 100건대 입니다. 아직 집계가 마무리되지 않았지만 7월 한달 거래량이 300~400건 수준이라면 시장이 완전히 꺾인 겁니다. 게다가 지난 28일 미국이 기준금리를 올렸잖아요. 그 여파가 반영되지 않았어요. 앞으로 2030세대가 처음 겪어보는 시장이 나타날 거로 봅니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.