"더 큰 조세저항 온다"…재건축 부담금 풀었는데 반응 '싸늘', 왜?

머니투데이

배규민 기자
유엄식 기자
방윤영 기자

(서울=뉴스1) 박세연 기자 = 사진은 이날 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 단지. 2022.4.5/뉴스1

정부가 재건축부담금 제도 도입이후 16년 만에 완화정책을 내놨지만 시장의 반응은 차갑다. 면제금액을 1억원으로 높이고 부과 구간을 확대했지만, 부과율을 종전과 동일하게 50%로 유지해 징벌적 과세 성격은 여전하다는 것이다. 최고 부과율 인하가 아니라 개시 시점을 조정하면서 조합마다 희비가 엇갈려 더 큰 조세 저항에 부딪힐 수 있다고 우려한다.

전문가들은 이번 개편안이 국회 관문을 넘더라도 서울·주요 수도권 재건축 시장에 큰 변화는 없을 것으로 전망했다. 민간 중심의 주택공급 확대라는 정부의 취지를 살리기 위해서는 재건축부담금 부과율을 대폭 낮추거나 아예 폐지해야 한다는 목소리도 나온다.

"부과율 최고 50% 징벌적 세금"…장기보유별 감면 내부갈등 우려

정부의 재건축부담금 합리화 방안 발표 이후 방향성은 긍정적이지만 시장의 기대에 미치지 못한다는 반응이 우세하다.

이미희 성동구 장미아파트 재건축 조합장 겸 전국재건축정비사업조합연대(재조연) 대표는 "토지 초과이익 환수금도 최대 25%를 넘지 않는데 재건축 최고 50% 부과는 너무 과도하고 징벌적 세금"이라면서 "부과율도 최고 50%에서 25%로 완화해야 한다"고 말했다.

이 대표는 "조합원별로 6년 이상부터 보유기간에 따라 최대 50%를 감면해주면, 그 외의 소유주는 부담금을 다 내라는 말인데 한 단지 안에서 수억원대의 세금을 낼 자와 내지 않을 자로 나뉘면 재건축 사업은 또다시 흔들릴 게 분명하다"고 말했다.

그는 "조합설립을 3년 전에 했고 추진위 설립일은 13년 전이기 때문에 이번 완화책으로 엄청난 혜택을 볼 것으로 예상한다"면서도 "이처럼 시점에 따라 조합마다 희비가 엇갈리고 결국은 또다시 조세저항을 받을 것"이라고 우려했다.

이순복 서초구 반포현대아파트 재건축 조합장은 "주변 도로, 학교 등 기반 시설 제공하고 용적률을 올리면 상승분 50%를 임대주택으로 기부채납하는데 여기에다 시세 상승분에 대해 최고 부과율 50%를 매겨 부과하는 것은 과도하다"고 반발했다.

그는 "그동안 집값을 우리가 올린 것도 아닌데 최고 부과율 인하와 부과이익 산정에 기준이 되는 정상주택가격상승분 산정 기준 현실화가 절실하다"고 말했다.

전국 72개 재건축 조합이 모인 재조연을 중심으로 재건축 연합들은 부과율 인하와 기준시점을 사업시행인가로 재조정 등의 대책이 나올 때까지 지속적으로 집단 행동에 나선다는 계획이다.

"조금 완화에도 시장 안 바뀌어, 폐지해야"

전문가들은 국회에서 법이 통과되더라도 이번 완화책이 정비사업 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 예상했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "막혀있는 재건축 시장에 일부 속도는 나겠지만 조합원들은 유예 혹은 폐지를 희망하고 있어 기대치의 차이가 크다"면서 "지금은 금리공포 국면으로 개발재료에 둔감한 시기이기 때문에 재건축 시장에 반전은 어려울 것"이라고 내다봤다.

권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 "이전보다 부담은 낮아지겠지만 이에 따라 재건축이 활성화될지는 의문"이라면서 "최근 부동산 경기도 꺾이고 있어 이번 개편으로 재건축이 크게 활성화되진 않을 것"이라고 전망했다.

권 교수는 "부과 기준시점을 사업시행인가 시점까지는 조정하고 최고 부과율도 30% 정도로 내렸으면 정부의 기대효과를 더 높일 수 있을 것"이라면서 "양도세 최고세율도 45%인데 이익의 50%를 부담시키는 것은 과도하다"고 판단했다.

궁극적으로 재건축부담금 제도를 폐지하는 것이 방법이라는 주장도 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "부담금이 줄어들면 재건축을 추진하는 데는 긍정적이지만 개별 단지마다 체감은 다르다"면서 "특히 서울과 인접 수도권은 규제를 완화해도 지방과 달리 억 원 단위로 부과될 가능성이 높은데, 장기적으로는 제도 자체의 폐지까지 포함한 제도개선 논의가 필요하다"고 말했다.

이 연구위원은 "재건축부담금은 본래 재건축을 억제하기 위해 만든 제도로 조금 완화한다고 해도 정비사업이 탄력받기 어렵다"면서 "지금은 제도 폐지까지 고려해 정비사업 활성화를 포함한 민간중심의 주택공급 확대라는 정책목표에 집중하는 것이 바람직하다"고 진단했다.