"집값 하락 4~5년 간다.. 이런 집은 1주택자도 파세요" [부릿지]

머니투데이

조한송 기자
이상봉 PD
신선용 디자이너

'공급이 부족해서 집값이 오른다' '임대차법 여파로 전셋값이 상승해서 집값이 오른다'
올해도 집값이 상승할 것이라고 예측한 부동산 전문가들의 주장이다. 일부는 올해 하반기 전세난을 우려했지만, 시장은 전셋값 거품이 걷히며 안정화하고 있다. 이들의 주장과는 달리 매수 심리는 꽁꽁 얼어붙고 거래는 '실종'됐다. 가끔 거래되는 초급매물이 주택 가격 하락 폭을 키운다. 올해 집값 상승을 주장했던 전문가들 사이에서도 의견이 갈리기 시작했다. 내년까지 집값이 상승할 것으로 예상했던 부동산 빅데이터 전문가 삼토시는 최근 고점 전망을 수정, 이미 주택시장 변곡점은 시작됐다고 분석했다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 삼토시와 최근 주택 시장 흐름을 짚어봤다.

▶조한송 기자
이미 주택 시장이 변곡점에 들어섰다고 보셨습니다. 하락장이 얼마나 이어질 것으로 보나요?

▶삼토시 (부동산 전문 블로거, '앞으로 5년 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다' 저자)
2023년을 고점으로 전망했었는데 지수가 너무 오르다보니 올해로 앞당겨졌어요. 하락장도 집값이 너무 많이 내려가면 저점에 더 빨리 도달하겠죠. 다만 일단은 3기 신도시 입주가 시작되는 2026~2027년이 굉장히 타격이 클 거로 봐요. 지금 인천 계양이나 하남 교산은 토지 보상이 많이 진척됐거든요. 보상이 완료됐거나 보상률이 90%를 넘어섰고요. 과거 판교, 광교, 위례를 보면 토지 보상하고 5년 이후에 입주가 시작됐어요. 근데 3기 신도시 일부 지역은 이미 토지 보상을 마쳤거나 거의 끝나가거든요. 그러니까 2026~2027년부터 입주를 개시할 가능성이 높습니다. 또 하나는 서울입니다. 오세훈 시장이 취임한 이래로 주택 인허가가 많이 늘었어요. 작년에 서울 아파트 인허가 물량이 5만4000가구였습니다. 2017년 7만5000가구 이후 역대 최대예요. 그런데 2017년은 재건축 초과 이익 환수제 등의 이유로 비정상적으로 인허가 건수가 늘었거든요. 그런데 지난해는 서울시에서 주도해서 인허가를 빨리 내줬어요. 이 5만4000가구가 인허가 후 5~6년 뒤부터 입주를 개시합니다. 그러면 또 2026~2027년이 됩니다. 이 두 입주량이 합쳐지면 공급 확대의 파괴력이 클 거로 봐요. 2009년부터 2013년까지 수도권 집값이 내려갔는데 특히 2012년에 서울 집값 하락 폭이 컸어요. 광교신도시와 보금자리주택 입주시기가 겹쳤던 해라서 그렇습니다. 이런 이유로 2026~2027년이 하락의 정점이 아닐까 예상합니다.

▶조한송 기자
향후 입주 물량이 가장 큰 영향을 미칠 것이라고 보는 거네요.

▶삼토시 (부동산 전문 블로거, '앞으로 5년 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다' 저자)
네. 왜냐하면 서울 집값이 그나마 버티는 것도 전세가율 때문이거든요. 전세가율이 2009년에는 30~40%를 밑돌았는데 지금은 55% 수준입니다. 입주 물량이 늘면 전셋값부터 떨어져요. 매맷값을 지탱하던 전세셋값이무너지면 집값도 같이 하락하겠죠. 또 하나 첨언하고 싶은 건 3기 신도시 입주 효과에 주목해야 한다는 거예요. 서울 중장기 하락장이 1991년부터 1995년, 그다음이 2009년부터 2013년이었습니다. 이때가 1기 신도시와 2기 신도시 입주하던 시기예요. 신도시가 입주하면서 서울 집값이 타격을 크게 받은 거예요. 신도시 토지 조성으로 풀린 보상금이 서울 집값의 거품을 키웠다가 입주하면서 거품을 깬 거죠. 과거 하락장과 마찬가지로 3기 신도시 입주가 서울 집값의 하락 폭을 키우는 기폭제가 될 거라고 봅니다.

▶조한송 기자
무주택자분들은 언제 집을 사면 좋을까요.

▶삼토시 (부동산 전문 블로거, '앞으로 5년 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다' 저자)
하락장 때 바닥을 예측해서 집을 사는 건 굉장히 어려워요. '떨어지는 칼날은 잡는 게 아니다'라는 말도 있잖아요. 한 가지 팁을 말씀드리자면 과거 36년간의 서울 집값 흐름을 보면 확실한 게 있어요. 장기간 하락하다가 한 1년 정도 반등한 뒤 집을 사면 그 이후는 무조건 3~4년 이상 올랐거든요. 그러니까 1년 정도 이상 반등하면 '데드 캣 바운스(장기 하락 후 일시적 반등)'가 아닌 거죠. 시장이 두려울 땐 한 1년 정도 반등 여부를 지켜보는 게 좋을 것 같아요. 수도권은 특히집값이 한 번 방향을 틀면 그 방향을 유지하는 관성이 있거든요. 하락장에서 잠깐 반등하는 것이 아니라 1년 정도 상승할 때 들어가면 위험이 낮아요.

▶조한송 기자
집값 하락이 걱정되는 1주택자분들은 어떻게 하는 게 좋을까요.

▶삼토시 (부동산 전문 블로거, '앞으로 5년 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다' 저자)
근데 향후 제 전망이 맞는다는 전제하에서는 당분간 하락장이 불가피할 것으로 예상되기 때문에 버티기 어려운 분들에게는 매도를 말리지 않습니다. 2026~2027년에 입주 물량이 한꺼번에 쏟아지는 것을 감안하면 그 전에 매도하는 것도 나쁘지 않다고 봐요. 물론 무주택자로 돌아가는 결정이 쉽지는 않습니다. 그래서 말씀드리고 싶은 것은 대신에 전세가율이 낮은 곳은 특히 조심해야 한다는 겁니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.