대출 만기 임박한 리츠…이자비용 2배, 주가는 '-50%' 폭락

갈수록 높아지는 금리 부담에 리츠(부동산투자신탁)가 휘청인다. 당장 내년 1월 대출을 갚아야 하는 리츠는 이자 부담이 2배 가량 높아질 것으로 추정된다. 자금 조달이 어려워 단기대출로 돌려막는 리츠도 있다.

보유 자산 매각, 임대료 인상 등 자구책을 짜내고 있지만 부동산 경기가 꺾이는 상황에서 당분간 투자심리 위축은 불가피하다는 전망이다.

26일 금융투자업계에 따르면 최근 리츠 종목들의 급격한 주가 하락은 금리 인상으로 인한 리파이낸싱(재융자) 우려 영향이 크다는 분석이다. 리츠는 투자자들의 투자금과 대출을 더해 부동산 자산을 매입한다. 대출 금리가 높아지면 이자 비용이 늘어나면서 수익성이 악화한다.

수익성 악화는 배당 감소로 이어진다. 리츠의 가장 큰 투자 매력은 '안정적이고 높은 배당'인데 배당이 줄어드는 순간 리츠의 투자 매력도 크게 떨어질 수밖에 없다.

당장 발등에 불이 떨어진 건 내년 1월3일 1180억원 규모의 대출 만기가 돌아오는 NH올원리츠 (3,620원 ▲5 +0.14%)다. 편입 자산에서 가장 큰 비중을 차지하는 경기 성남시 분당의 '분당 스퀘어' 매입에 사용한 대출이다. 2020년1월 1902억원에 해당 건물을 매입하면서 농협생명, 신한은행 등에서 연 3% 금리로 1180억원을 대출 받았다.

NH올원리츠는 분당 스퀘어의 리파이낸싱을 위해 다양한 방안을 강구 중이다. 우선 해당 건물의 담보가치는 현재 2900억원으로 매입 가격보다 50% 가량 올랐기 때문에 대출 규모가 줄어들 우려는 없다는 입장이다.

문제는 금리다. 현재 시중은행의 부동산담보대출 금리는 연 5~6% 수준이다. NH올원리츠의 시뮬레이션에 따르면 LTV(담보대출비율) 40% 수준으로 이전 대출 규모와 비슷한 1200억원을 5% 금리로 대출 받을 경우 연 이자 비용은 54억원이다. 5.5%면 59억원, 6.5%면 70억원을 이자로 내야 한다. 현재 연 3%일때 이자(약 35억원)보다 2배 가량 늘어난다.

NH올원리츠 관계자는 "최근 금리 상승으로 인해 이자 비용 증가는 불가피하다"며 "변동금리 전환 등 이자 비용을 낮출 방법을 검토 중"이라고 말했다.

롯데리츠 (3,870원 ▼20 -0.51%)의 상황은 더 심각하다. 롯데리츠는 총 1조1390억원의 차임금 중에 내년 만기가 돌아오는 금액이 1조490억원으로 거의 대부분이다. 채권 시장이 경색된 상황에서 1조원에 달하는 금액을 한 번에 리파이낸싱하는 건 불가능하다.

이미 올해 만기가 돌아온 차입금은 3개월, 1년, 2년물로 쪼개서 상환했다. 이달 발행한 3개월 만기 전자단기사채는 6.2% 금리로 조달했다. 3개월 뒤에는 또 전단채 혹은 단기차입으로 메꿔야 한다. 3개월~6개월 단위로 계속 돈을 빌려 갚아야 하는 '채권 돌려막기'를 해야 하는 상황이다.

이경자 삼성증권 연구원은 "롯데리츠는 차입금리 상승으로 내년 3월부터 배당금이 일부 하락할 것"이라며 "총 170억원의 유보 현금을 활용해 배당을 최대한 방어할 걸로 보인다"고 설명했다.

이밖에 ESR켄달스퀘어리츠 (4,160원 ▼5 -0.12%)(4050억원), 이지스레지던스리츠 (3,930원 ▼25 -0.63%)(1410억원), 신한서부티엔디리츠 (3,560원 ▼10 -0.28%)(1930억원) 등이 내년에 차입금 만기가 돌아온다. 기존 차입금은 2%대 고정금리지만 내년 차환 금리는 이보다 2배 이상 높아질 것이란 전망이다.

리츠들도 수익성 악화와 주가 하락에 대응하기 위한 자구책을 내놓고 있다. 우선 보유 자산의 매각이다. 상장 리츠가 편입한 주요 자산은 서울 업무지역의 오피스 빌딩이나 물류센터, 백화점, 호텔 등이다. 최근 2~3년간 부동산 가격이 급격히 올랐기 때문에 보유 자산을 매각하면 상당한 차익을 남길 수 있다. 매각 차익은 주주들에게 배당하고 남은 자금은 재투자 재원으로 활용한다.

NH올원리츠의 경우 자산 담보평가금액은 7333억원으로 장부가(6083억원)보다 높다. 일부 자산을 매각하면 추가 배당 여력이 생긴다. 매각 자금으로 부채를 일부 상환해 이자 비용을 줄일 수도 있다.

앞서 코람코에너지리츠 (5,560원 ▲60 +1.09%)는 지난해 주유소 등 21개 자산을 매각한데 이어 올해는 18개 자산 매각을 추진 중이다. 장부가 기준으로 총 1000억원 규모다. NH프라임리츠 (4,400원 ▼20 -0.45%)도 삼성SDS타워의 지분 매각을 진행하고 있다.

또 다른 방안은 임대료 인상이다. 상장 리츠가 보유한 오피스 빌딩 대부분은 우량 임차인과 장기 임대차 계약을 맺고 있다. 서울의 주요 업무지구의 공실률은 여전히 낮은 수준이어서 최근 부동산 가격 상승과 물가 상승을 임대료 인상으로 전가할 여력이 있다.

리츠 주가가 올 들어 40~50% 이상 추락하면서 배당수익률은 8~9%까지 올랐다. 저평가 국면에 있지만 아직 투자에는 유의해야 한다는 지적이다.

배상영 대신증권 연구원은 "지금 리츠 주가 하락 원인은 이자 비용 증가도 있지만 무엇보다 부동산 경기 침체로 인한 자산 가격 하락 우려가 크게 작용하고 있다"며 "부동산 시장을 둘러싼 여러 우려들이 아직 해소되지 않았기 때문에 추가 하락 가능성도 열어놔야 한다"고 말했다.