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둔촌주공 또 나올라…전문성 갖춘 '신탁방식' 재건축시대 온다

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  • 방윤영 기자
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  • 2022.09.25 15:05
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[신탁 방식 정비사업이 뜬다]정부, 신탁 방식 정비사업 활성화 추진...구원투수에서 선발투수로 전환

원희룡 국토교통부 장관이 지난달 16일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 새 정부의 첫 주택공급대책에 대해 발표하고 있다. /사진=뉴스1
원희룡 국토교통부 장관이 지난달 16일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 새 정부의 첫 주택공급대책에 대해 발표하고 있다. /사진=뉴스1
조합과 시공사와의 갈등으로 공사 중단이라는 초유의 사태가 발생한 둔촌주공 재건축 사례 이후 신탁방식이 조명을 받고 있다. 정부 역시 전문성이 낮은 조합방식이 재개발·재건축 정비사업의 속도를 늦추는 주요 요인으로 진단하고 신탁방식 활성화 정책을 펴기로 했다. 위기에 처한 사업장을 정상화하기 위해 도입된 신탁방식이 정비사업의 전면에 나서는 시대가 온 것이다.


조합 방식 보완 필요…재개발·재건축 속도 올릴 '신탁방식' 전면에 나선다


정부는 8·16 대책을 통해 '재개발·재건축 사업 정상화'를 선언하고 전문 개발기관인 신탁사가 정비사업을 대행하는 사업방식을 활성하기로 했다. 일부 조합의 전문성과 투명성 부족으로 정비사업이 장기화되는 경우가 비일비재하고 이에 따라 조합원뿐 아니라 분양을 기다리는 청약 대기자까지 영향을 미치면서 조합방식의 정비사업을 보완해야 한다는 지적을 반영한 조치다.

민간 재건축·재개발 사업은 크게 '조합 방식'과 '신탁 방식' 2가지다. 조합 방식은 입주민들로 구성된 조합에서 조합장 등 임원진을 꾸려 각종 인·허가, 시공사 선정, 분양 등 모든 절차를 스스로 처리하는 방법이다. 신탁방식은 신탁사가 수수료를 받고 조합이나 토지 등 소유자를 대신해 재건축·재개발 등 도시정비사업을 시행하는 방법이다. 신탁사는 자금력이 있어 자금을 원활하게 조달할 수 있고 정비사업에 전문성을 갖추고 있다는 장점이 있다.

신탁방식은 2016년 '도시 및 주거환경정비법'(도정법) 개정으로 도입됐다. 당시 사업이 중단되거나 사업성이 떨어져 추진이 어려운 현장을 되살리기 위한 방안으로 도입됐다. 하지만 신탁방식의 정비사업은 아직 전체의 4%에 불과하다.

둔촌주공 또 나올라…전문성 갖춘 '신탁방식' 재건축시대 온다


'선발투수' 역할 강해진 신탁사들…조합들 관심 줄이어


정부는 연내에 도정법을 개정해 신탁방식을 활성화하기로 했다. 조합이 신탁방식을 채택하도록 유도하기 위해 규제를 완화할 방침이다. 특히 사업기간을 3년 이상 단축할 수 있는 정비계획과 사업계획의 통합처리를 허용키로 했다. 또 주민들의 불안을 해소하기 위해 표준계약서도 도입한다. 표준계약서에는 주민들의 해지권한 보장, 신탁 종료시점 명확화, 주민 시공자 선정권 명시 등이 포함된다.
둔촌주공 또 나올라…전문성 갖춘 '신탁방식' 재건축시대 온다
정부의 제도 개선 이전이지만 이미 신탁방식의 성공사례들이 나오면서 사업 초기부터 신탁방식을 고려하는 조합들이 나타나고 있다. 서울시의 민간 재건축·재개발 지원 제도인 '신속통합기획' 추진하는 사업장들에선 한국토지신탁에 주민 설명회를 해달라는 요청이 줄을 잇고 있다. 신통기획에 신탁방식을 도입하면 속도가 더욱 빨라질 거란 기대감에서다. 경기 광명시 하안주공 6·7단지 재건축 등 30대의 젊은 위원장들이 있는 사업장들은 둔촌주공과 같은 사태를 피하기 위해 신탁방식을 고려하고 있다.

신탁방식이 활성화되면 조합에 가장 큰 부담으로 작용해온 수수료도 크게 낮아질 것으로 예상된다. 신탁업계 관계자는 "신탁방식 활성화에 따라 신탁사 간 수주경쟁이 치열해지면서 서울 지역의 경우 수수료가 더욱 낮아질 것으로 보인다"고 말했다.



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