부담금 낮췄지만 조합원 보유기간 따라 큰 차...재건축 살릴까

지난 7월 재건축 부담금(예정액)을 가구당 7억7000만원으로 통보받은 이촌동 '한강맨션.' 부담금 산정기준이 완화되면서 조합원 1인당 부담금이 최대 4억원 이상 줄어들 전망이다. 하지만 모든 조합원이 같은 혜택을 받는게 아니다. 1가구 1주택자 여부, 보유 기간에 따라 부담금이 최대 50%까지 면제되기 때문이다.

재건축부담금이 상당폭 하향되면서 서울 시내 재건축에도 숨통이 트일지 관심이 모아진다. 재건축 부담금은 안전진단 강화, 분양가상한제와 함께 재건축사업 진행을 막는 3대 '대못'으로 꼽혀왔다. 국토교통부는 두 차례 유예로 10년간 한번도 부과하지 못한 부담금 제도를 합리화했다는 입장이지만 정비업계는 재건축 정상화로 방향을 돌리기엔 역부족이란 목소리다.


◇한강맨션 '8500만~4억2750만원', 보유기간 따라 감소폭 큰 차국토부는 29일 재건축부담금 면제금액을 현행 3000만원에서 1억원으로 상향하고 부과율 (10~50%) 적용구간을 3억 8000만원까지 넓히는 한편 부과 개시시점도 '조합설립' 인가일로 늦추는 내용의 재건축 부담금 합리화 방안을 발표했다. 특히 1가구 1주택 장기보유자는 50%(10년 보유시)까지 부담금을 감면하는 방안을 신설했다.

이에 따라 현재 재건축 예정부담금이 통보된 전국의 84곳 중 부담금이 1억원을 넘는 곳은 기존의 19곳에서 5곳으로 줄어든다. 모두 서울이다. 38개 단지는 부담금이 아예 면제된다. 국토부는 지방의 30년 이상 노후아파트 비율이 70.5%에 달하고 신규주택 수요도 적지않은 만큼 지방의 감면폭을 키우는 방향으로 재설계했다고 설명했다. 실제 지방 재건축 단지의 평균 부담금은 기존 2500만원에서 400만원으로 84% 줄어든다.

반면, 부담금 규모가 큰 서울과 수도권의 재건축 단지들은 주택의 보유 기간에 따라 조합원 별 희비가 엇갈린다. 기존 부담금이 1억5500만원 이상인 조합들은 부과율과 부과기간 조정에 따른 부담금 감소분이 최대 8500만원이다.


현재까지 통보된 재건축 부담금 중 규모가 가장 큰 이촌동 한강맨션의 경우 완화안에 따라 기존 7억7000만원에서 11.7%가 줄어 6억8500만원을 부담하게 된다. 부담금 자체가 워낙 크다 보니 체감효과가 미미하다. 물론 10년이상 보유한 1가구 1주택자는 여기서 다시 50%를 감면받아 3억4250만원으로 부담금 규모가 4억원 이상 줄어들지만 보유기간에 따른 조합원간 차이가 클 전망이다.

당초 4억원의 부담금을 통보받은 성수동 장미아파트도 개선안에 따라 부담금이 8500만원(약 21%) 줄어 3억1500만원이 된다. 10년 장기보유자는 최종적으로 61%가 줄어 1억5800만원을 부담하게 된다. 이 단지에선 주택 보유 기간에 따라 조합원별로 최소 29%에서 61%까지 부담금 최종 감면율이 달라진다.

분양가상한제·안전진단 규제 여전… 재건축 시계 돌릴 수 있나국토부는 다음달 중 '재건축초과이익에 환수에 관한 법률' 개정안 발의를 추진할 계획이다. 부칙에 법 시행 후 부담금을 부과하는 단지부터 적용키로 명시한다. 이에 따라 이미 준공된 5개 단지도 완화조치를 적용한 부담금 확정액을 통보받는다.

아직 준공되지 않은 79곳은 주택가격 하락에 따라 최종 분담금이 더 낮아질 전망이다. 권 실장은 "준공되지 않은 79곳 단지는 부담금 예정액이 사업승인일 기준으로 산정돼 있다"며 "통상 사업승인일부터 준공까지 5년 정도 소요되는데, 최근 집값 상황을 보면 최종 준공 시점에 집값이 크게 변동이 있을 수 있다"고 말했다.

국토부는 이번 개선안을 통해 그간 실제 부과는 못한 채 사업만 위축시켰던 부담금 제도를 제대로 정착시키겠단 방침이다. 권혁진 국토부 주택토지실장은 "이번 개선방안이 작동하면 지방 뿐 아니라 서울지역 재건축도 탄력을 받을 수 있을 것"이라고 밝혔다.

하지만 부담금 조정만으론 위축된 재건축 시장의 방향을 틀기 어렵다는 반응이 나온다. 개별 현장에선 감면이 아닌 '폐지'를 주장하는 목소리가 여전히 높다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "부담금 산정식에서 개시 시점을 조합설립 시로 미루고 1주택자 감면을 도입한 건 의미가 있다"면서도 "민간 재건축을 활성화해 공급을 늘리려면 폐지가 가야할 방향"이라고 밝혔다.

국토부가 연내 완화방안을 내놓기로 했지만 재건축 안전진단 제도도 그대로다. 분양가상한제도 역시 지난 7월 정비사업 필수 비용을 반영하는 선에서 소폭 보완하는데 그쳤다.