서충주 신도시 전경. /사진제공=충주시

금리인상 여파로 서울과 수도권 아파트값이 하락하고 거래량이 급감했지만 지방 중소도시에선 저가 매물 위주로 외지인들의 원정 투자가 여전히 활발하다.

주로 공시가격 1억원 이하 저가 매물로 취득세 부담이 크지 않고, 일부 매물은 매맷값보다 전셋값이 높아 한푼 들이지 않고 매입이 가능한 까닭이다. 이 때문에 일부 지역은 시세가 오르고 있다. 하지만 집값 조정 국면에선 단기 처분에 따른 시세 차익을 기대하기 어렵고, 재계약 시 깡통전세 우려도 크다는 지적이 나온다.
천안 서북구, 아산, 원주, 평택, 충주 등 외지인 매입량 많아…1억대 저가 아파트 타깃11일 아파트 실거래가 빅데이터 아실(Asil)이 한국부동산원 통계를 분석한 결과 최근 3개월(6~8월) 해당 지역 거주자가 아닌 외지인들의 아파트 매입량이 가장 많은 곳은 충남 천안 서북구로 491건이었다. 이어 충남 아산(462건) 강원 원주(377건) 경기 평택(355건) 충북 충주(339건) 순이었다.

특히 충주는 이 기간 전체 거래량의 45.4%가 외지인이었고 이 가운데 절반이 넘는 175건을 서울 거주자가 거래했다. 평택(127건) 천안 서북구(111건) 원주(98건) 아산(97건) 등과 비교해 서울 거주자 매수 비중이 높았다.

충주, 아산, 원주 등은 정부가 수도권과 세종을 제외한 전국의 규제를 풀기 전에도 비규제지역이었고 천안 서북구와 평택은 지난 9월 말 조정대상지역에서 해제됐다. 이 때문에 추가 주택 매수에 따른 대출과 세금 규제 문턱이 낮다. 2주택 이상 보유자나 실거주 목적이 아닌 매수자도 주택담보대출을 받을 수 있다. 취득세와 종합부동산세 중과 및 분양권 전매제한, 청약 재당첨 제한 등 규제를 받지 않는다.
외지인들은 주로 시세 1억원 내외 저가 매물을 사들였다. 이 가운데 일부는 매입 직후 또는 1~2개월 이내 매매 가격보다 높은 전셋값에 신규 세입자를 들였다. 사실상 '무자본 갭투자'인 셈이다.

충주시 연수동 '세원아파트' 전용 59㎡은 지난 8월 19일 8700만원에 팔렸는데 2주 뒤인 9월 2일 보증금 1억원의 신규 전세 계약이 등록됐다. 전셋값이 매맷값보다 1300만원 높다. 인근 두진1차, 부영1차 단지에서도 전셋값이 매맷값보다 300만~1700만원 높은 신규 계약이 체결됐다.
하락장에 집값 통계는 상승했지만…전문가 "결국 가격 조정받고, 일부 경매 나올 수도"최근 외지인 매수세가 유입된 지역은 최근 전국적인 집값 하락 흐름과 반대로 움직이고 있다.

KB국민은행에 따르면 올해 6~8월 전국 아파트 매매가격은 평균 0.3% 하락했다. 하지만 이 기간 충주(0.92%) 원주(0.94%) 평택(0.5%) 아산(0.4%) 등은 아파트값이 되레 상승했다. 천안 서북구는 0.12% 하락했지만 낙폭은 전국 평균치를 밑돌았다.

하지만 최근 전국적인 아파트값 하락장에서 이 같은 갭투자 방식으로는 더이상 수익을 기대하기 어렵다는 지적이 나온다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "지방 중소도시는 지난 급등장에서 가격이 많이 오르지 않아 일부 상승세를 나타낸 곳도 있지만 결국 서울, 수도권과 비슷하게 하락 조정을 받을 가능성이 높다"며 "만약 집주인이 여러 채를 갭투자로 사들였다면 이자상환 압력을 견디지 못해 경매로 나올 가능성도 있다"고 말했다.

재건축 시기가 도래한 일부 노후 단지는 개발 기대감이 있지만 건설경기 침체 국면으로 속도를 내기 어렵고, 인근에 신축 아파트 입주 물량이 많은 지역은 가격하락 압력이 커질 수 있다. 아실에 따르면 충남 지역은 2024년까지 지역 적정 수요(1만601가구)의 약 2배 수준인 연평균 약 1만9000가구가 입주할 예정이다. 평택, 원주 등도 향후 3년간 입주 예정 물량이 적정 수요보다 많다.