[단독]재건축부담금 완화 이달말 발표..부과시점은 그대로?

재건축 초과이익 환수제도 완화를 검토 중인 정부가 초과이익 산정시점에는 손을 대지 않을 전망이다. 부담금 면제금액과 부과율 구간을 확대하는 선에서 감면 수준을 조정할 것으로 예상된다. 그간 서울시와 자치구, 재건축정비사업조합연대 등 업계의 건의안이 부담금 부과 시점 조정에 집중됐던 만큼 감면 방안이 나와도 반발이 불가피할 전망이다.


18일 국토교통부 복수의 관계자에 따르면 이달말 국토부가 발표할 '재건축초과이익 감면안'에 부담금의 산정 기준시점을 뒤로 늦추는 내용은 포함되지 않을 전망이다. 현재 재건축 부담금은 재건축 추진위원회 승인 시점을 재건축 사업이 시작된 시기로 간주하고 이후의 집값 상승분을 반영해 초과이익을 산정한다.

국토부 관계자는 "재건축 사업의 시작 시점을 조합설립인가일로 봐야 한다는 건의가 많고 타당한 면도 있지만 (이번 개정안은) 부담금을 대폭 줄여주기 위한게 아니라 사업 자체를 저해하지 않는 수준의 감면 방안"이라고 선을 그었다.

서울시와 자치구, 재건축정비사업조합연대 등은 부담금 산정식상의 재건축 사업 개시시점을 조합설립인가일 혹은 사업시행인가일로 늦춰달라고 지속적으로 건의해왔다. 추진위가 설립돼도 사업이 아예 중단되거나, 실제 아파트 준공까지 십수년이 걸려 부담금 규모를 예측하기 어렵고 책정기준의 합리성이 떨어진다는 점에서다.

실제 강남 3구에서 최근 준공된 24개 단지는 조합설립인가부터 준공인가까지 평균 10년이 걸렸다. 사업시행인가부터 준공인가까지도 평균 7.1년이 걸린 것으로 확인됐다. 개포주공4단지(2023년 2월 준공 예정) 등 추진위 승인부터 준공까지 20년이 걸리는 단지도 있다.

현행 재초환법은 '부과개시 시점(추진위 설립)부터 부과종료 시점(준공)까지 10년을 초과하면 종료 시점부터 역산해 10년이 되는 날을 부과개시시점으로 한다'(제8조2항)고 예외조항을 두고 있다. 상당수 재건축조합이 추진위부터 준공까지 10년이 넘어 예외조항에 따라 부담금을 역산해야 한다.


더욱이 추진위는 조합을 설립하기 위한 조직일뿐 설립인가가 나면 바로 해산된다. 재건축부담금 납부의무는 재건축사업을 시행하는 조합에 있다. 투기과열지구 내 조합원 전매가 금지되는 기준 시점도 조합설립인가일이다.

박인숙 국회입법조사처 입법조사관은 "추진위는 재건축 사업의 권리 및 의무 주체가 아닌데 추진위 승인일을 기준으로 부담금을 산정하는 것은 불합리하다"며 "실제 사업이 시행되는 조합설립 인가일 이후로 기준 시점을 조정해야 한다"고 밝혔다.

지난 6월말 배현진(국민의힘) 의원이 대표발의한 재초환법 개정안 핵심도 부담금 산정 기준 시점을 조합설립 인가일로 한 단계 늦추는 것이다. 2018년 8월 박성중 의원이 대표발의한 개정안과 같은 기준이다. 이혜훈 전 의원은 아예 사업시행인가일로 늦추는 법안을 내놓기도 했다. 서울 자치구 중에선 송파구가 이달 초 같은 방안을 국토부에 건의했다. 재건축정비사업조합연대도 사업시행 인가일을 부담금 산정 기준 시점으로 할 것을 촉구해왔다.

하지만 부담금 산정 기준 시점을 조합설립 혹은 사업시행 시기로 늦추면 강남3구를 비롯해 투기과열지구 재건축 핵심단지들의 초과이익 감면폭이 지나치게 커져 제도 자체의 취지를 훼손할 수 있다는 문제가 있다. 원희룡 국토부 장관도 "적정한 수준에서 환수는 필요하다"는 입장을 밝혀 왔다.

이 때문에 국토부는 부과 기준 시점 조정 보다 면제금액 상향과 부과율 구간 확대에 초점을 맞추고 있다. 국토부 관계자는 "조합이 설립되기 전까지의 집값 상승폭이 크다"며 "부과 기준 시점을 한두 단계 늦추면 아예 부담금이 없어지는 단지도 많을 것"이라고 했다. 실제 서울을 비롯해 투기과열지구에선 조합설립 이후 조합원 전매가 금지되기 때문에 조합설립 직전까지의 집값 상승폭이 크다.

국토부는 대신 2006년 제도 시행 이후 한 번도 바꾸지 않은 부담금 면제금액(現 3000만원)을 상향하고 부과율 구간도 확대하겠단 계획이다. 의원 발의안대로 초과이익 중 1억원까지는 부담금 납부를 면제해주고 10~50%까지 차등 적용하는 부과율 구간도 3000만원~1억1000만원 초과구간에서 1억~2억2000만원 초과 구간으로 넓히는 방안이 유력하다.

국토부는 이를 통해 대구, 창원 등 지방에서조차 수억원대 부담금이 부과되는 상황을 시정하겠단 방침이다. 1주택 장기보유자 및 고령자, 임대주택을 공급하는 사업장도 부담금을 감면해준다.

이에 대해 업계 관계자는 "부담금 산정 기준의 모호성을 해결하지 않고 면제금액이나 부과율 구간을 넓히는 것만으론 위축된 정비사업을 정상화하기 쉽지 않을 것"이라고 밝혔다. 최근 조합원당 7억원의 부담금을 통보받은 용산 한강맨션에선 조합원 분양 대신 현금청산을 신청한 경우가 5가구에 달했다.