[기고]임대차3법, 시장질서 내에서 해법 찾아야

김진유 경기대 도시·교통공학과 교수

임대차 3법이 시행된 지 꼭 2년이 지났다. 다행히 일부에서 우려했던 전세대란은 일어나지 않고 지나가는 것 같다. 그러나 밖에서 볼 수 없는 몸 안의 병이 더 치명적이듯이, 전월세 시장도 조용한 가운데 더 깊이 병들어가고 있는 것 같다. 시장에서는 이중가격을 넘어 삼중가격이 고착화돼 가고 있고, 임차인은 4년 동안 받은 혜택이 무색할만큼 급격한 보증금 상승에 직면하고 있다. 추가 보증금을 감당하지 못해 외곽으로 밀려나거나 울며 겨자먹기로 월세전환을 하고 있다. 임대차3법을 폐지한다면 다시 한번 큰 혼란에 빠질 것이고, 그렇다고 그냥 놔두면 병이 더 깊어질 수 있으니 늦기 전에 손을 써야 한다.


임대차3법의 개선에서 고려해야할 가장 중요한 원칙은 '시장질서'에 순응하는 것이다. 투자수요에 의해 거품이 생길 수 있는 매맷가와 달리 임대료는 주택의 실사용 가치를 그대로 반영한다. 그러므로 전월세가격이 상승한다는 것은 공급이 실수요를 따라가지 못한다는 강력한 증거다. 임대료통제는 임차인들에게 단기적 혜택을 줄 수 있지만 중장기적으로는 공급을 축소시키고 임대료 상승압력을 증가시킨다. 결국 임대주택공급을 방해하지 않은 선에서 임차인보호를 도모하는 것이 중요하다.

우선 5%라는 고정된 상한은 조정이 필요하다. 5%가 적절한 지역도 있지만 이보다 더 높아야 하는 곳도 있다. 해당지역의 신규계약 임대료 변화를 감안해 지역별로 차등할 필요가 있다. 또 임대인이 추가적인 투자를 통해 주택의 품질을 향상시켰다면 이를 반영할 수 있어야 한다. 공유주택사업자 등 민간의 경우 건물을 통으로 임차해서 리모델링을 한 후 전대하는 방식을 많이 사용하는 데, 이 과정에서 투자비를 제대로 반영하지 못하면 사업을 포기하게 된다. 결국 이런 경직된 전월세 상한제를 개선하지 않으면 임대주택공급을 축소시키고 장기적인 임대료 상승을 초래할 수 있다.

적용대상에 대해서도 개선이 필요하다. 전세가가 수십억에 이르는 임차인들까지 4년을 보장하고 인상률 상한을 강제할 필요는 없다. 그들 대부분은 자가 소유도 가능하지만 스스로 원해서 전월세주택에 거주하면서 재산세나 종합부동산세를 한푼도 내지 않는 고소득층이다. 반면 4년 보장의 예외를 인정할 필요도 있다. 청년들이 가장 선호하는 공유주택의 경우 1년 이하의 단기계약이 대부분인데 만약 임차인이 더 거주하고자 하면 계약내용과 상관 없이 자동적으로 4년 거주가 가능하게 된다. 문제는 이런 조항들은 사업자의 위험을 증가시켜 공급을 위축시킨다는 것이다. 결국 공급이 줄면 중장기적으로 청년들을 위한 공유주택의 임대료가 올라갈 것은 불보듯 뻔하다.

반면 전월세 신고 대상은 확대가 필요하다. 현재는 신고대상의 하한을 두고 있어 정작 가장 중요한 보호대상인 최하위 주거취약계층의 전월세 자료는 축적되지 않고 있다. 신고 대상 임차료 기준 하한선을 낮추거나 폐지해 전체 거래로 확대하는 것이 바람직하다. 다만 취약계층일수록 이동이 잦아 신고절차가 번거로울 수 있으므로 이를 감안해 세제혜택 등 적극적인 인센티브와 함께 점진적인 시행이 필요하다.

소 잃고 나서도 외양간도 안고치면 새로 사온 소도 잃을 수 있다. 전세사기가 극성이고 월세로의 빠른 전환이 일어나는 지금, 임대차3법을 제대로 개선하지 않으면 전월세 시장은 더 큰 혼란에 빠질 수 있다. 신고제의 확대로 모니터링을 강화하고, 임대주택공급확대와 임차인보호를 동시에 달성할 수 있는 개선방안을 만들기 위해 지혜를 모아야할 때이다.